《修建游泳馆项目》课程设计

一、选题背景

（一）课题概述

在当今这个高速发展的社会里，人们的生活节奏随着社会的不断发展而变

得越来越快，上班一族越来越多，他们每天基本上就是两点一线，即单位和住处。他们并没有多余的时间去找地方休闲和锻炼，更没有到处游山玩水的时间，更有甚者，有些单位在某些节假日也不放过员工，要求员工加班，严重占用员工的休息时间，这样使得有部分员工因为不能适应这样的工作条件和工作频率而变得身心疲惫，他们需要放松的地方，可以选择游泳。另外，游泳还是一门生存的必备技能，当有些意外发生的时候，可能会因为我们会游泳而拯救我们自己于危难之中。何乐而不为呢？

（二）项目需求概述

1 有许多上班一族需要找一个放松身心的地方，而且需求很大。 2 很多人还不会游泳这项基本生存技能，需要找地方学习。 3 企事业单位有些团队需要找地方增强团队凝聚力。

（三）系统框架结构图 可行性研究分析 市场需求分析 修建游泳池项目 项目资源需求分析 项目团队组建 二、项目团队组建

（一）项目人力资源规划与人员获取

1、人员规划 （1）设计人员

（2）建设人员（施工方） （3）市场调查人员 （4）相关资源采购人员 （5）技术人员（质检人员）

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2、人员获取渠道

（1）内部招聘：主管推荐或工作公告招聘

（2）外部招聘：到就业代理服务机构招聘或校园招聘

（二）项目团队组建形式：矩阵式形式 如下图：

项目经理

职能部门1 职能部门2 ...... 职能部门3 职能部门4 这种形式的优点：

（1）以项目为向导，项目经理负责管理整个项目。 （2）职能部门对项目起支撑作用。

（3）项目成员在项目结束后，忧虑较少。

（三）项目团队建设过程

1、项目团队形成阶段 （6月15日—7月1日） 此阶段召集这个项目团队的所需成员

2、项目团队磨合阶段（7月2日—7月15日） 此阶段由项目经理协调团队中的冲突和矛盾 3、项目团队规范阶段（7月16日—8月1日）

此阶段项目规章制度逐步完善和规范，具体控制权和决策权由有项目经理转移到项目团队成员手中

4、项目团队执行阶段（8月2日—12月底）

此阶段项目经理协助团队制定修正并执行项目计划 5、项目团队解散阶段

（四）项目团队沟通计划

1、直接与团队成员进行沟通（每周一次） 2、开展双向沟通有关会议（每月一次）

3、建立冲突解决程序，员工可自行解决矛盾 4、项目经理工地访问员工（以具体而定） 5、建立上层反馈问题机制

三、项目的任务分解

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修建游泳池这一项目涉及到很多的问题，包括游泳池的设计，颜色，安全，

质量等等。下面是本项目的工作分解结构示意图：

（一）工作分解结构示意图及编码

池 体 设 计 材 料 准 备 12220 游泳池（10000） 设计（11000） 施工（12000） 验收（13000） 池顶设计 11100 池底设计 11300 施工计划 12100 施工准备 12200 施工进行 12300 质量控制 12400 施工应急 12500 充水试验 13100 试运营 13200 对外宣传 13300 安全测试 13400 工具准备 12210 人员准备 12230 安装钢架 12310 安装顶棚 12320 池体修建12330 池底修建 12340 挖池工作 12350 质量监督 12410 质量检验 12420 质量调整 12430 池体装修 12331 安全设施12332 池内照明12333 池内温控 12334 应急设施 12335 （二）项目经理部主要管理人员设置表：

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职务 姓名 职称 项目经理 ***** 工程师 技术主管 ***** 工程师 计划主管 ***** 工程师 财务主管 ***** 会计师 市场主管 ***** 调查员 施工主管 ***** 工长 （三）项目责任分配 任 务 名 称 技术部 计划部 市场部 1220施工准备 1233池体工程 1234池底工程 1232池顶工程 1231钢架安装 1240装修工程 1231装修工作 1235挖池工作 1300验收 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ○ ▲ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ▲ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 管理内容 本工程各项管理工作 负责技术质量 负责工程计划管理 负责工程财务 材料采购、保管、发放 负责装修的施工 财务部 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 施工队 ○ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 项目经理 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 符号含义：▲—负责；○—参与；◆—监督；★—批准

（四）项目里程碑任务

1挖池完成 2池底完成 3池顶完成 4池体完成 5装修完成 6试运营完成

四 项目进度控制措施 （一）项目进度控制

1项目进度计划的编制与审核

2《项目总体施工进度控制计划》的编制 3《阶段性进度控制计划》的编制

（1）分包进场计划、甲供材料和设备采购计划、资金使用计划的编制 （2）对承包商进度计划的审核 （3）总包施工进度计划的审核

（4）甲方分包工程施工进度计划的审核 （5）进度计划的控制与协调

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（6）进度计划控制与调整 （7）计划协调管理

（二）项目进度计划管理方案

1技术管理职责

根据《项目策划书》编写项目施工总体进度控制计划、阶段性施工进度控制计划、分包工程进场计划、甲供材料及设备采购计划和进场计划、资金使用计划 协助设计部处理设计中的相关专业技术问题，参与图纸会审及施工图交底组织对施工组织设计和重大施工方案的审定，协助处理现场技术问题

2现场检查管理职责

定期检查各项目现场进度、质量、安全、文明施工、文件资料管理等工作，提出整改意见和建议组织召开工程例会，分析项目进度计划施工情况，及时调整各项计划

（三）项目进度控制措施

1项目进度计划的编制与审核

《项目总体施工进度控制计划》编制

研究项目发展计划、规划方案报建图及其它相关资料，根据发展计划要求，分析细化实现发展计划所需的各项工作及需经历的各个阶段。按照施工阶段顺序，列出单位工程，并分解至分部工程，确定进行各单位工程及分部工程施工前需进行的各项工作，初步估算工程量及工作量。

根据发展计划和有关工期定额，合理确定各项工作的持续时间，科学安排各项工作之间的搭接关系，绘制网络计划图检查总工期是否满足发展计划要求，进行必要的调整优化。《项目总体施工进度控制计划》编制完成后，工程部组织对计划进行会审，设计部、财务部对有关图纸、分包及资金使用等进度提出意见，会审通过后报公司审批。

2《阶段性施工进度控制计划》编制

熟悉施工图、施工合同，参照《项目总体施工进度控制计划》及施工单位提出的施工进度计划，研究原始资料确定施工流向，划分施工阶段和施工层，分解细化至分项工程,分解施工过程，确定施工顺序，在工序复杂的部位要清理工序前后逻辑关系，绘制工序网络图,计算工程量，确定各项工作持续时间合理确定各项工作之间的逻辑关系，绘制网络图，并根据建设计划的工期要求进行优化 3分包进场计划、甲供材料和设备采购计划和进场计划、资金使用计划的编制

分析项目总体施工进度控制计划和阶段性施工进度控制计划，合理确定分包商及材料进场的时间要求,估算各阶段工程量，充分考虑施工准备及材料加工运输需用的时间,编制甲供材料设备进场计划要考虑材料性质、现场库存及保管能力

4对承包商进度计划的审核 (1)总包施工进度计划的审核

施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送工程部审核。

分项工程工程量、材料用量、日人工产量等计算依据（并附计算过程），并应绘制各工种劳动力分布曲线。施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足。

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（四）进度计划的控制与协调

（1）进度计划控制与调整

项目实施阶段的进度控制是整个工程项目计划实现的关键。工程部必须做好各个分项工程施工进度计划与工程总进度计划的衔接，并跟踪检查施工进度计划的执行情况。在总工期不变的条件下，必要时对施工阶段性进度计划进行调整，但必须报公司批准。

施工进度的动态管理是进度控制的关键措施。施工阶段监理和工程部应要求承包商按时提供月、周施工实际进度，标明各施工部位的具体完成情况，作为近期进度控制的依据。监理和工程部每周召开进度工作汇报会，对比实际进度与计划进度，发现问题，分析原因，制定赶工措施。出现进度偏差后，工程部和监理应及时采取以下相应方法和措施进行控制： 1）日计划偏差：现场日常口头方式；

2）周计划偏差：由工程部制定措施，通过专题例会、书面通知的形式决定解决问题的办法；

3）月计划偏差：由公司制定措施，通过专题例会、书面通知的形式决定解决问题的办法；

（2）计划协调管理

根据《项目总体开发计划》要求，编制切实可行的相关工作计划，当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，工程部组织召开工程协调会，在不影响公司《项目总体开发计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响关键目标的，应上报公司总经理层。工程部将调整后的计划下发至监理公司和总包单位，总包单位相应调整施工计划，重新报监理公司和工程部审核。

（3）进度控制的主要节点和工程进度计划的关键控制节点 前期工程：三通一平。

基础工程：桩基检测及验收，主体工程基础验收。 主体工程（形象进度）：1、消防验收；2、煤气验收；3、智能化验收；4、室外管网、配电房、水泵房及水电设施验收；环境景观工程5、道路水系6、场地整形（垒土）7、绿化8、照明9、竣工验收

五 项目资源管理

（一）本项目的资源需求如下：人力资源、工程材料、机械设备、建筑技术、资金、修建图纸。现对资源的具体情况说明如下：

1人力资源：包含项目经理1名、技术主管1名、质量主管1名、安全主管1名、计划主管1名、财务主管1名、材料主管1名、市场调查人员2名、技术人员2名、施工负责人2名、施工人员若干。 2工程材料：水泥、钢筋、钢架、砂土等。

3机械设备：电焊机、弯筋机、搅拌机、切割机、吊车等。

4资金获取：项目资本预算30万元 机械设备为自有不算入成本中。 （二）项目资源的分配

1人力资源：由项目经理及计划主管负责，具体包括人员的调动、选择、甄选、录用、评估。

2工程材料：根据项目的进程由项目部门的主要负责人向材料主管进行申请，做好材料储备，以免出现材料欠缺。

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3机械设备：负责项目职能部门根据主体工程、装修工程进行调动。 4资金：人员工资3万 主体工程25万 预留2万的储备金 （三）资源的分配状况与分析

1人力资源：缺少外部人才； 缺乏人才储备

2施工材料： 材料的供需不平衡；材料浪费严重；运输成本。 3机械设备：机械设备老化；

4项目资金：能否及时发放员工工资；运输成本是否增长；预算是否合理。 在修建过程中必定会面临以上问题的出现，需要做出具体的调整和整体的分析，具体问题具体分析，力求做到合理。 （四）资源冲突的解决方法： 在此次项目的执行过程中，资源的冲突可能面临如下方面：人力资源冲突 成本费用冲突 工程材料供需冲突 机械设备调配冲突 员工情绪化 及时解决问题的能力 面对突发风险 为此制定了解决的一些具体办法，在项目中，冲突可能来自不同方面，可能来自项目内部，也可能来自组织内其他项目。良好的沟通技能是解决一切冲突的基础，解决冲突的五种基本方法策略如下：

1、解决问题：利用问题解决的方法，允许受到影响的各方一起沟通，以消除他们之间的分歧。通过这种方法，队员直接正式问题，正是冲突，要求得到一种明确的结局。直接面对冲突是克服分歧、解决冲突的最积极有效途径。

2、妥协：项目经理利用妥协的方法解决冲突，他们讨价还价、寻求解决方法，使冲突双方能在一定程度上满意。协商并寻求冲突双方在一定程度上的满意是该策略的实质，该方法的主要特征是寻求一种折中方案。尤其是两个方案势均力敌，优劣各半时，妥协也许是较为恰当的一种解决方式，但这种方法不一定总是有效的； 3、圆滑：“求同存异”是该策略的本质，即尽力在冲突中强调意见的一致方面，最大可能忽略差异。作为一种缓和或调停冲突的方法，并不有利于问题的彻底解决。

4、强迫：采用“非赢即输”的方法解决冲突，通过牺牲别人的冠带年来推行自己的观点。认为在冲突中获胜要比勉强保持人际关系更加重要。这是一种积极解决冲突的方式。当然，有时可能会出现一种极端情形，如用权力轻质处理，可能会导致队员的怨恨，恶化工作氛围。具有竞争或管理风格的经理喜欢这种模式； 5、撤退：指卷入冲突的某方从一个实际的或可能的不同意见中撤退或让步。这是最不令人满意的冲突解决模式。

项目经常处于冲突的环境中，但是冲突并不非“洪水猛兽”，如果处理得当，它能极大地促进项目工作的完成。冲突能够将问题及早暴露出来并引起团队成员的关注；冲突促进项目团队寻找新的解决发那个法，培养团队成员的积极性和创造性，从而实现项目创新；它能够引起团队成员的讨论，形成民主气氛，从而有利于项目的团队建设。

项目经理要开发和利用人力资源和沟通技能来帮助识别和减少项目冲突，这是至关重要的。发展合作技能的核心能力包括冲突的解决、协商和调停。这些技能对于任何领域的项目经理都非常重要。

用合理的办法解决此次修建过程中出现的种种冲突，这就需要项目经理和各部门主管的合作，一起将冲突化解，力求将工程做到最好。

六 项目成本管理

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（一）项目成本构成分析

就本项目来看，本项目的成本构成主要有以下几方面： （1）项目决策和定义成本

在本项目启动过程中，要收集有关游泳池的数量，游泳的市场价，技术和资源的信息，可行性研究，方案的选择以及目标的确定等活动中药耗用一定的成本。 （2）项目设计成本

本项目是采用有色玻璃盖，多温区和自动化管理等技术来建设的，与一般的游泳池有一定的区别，在技术上要高很多，要的设计人员具有很高的技术能力和一定的设计经验，所以此项目在设计方面要很大的成本。 （3）项目的获取成本

在本项目的建设之前，要对所需要的物料询价，与供应商商讨等，这些活动要用有点的成本。 （4）项目实施成本

本项目在实施的过程中由于技术性很强，要招聘好的技术人才和高层的管理人员，同时需求的物料设备等物料先进，买地的费用大，所以这是本项目中主要的成本部分。 （5）运输成本

此项目有一定的未来运输如：泥土，水泥，有色玻璃，钢筋石头和石沙等，这些的物料要很大的费用的支出。 （6）被用的费用

每一个项目都要有一定的被用费，我们的每个项目并不是很顺利地在进行，在进行的过程中难免会有很多的意外的事发生如：工人受伤，风险的发生，反工等。在项目的成本中有一定的被用费是为项目的顺利进行作的一个必要的工作。 （7）激励成本

我们的项目要求质量很高，为了能把我们的游泳池建设的先进实用，我们对所有的建设人员制定了合理的激励制度，给一定的激励，调动员工的积极性有一定的促进作用。

（二）任务固定成本的设置

（1）设置的依据

本项目的任务和固定的成本设置主要是根据任务的分量，难易程度，风险的系数，市场价格等进行工作分析，作出工作的权重来划分项目的成本。具体的设置方法为： 项目的难度大分量大的工作，主要是用很大的体力来作业的，就给员工增加一定的体力费。如果工作的风险较大的如游泳池盖是在高空作业，这有很大的风险和有很高的技术，我们要为作业的员工增加合理的人生安全费用，这样的任务的成本权重就会总体地提高。对那些又没有技术和没有风险和体力的作业如砌墙，占的成本的权重就很小，成本就要相当低些。对那些要有很高的专业知识的人来说，要根据市场的价格来给一定的权重，如：池内的自动化管理设备的安装，开挖机技术人员和运输的人员等。 （2）设置的工具和方法

我们可以把设置的依据的不同的指标用量化考核的方法来打分，主要的考核人员是有远大经验和专业知识的人，再根据得的分的高低来给不同的子项目设置权重，再根据项目的权重来给每个项目设置成本。设置的工具可以用直方图来表

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示也可以用表格来表示。 （3）输出结果

我们得到的成本的划分后，其主要的工作是要分析所有的成本之间的关系，如成本之间的先后关系，成本分配的相互影响和项目总成本的实力情况等，看看可行性和风险的存在并根据实际的情况制定有效的成本管理制度和风险的应对措施，为项目的顺利进行作必要的准备工作。

（三）项目成本的查看与分析

项目成本的查看的对象主要是项目成本的估算和预算的编制计划。主要的目的是分析每个子项目的成本和项目的估算和预算的编制计划是否一致，每一个子项目成本所占的比例，权重，成本需要的时间顺序，数量，根据每个阶段的成本的需要来调整项目的成本运营，及时改正成本出现的问题，以保证项目的正常进行。为了能很简单和很明确地查看成本，我们在成本的管理方面主要采用成本的甘特图来表示每一个阶段不同的时间和每一个子项目要的成本数量，这样就很好地把成本的需要简单地体现在了我们的面前，对我们的成本管理有很大的简单化的作用。

（四）项目成本超支预算的解决方法

对于本项目来看，超支的可能性是很大的，如出现超支预算时，我们有几种方法可以解决问题，重要的方法有以下几种： 第一，向银行贷款。如果成本的支出大于预算的时候，我们可以向银行贷款，等我们的项目营业有利后才还。

第二，可以向自己的亲戚或者好朋友去借。向亲戚或者朋友去借钱是个很好的方法，待我们项目正常营业有利后才还。

第三，可以向本项目的员工欠工资，同时给他们发优惠卡，待项目正常营业后，他们本人来游泳可以有一定的优惠待遇，这样就可以调动有些资金到其他项目，缓解资金不足的压力。

第四，可以向供应商延迟付款的时间，待营业有利后才付款。

第五，我们还可以向附近的居民发优惠卡并向他们借钱，此项目在正常营业后，有优惠卡的人来游泳可以有一定的优惠待遇。这样一来就可以缓解一时的资金的不足的困难问题。

（五）项目总成本的预算

项目成本的预算工作包如下图：

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成本总预算：30万项 目决策和 项目设计 项目获取 项目实施 26万 运输 2万 意外费用1信息收集1千 可行性研究1百 方案选择5百 目标确定5百 总体外形5百 池内设计1千 自动化管理1千 安全措施1.5千 服务系统5百 物价询问5百 供应商百 运输方式5百 资源决策2百 有色玻璃2万 水泥3万 石头和沙3万 工人工资2万 钢筋5万 技术人员5千 管理人员5千 运输泥土8千 运输物料8千 运输其他2千 员工受伤3千 物料损失3千 反工费用2千 其他风险2千 七 项目采购管理

（一）采购合同的选择和管理 从合同的类型来看，合同可以分为固定价格合同，成本补偿合同，单价合同。 而作为本项目的主体来说，我认为我们采用固定价格合同比较好，重要的原因是：现在的经济快速的发展，货币的流通量越来越大，市场的价格总是不断地上升，这样一来，如果我们采用的是固定价格合同的话，我们在经济利益上是占很大的优势的。

在合同的管理方面，我们主要以以下几个管理的原则来进行管理： （1） 合同内容划分明确的原则 在合同里，我们要把合同双方的权利和义务划分明确，这是确保合同签订后项目能正常进行的前提，以免在以后合同履行中出现“扯皮”等不好的现象出现，同时也会影响合同双方利益。 （2） 全员管理原则

在项目的建设工程中，所购买进来的物料都要求项目的全体员工都进行质量检查，数量确定，规格合理等，以保证我们所购买的物料没有超出合同里所规定的内容。如果出现了有物料的不合格等问题，及时向对方做出通知并安违约的规定来解决问题，以保项目能顺利地进行。 （3） 全过程管理原则

在项目建设的过程中，要对不同的阶段和他、不同的批量的物料进行检查，

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以确保质量不合格不反工。 （4） 抽样检查原则

每一批物料都要抽取样本进行检查，以防质量上出现问题，如出现有什么可疑的或者不确定的问题，要及时找生产商进行咨询解决，并改进生产技术。

（二）采购对象的分析及获取计划

对于我们的游泳池这个项目来说，我们的游泳池与其他的不一样，主要的区别在于我们的游泳池是多温区游泳，自动化管理，高档次的服务，环境的优美，安全系数高的项目建设。这就要求我们在建设本项目的时候在技术上要求专业，在物料的质量上要好，在设备上要先进，在管理水平上要高，在采购的物料种类上多，在成本上也就很高。 获取的计划如下表： 物料 有色玻璃 水泥 砖 要求 厚度1.5cm,色度好，牢 固，市场价格 供应商运输 数量合格 质量好，价格低，规格达标 大小合格，质量达标， 市场价格 供应正常，市场价格， 水质较好 供应正常，电压合格市场价格 牢固较好，色彩合格，形状合格，色彩价格 获取计划 数量 1000块 120吨 30000块 时间 在池盖开工时 项目的全过程 项目的全过程 运输方 供应商运输 供应商运输 项目主体运输 项目主体运输 自来水公司 供电局 生产商 生产商 生产商 项目建设主体 钢筋 30吨 50吨 200KW/h 20000块 基础建设的全过程 项目的全过程 项目建设的全 项目建设的后阶段 项目建设的后阶水 电 瓷砖 不同色彩的涂料 涂料的质量合格，市场价格 30袋 段 不同的设备 质量好，保质期长，节 能，性能好，市场价格 有较好的视角感，有环境保护的性能，价格合理 根据需要而定 项目建设的后阶段 项目建设的最后阶段 其他装饰 根据最后的建设所剩的成本而定 （三）采购风险和解决

在物料采购的过程中难免会有风险的存在，风险对采购的损害是直接影响到了本项目是否顺利地建设和项目成本的多少。采购的风险分为自然风险和人为的风险。

（1） 风险的种类 自然风险：对于本项目来说，主要的自然风险有气候突变，地震的发生，山体滑，坡交通塌陷等，这些风险对采购过程有很多的损害如:涂料，电器，水泥等被雨

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水淋湿导致质量有变，交通有碍导致物料运输的不能顺利地进行等。

人为风险：人为的风险主要有供应商不按合同履行义务，生产的技术不过关，运输过程中出车祸，市场的价格发生很大的波动，运输中物料被抢劫等。 (2)风险的防范

风险的防范主要的第一步是对风险的分析，风险分析主要有定性的分析和定量的分析。通过对风险的分析，找出风险的概率的大小，时间的长短和风险值，而后再采取相应的防范措施进行应对。风险的应对方法主要有以下几种：

避免风险：当风险潜在的威胁发生可能性很大，我们无法抵抗时，我们就采取主动放弃或者改变项目活动的方式。 预防风险：用有形和无形方法尽量地减少风险发生的导致因素，以尽量地减少风险发生的概率，即主要是采取预防为主。 风险转移：当我们所面临的风险发生的概率小，但是损失很大和我们难以控制的时候，我们可以把我们的分析转移给我们的其他供应商或者承包商等发生，把我们的风险转移到其他地。 自留风险：当我们有一定的应对风险能力和风险的损失较小时，我们对已经存在的风险采取自留的方式应对它。

制定应急措施：当我们在对我们的风险有一定分析认识后，我们可以在我们项目建设的过程中增加我们的技术含量，提高员工的意识，相关人员责任制定和采取有效的措施等方发来预防将来可能要发生的风险。

八 项目跟踪管理

（一）工程概况 工程名称 贵阳市云岩区大十字恒温游泳馆 设计单位 施工单位 施工地点 工程内容 开工日期 竣工日期 某设计公司 某工程队 贵州省贵阳市云岩区大十字中华路 设计，修建，装修，测试游泳池各项设备 二〇〇八年七月 二〇〇九年一月 1土建工程概况

本工程总建筑面积为574.74m2，其中水池为323.m2，泵房251.1m2。该工程由武钢矿业公司投资兴建，中冶长天国际工程有限责任公司，建筑抗震设防烈度六度，结构安全等级为二级。 2工程特点与施工条件

（1）本工程以泳池为主，附设配套用房，配内景观造型等组成。

（2）本工程采用的防水材料及其使用部位较多。渗漏是保证本工程质量的又一关键所在，必须采用有效的防水技术保障措施来预防这类质量问题的发生。 （3）本工程工作量大、工期短、质量要求高，本公司将合理组织材料

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供应和生产，选用优秀管理班子和优秀施工队伍，确保本工程在有效工期内完成，工程质量一次性验收达到市级优质工程。

（4）在施工期间要高度重视环境保护，安全和文明施工方法以及施工方案 3施工顺序:

首先进行土方施工、基坑支护，然后是游泳池及房屋基础施工，主体施工，各单体工程装修施工，最后是室外散水施工。 （1）工程测量

根据工程平面布置情况，采用内控、外控相结合的方法，进行施工测量定位。房屋以设计座标定位，施工现场的测量工作，项目部将派专人负责，并上报阶段测量成果，以保证整体工程施工准备完善和正常进行。 （2）测量仪器配置 工程开工前，技术组施工员将对现场水准点及桩标轴线进行全面复查，复查后报业主和设计部门批准认可，方可施工。 （3）施工测量平面控制网的敷设

根据本工程的轴线座标和当地导线点，一次性建立统一的平面施工控制网。 （4）施工中标高控制

1）对场内设的水准点，每半月定时联测一次，以作相互检校。仪器采用 S3精密水准仪，精度按二等水准技术指标执行。

2）对检测后的数据须采用微机电算，电算成果须作一次分析，以保证水准点使用的准确性。

依据设计要求或规范规定设立沉降观测点沉降、观测点按图纸进行埋设施工，按国家二级水准测量要求观测。 4 土方开挖及基坑支护

（1）土方开挖：本工程土方开挖量大，水池基坑支护将是土方工程中的重点。 （2）基坑支护方案：本基坑因无地质报告 5 池壁施工 （1)模板：采用 18厚胶合板，竖向 45×100松枋@500，横向两侧用2φ48钢管，3型扣φ14止水螺栓，管竖向间距 600，螺栓水平向间距 500，上下排相互错开，内壁模支撑可利用予埋钢筋头靠木枋固定；

（2)钢筋：池壁钢筋在底板扎筋中已予埋竖筋，此时只需将竖筋间距调整，绑扎水平筋，水平筋均绑扎在里侧，并扎上 S型拉筋，按竖筋的双倍间距绑扎，上下排错开，为保持壁厚 350尺寸不变，可在止水穿壁螺栓上焊两根φ 8并与螺栓垂直的短筋， 2短筋φ 8的间距 250mm，或在双层钢筋网上按螺栓距离焊 350长的φ 14筋亦可。

（3)壁与底施工缝处理：

壁扎筋支模前，对池壁已浇 100高度的砼水平面，认真进行冲刷，冲洗，模板配置时，对施工缝处，外侧留 150宽活动模（类似柱模中的柱脚 6 本工程工艺流程图：

土方开挖→C10垫层砼→底板钢筋绑扎、池壁竖筋预留→池壁 100高支模→底板浇砼→养护→池壁绑扎钢筋→池壁支模板、套管预埋→池壁浇砼→养护、拆模→池内侧壁、池底及池外地面装修。 7 水池

在施工过程中，必须不间断用潜水泵排水，保证坑内无积水，泳池大面积回填土应在泳池内装修完工蓄水后再进行回填，达到抗浮要求。

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（1）垫层施工

1）垫层施工前，须在素土夯实的基础上回填 300厚砂石垫层，拟以淋水灌实； 2)、浇 100厚 C10砼垫层，以平板振动器捣固，垫层四周须立模板，垫层比底板宽出 100。

（2）模板安装底板厚度 450四周模板采用 18厚胶合板，配合 45×100松枋以及 50×50木桩等固定，池壁 100高模板直接用 45×100松枋，支撑于钢筋骨架上，竖向采用钢筋头焊接于底板上层筛上，再用 14#铅丝绑牢，松枋下部需垫有 25厚水泥垫块，模板安装后需最后检验，合符图纸尺寸后，才进入下一道工序。

8 池壁施工 （1)模板：采用 18厚胶合板，竖向 45×100松枋@500，横向两侧用2φ48钢管，3型扣φ14止水螺栓，管竖向间距 600，螺栓水平向间距 500，上下排相互错开，内壁模支撑可利用予埋钢筋头靠木枋固定 。

（2)钢筋：池壁钢筋在底板扎筋中已予埋竖筋，此时只需将竖筋间距调整，绑扎水平筋，水平筋均绑扎在里侧，并扎上 S型拉筋，按竖筋的双倍间距绑扎，上下排错开，为保持壁厚 350尺寸不变，可在止水穿壁螺栓上焊两根φ 8并与螺栓垂直的短筋， 2短筋φ 8的间距 250mm，或在双层钢筋网上按螺栓距离焊 350长的φ 14筋亦可；

（3)壁与底施工缝处理：壁扎筋支模前，对池壁已浇 100高度的砼水平面，认真进行冲刷，冲洗，模板配置时，对施工缝处，外侧留 150宽活动模（类似柱模中的柱脚清扫口），待模板、钢筋安装完成，浇砼前 2h，再次冲洗，摆放好 BW硅橡胶止水条后，再钉上活动侧模，随即浇砼， BW止水条摆置于壁厚的中部，通圈设置，砼浇捣后遇水膨胀，起隔水、止水作用。 9 水池装修工程

装修施工前须对泳池蓄水 48小时试验，灌水后池壁外表面不得出现阴湿，每昼夜水量损耗小于每方 2升，以检验砼的抗渗效果，确不渗漏，才进行装修施工，否则需采取措施，直至不渗水为止，再进入装修。 10 钢筋工程

（1）钢筋工程概况

钢筋工程是基础及主体结构施工中的关键工序，在钢筋的采购、原材料试验、接头试验、材料堆放、加工下料、半成品堆放、现场绑扎与焊接、连接绑后的成品保护及其它工序的配合等方面都必须有清楚的技术交底，采取行之有效的控制措施，编制科学、合理的作业指导书，对工程进度、质量进行有效控制。本工程所用钢筋主要为热轧普通Ⅰ、Ⅱ级钢筋、钢筋规格为φ6~14及φ12—φ22、φ14—φ22，接头形式主要为搭接、熔槽帮条焊，绑扎丝采用 20、22号火烧丝。 质量要求：

（2）钢筋位置应在允许偏差范围内。

（3）对熔槽帮条焊，宜采用边长 40—60mm，长 80—100mm角钢作垫板，焊缝余高不大于 3mm，侧面焊缝应饱满均匀。轴线偏移大于 0.1d及 2mm，接头质量应经试验抽样检测。 （4）、质量标准见《钢筋绑扎（焊接）分项工程质量评定表》及《钢筋焊接头分项工程质量评定表》5）、钢筋代换须有手续和工程验算计算式质量保证措施： （1）、不合格钢筋（锈蚀、伤残、接头不合格等）不得绑扎； （2）、放样、下料、制作、成品堆放、转运应清晰有序、绑扎时对号入座，以免

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错乱，配料单和料牌应严格校核； （3）、形式复杂的结构部位，如集水坑交错处应研究重要钢筋穿插到位的顺序； （4）、底板为双向主筋的钢筋网，须将全部钢筋相交点绑扎，相邻绑扎点的铁丝扣成八字形，以免网片变形；

（5）加强自检、互检，出现问题及时整改、返工。 E、安全事项

（1）拉直钢筋时，卡头要卡牢，地锚要牢固，冷拉线两端必须装置防护措施，冷拉时严禁在冷拉线两端站人或跨越，触动正在冷拉调直的钢筋。 （2）、展开盘园钢筋要卡牢，防止回弹，切断时要先用脚踩牢。 （3）、切料时，工具要牢固，切长钢筋应有专人扶住，切短钢筋须用套管或钳子夹料。（4）、机械断料须经运转正常后进行，操作人的手与刀口距离不得少于 15公分。 （5）、用弯曲机弯曲长钢筋时应有专人扶住，并站在钢筋弯曲外侧，调头弯曲要防止碰撞人和物。

（6）在施工现场绑扎安装时，应站在脚手架进行，不得站在墙上和钢筋架上，柱筋骨架应有临时支撑支牢，防止倾倒。 （7）、使用机具时，应注意安全用电。 （8）、焊机必须接地，焊接导线及焊接钳接导线处都应可靠地绝缘。焊工严格按操作规范施工。 5、作业安排

根据总控施工进度计划，编制详细的钢筋加工计划，各加工计划除和总进度计划吻合外，同时要满足现场实际进度需要。 6、钢筋加工

由专业人员进行配筋，配筋单要经过技术负责人审核。现场审批后才能开始加工。钢筋加工厂成型严格按《混凝土结构工程施工及验收规范》和设计要求执行。现场建立严格的钢筋生产、安全管理制度，并制定节约措施，降低材料损耗。 7、工艺流程：柱筋施工工艺流程：竖向钢筋连接一套柱箍筋一画箍筋间距线一绑扎箍筋一避雷连接一隐蔽验收。

a、安装质量要求：组合模板安装完毕后应按《砼结构：程施 1：及验收规范》和（组合钢模板技术规范）的打关规定，进行全面检查，验收合格后才能进入下一道工序。 （1）、组合模板必须符合施工设计的要求。 （2）、各种连接件、支承件、加固配件必须安装牢固，无松动现象。 模板拼缝严密。各种埋件、预留孔洞位置要准确，固定要牢固。 （3）、现浇结构模板安装允许偏差项目合格率达 90%以上。

（4）预埋什和预留孔洞允许偏差项目合格率达 90%以上预埋件和预留孔洞允许偏差序号项目允许偏差（ mm）

3.11.1、工艺流程为：结构基层清理、润湿一素水泥浆一（细石砼找坡）一防水层一基层清理一弹线找规矩一水泥砂浆压光一水泥胶浆一铺贴一拨缝、修整一养护

3.12、墙面池壁工程装修

装修工程是体现本工程整体建筑艺术水准的重要组成部分，其装修工 程施工质量的优劣不仅影响建筑物的使用效果，而且还将影响建筑物艺术 水准的充分展示。本工程装修工作量较大，为了能保质、保工期完成装修

项目管理课程设计（修建游泳馆）

工作，项目经理部将精心组织施工，施工中组织多种专业班组，施工前，对各专业班组进行详细的技术交底和必要的操作培训，施工中保持人员稳定。 4、全部安装阶段

进入此阶段安装工程全面展开。此阶段因为工作面广，项目在管理上要加强力度，技术负责人和电气施工工长要协调做好各班组操作人员分部分项工程进行技术交底，并配合土建等专业，保证工程进度的协调一致。材料部门要根据电气工长提供的材料计划，及时的保证材料设备的进场，以保证工程的施工进度，此阶段的工程资料较较多，各分项电气工程班组负责人要配合电气工长做好各分项工程的中间验收以及工程施工中的变更签证，并要做好其它的工程有关资料。 5、调试交工阶段

本工程的调试主要包括强电的通电试验。此阶段，项目上必须组织各系统负责参与，并通知业主和监理代表参加。严格各项操作规程，做好一测一二看一三通合闸。确保人员和设备的安全，并做好调试记录。 (四)质量保证措施

⑴、抓好质量通病“的对照检查，如管口封堵不严造成堵塞；底盒固定不牢造成位置偏差过大或过深埋深；支架刷油不均匀，水平度差、管、箱、线槽开孔截料用气割或电焊等常犯通病。严格按施工工艺操作。 ⑵、特殊工种人员：焊工电工必须坚持持证上岗制度，没有合格证不能上岗操作。 ⑶、抓好“三防”，即防错接（强弱电、相序、正负极等），防松动（支架、配电箱地、开关面板等），防漏（漏电、漏接等）。

4、重视隐蔽工程的验收工作，隐蔽前必须甲乙双方人员共同验收签证。 5、严格“三检”制度，即自检、互检、专检，并做好记录。

6、重视成品保护工作，工程专职质检员应在土地上时刻巡视，发现问题及隐患尽快提出并处理。

7、严格遵守工艺流程，不具备施工条件的地方不施工，杜绝野蛮施工，强行施工。

(五)安全生产和文明施工措施： 1、安全生产保证措施

⑴、坚持安全技术交底制度，一是做好各分项工程施工方案的安全交底工作，由方案的编制人员向有关专业的班组长，施工班组交底，特别是安全工作的重点部位以脏乱采取的针对措施均要一一交待清楚；培训上岗制度：工程项目所有管理及操作人员应经过业务知识技能培训，并持证上岗，因无证指挥，无证操作造成工程质量不合格或出现质量事故的，除要追究直接责任者外，还要追究企业主管领导的责任。

5.2.5组织保证体系

根据项目管理的需要，建立项目管理体系，以合同为制约，推行国际质量管理和质量保证标准（ISO90001），强化质量职能。项目经理部全体管理人员及分承包方将强化质量意识和质量职能：推行责任工程师和专业质检工程师负责制，施工全过程对工程质量进行全面的管理与控制；同时使质量保证体系延伸到各施工方、公司内部各专业分公司，项目质量目标通过对各施工方、内部各专业分公司严谨的管理予以实现。通过明确分工，密切协调与配合，使工程质量得到有效地控制。建立由项目经理领导，项目执行经理、技术负责人中间控制，专业质检工程师检查的管理系统，形成项目经理到各施工方，各专业分公司的质量管理网络。

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5.3确保工程质量的技术措施

确保工程质量的技术措施，针对施工过程中的人、材、机、法、环（境）主要有以下几个方面：施工技术质量保证措施；原材料、关成品、成品质量保证措施；施工人员、机具、环境质量保证措施。 8.2.、建立安全生产责任制

成立以项目经理为主的安全生产领导小组，项目经理是安全生产第一责任人，项目副经理负责项目生产（含安全生产工作），项目专职安全员专门负责项目安全生产管理工作，各专业工长及班组长均为兼职安全员，配合安全生产负责。 项目安全管理机构中各成员具体职责如下： 项目经理：全面负责施工现场的安全生产。 项目总工程师：制定项目安全技术措施和分项工程安全方案，督促安全措施落实，解决施工过程中不安全因素的技术问题。

专职安全员：督促施工全过程的安全生产，配合有关部门排除不安全因素，安排项目内安全活动及安全教育的开展并监督劳防用品的发放和使用，保证防火设备的齐全、合格，消灭火灾隐患，对动火区域开具动火证，组织日常消防工作。 专业工长及班组长：负责上级安排的安全生产工作的实施，进行工前安全交底，监督并参与安全学习。

机电责任人：保证各类机械的安全使用，监督机械操作人员按章操作，并对用电机械及用电线路进行安全检查。

其它部门：在各职能范围内为安全生产服务。 6.2.4、强化安全教育

凡进入施工现场的施工人员必须接受安全教育，熟悉《建筑安装工程安全技术操作规程》、《建筑施工高处作业技术规范》、《建筑工程施工现场管理规定》；每个施工人员均应懂工种安全技术操作规范，变换工种时亦应接受相应工种的教育。 6.2.、加强安全检查

定期安全检查与不定期检查相结合，安全检查应进行记录，检查出事故隐患进行整改应定人、定时间、定措施，对重大事故整改通知书中所列项目应如期完成。 6.2.、认真实施安全生产活动

建立班前安全活动制度并进行记录：发生工伤事故时按事故调查分析规则进行处理，并按规定报告上级部门，同时建立工伤事故档案，施工现场按要求设置安全标语和安全色标，大型构件、材料应堆放整齐，施工道路应通畅。 6.27、完善安全技术 编制好《施工组织设计》，明确安全生产措施（应全面且有针对性）；对各分部（分项）工程施工应有书面安全技术交底，交底应全面、有针对性且签字齐全。 8.3.5、施工中的措施

⑴、各工程各工序之间交叉作业时应协调配合，服从指挥。 ⑵、预埋件、预留洞挂牌定位定标高。

⑶、各工种施工过程中严禁出现砸、摔、乱放等蛮干、胡干行为。

⑷、施工现场的临时防护、洞口防护、塔吊、龙门架、出入安全门，水平安全网，垂直安全网均应统一标准统一形式。 8.3.6、人员管理

⑴、所有现场人员着装应整洁，不准穿拖鞋、打赤膊。

⑵、现场人员要做到语言美、行为美，严禁污言秽语、拉帮结伙、打架斗殴。 ⑶、贯彻执行贵州省流动人口管理，治安联防条例等地方管理。

项目管理课程设计（修建游泳馆）

⑷、加强职工食、宿卫生条例，做好疾病预防。 8.3.7、环境卫生

⑴、现场要加强场容管理，做到“五有”、“四净三无”“四清四不见”“三好”及现场布置做好“四整齐”，实现良好施工秩序。

⑵、各施工队、班组应每天保持卫生责任区的清洁卫生。

⑶、现场及各施工作业层，应有良好的排水通路，流水有明确的流向，防止出现雨水、施工污水等四溢乱流、到处积水等；雨水、污水排水沟末端设沉积井，并流向指定地点，保持现场清爽干净。

⑷、工地办公室每天专人清扫，保持清洁卫生。

⑸、工地食堂要经过防疫卫生部门审批，应清洁整齐，做好防虫、防蝇，符合食品卫生管理要求。

⑹、按照贵州省市场站的来灭鼠要求，做好工地灭鼠。

⑺、工程垃圾层层清理，水平安全网上杂物及时清除，垃圾从龙门架运下，到垃圾处理场处理。

⑻、所有垃圾定点堆放，定时运出。垃圾及材料运走后，应立即清扫干净。 ⑼、工地现场严禁乱写乱画，乱涂乱抹。

⑽、施工现场严禁吸烟，尤其是装饰阶段，现场厕所应设专人每日不少于 3次清理、保洁工作。工程资料管理

9.1、资料类别：工程项目资料主要有行政资料、工程资料、安全资料与文明施工资料。

9.2、资料主要内容 9.21、行政资料

、法规条令以及建管部门、劳动局、、事处等行政单位对施工管理的条件等。以及企业内部行政管理资料。

九 市场调查

市场竞争调查关注于游泳池的市场分布、市场竞争情况以及业内游泳池竞

争策略等方面的内容，通过对产品市场竞争调查的掌握，企业及投资者可制定出更有效的产品竞争策略及发展规划。在对游泳池刷产品行业的市场发展现状、市场发展环境、全球市场境况、市场竞争调查、区域竞争调查、企业竞争调查进行全面、细致的研究的基础上，并对游泳池行业内重点企业的竞争策略和发展动向进行了深入剖析，另外为还对水池行业未来市场发展趋势进行了判断，旨在为企业及投资者提供有高价值的决策参考资料。 （2） 中国游泳池行业的生命周期分析

（二）2010-2014 年我国游泳池预测分析示意图

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（三）修建水池项目管理计划设置过程中的问题及解决方法

项目信息化实施已经成为了一个职业，但由于国内对于该行业的认可程度还处于初期，实施过程中将会面临各种困难，如何合理有效的处理好早期的问题，争取更多的资源，对于项目实施往往能起到事半功倍的效果。 在国内的实际项目建设施工中，可能由于考虑自己的局部权益，对于相关的项目管理普遍存在一个消极甚至抵制的态度，下游的监理和施工单位就更是为了完成业主信息化的任务而应付性的对待，这对于提升项目管理水准、节约建设成本和周期都是相当不利的。 主要存在下面几个问题： 1、项目参与各方只愿考虑自己局部短期利益 自从国家招标投标法出台之后，一般大型项目都是多方参建的情况，建设方、设计方、监理方、施工方、实业公司、劳务公司等各个关系单位会存在着一个利益矛盾，传统的管理模式中，建设单位不能及时了解项目的实际进展情况和工程量而进行有效控制，部分承包商和劳务公司缺乏管理和成本意识，拥有一些模糊空间操作，甚至出现人为修改工程量等严重违规和违法犯罪行为，这是对国家资源的极度浪费，对于项目本身的成本和工期也将存在各种不利影响，这无疑将增加工程成本，扩大项目风险。

2、关于企业级用户中公司总部和项目的沟通问题

作为很多工程型企业来说，一般信息化的要求和具体的合同由公司总部来进行，规划时是做企业级的信息系统，而具体的实施工作则大多先在项目中进行，所以关于整个系统的应用模式的决定权，项目上的责任部门和主要负责人都不能及时确认，这将影响整个项目的实施情况。 3、目实施计划由谁来制订

通常，项目实施计划的制定是在软件提供商项目组对用户方实施了方法和流程培训以后，且用户方项目组也对系统的整体框架和所使用各模块的功能与使用都比较熟悉的情况下制定的。这时用户方项目组对软件提供商所提供的信息化系统的实施基本流程、各个阶段的主要任务和预期达到的目的都有比较清晰的认识和理解，保证接受系统开发商提供的的方与系统方案，认同系统开发商的各项工作。应该注意的是项目实施计划必须由双方的项目经理共同协商制定。 4、项目实施计划的确认

企业管理信息化项目的实施计划必须首先得到用户企业决策层的认可。企业管理信息系统作为一种处理管理业务的手段和方式。项目实施计划还必须得到各部门的认可和企业全员的积极参与。一个经过精心制定的实施计划是否能够被很好地执行，在很大程度上取决于领导对计划的认可程度和各相关部门的支持程度，只有得到全企业范围认可的项目实施计划才会得到各个方面的配合，才能够有可能按照预定的目标时间表进行顺利实施。

项目管理课程设计（修建游泳馆）

5、项目实施计划的有效执行

确保项目计划的有效执行是一个极其复杂的问题，也是整个项目实施过程中最为困难的部分，展开来就成为一个大的课题。只要牢牢抓住以下两个最基本的方面就能够保证项目计划的有效执行：

（1）必须严格按照项目实施和管理方法进行运作，做好项目的跟踪和控制； （2）必须保证任何计划变更只是对原计划的适当调整、补充和完善，只有这样，才能保证项目计划的有效性、可持续性以及可操作性。

十 项目开发过程分阶段总结

贵州大学明德学院非常荣幸能够有机会为贵公司提供《游泳池项目课题设计方案》，我们将秉承“客户至上，服务第一”的理念，为贵司提供最佳的管理培训与管理咨询服务！贵州大学明德学院郑重声明本建议书中所有陈述内容、信息均为真实信息，所提供产品在知识产权方面不存在任何瑕疵，并对服务品质提供系统、完善的监督和保障！

贵大学明德学院凭借多年的管理咨询、培训实践，积累了丰富的经验并形成了独特的模式来协助企业不断提升其综合竞争能力。 （一）课程设计思路及原则

我们始终认为，没有两个公司会面对全然相同的问题。我们根据每个客户不同的需求、目标、文化背景以及所处的环境,为他们量身定制适宜的解决方案。我们在执行培训项目设计的工作始终遵循5个原则方针：  课程设计上系统与并重原则  遵循目标导向与服务至上的原则  适用原则  理论和实践相结合原则  成本控制和实效相结合原则 （二）课程收益分析

结合对项目的理解，遵循课程设计的思路和原则，我们对本课程期望的收益进行了归纳,具体如下：  了解游泳池项目管理的特性  发现游泳池项目管理问题  掌握游泳池项目管理管理工具  演练游泳池项目管理的技巧  提升项目执行能力

（三）修建水池项目管理课程设计的感受和收获

每一个项目开工前的计划和进度计划是最重要的，这也贯穿了我们的管理理念，一对一的责任！因此，一个项目的计划与控制的可视性对其项目的成功与否是取指导和决定性因素的。

1 在第一期的课程中，给我感触最深的，也是我们进入项目感到最棘手的问题，即项目干系人管理。它涉及的部门、人员实在是太多太复杂！理想的项目干系人在项目运作过程中是直线形，但实际运行中是会出现很多弯曲线的。一切项目管理活动首先要着眼于干系人，传统的思维模式是：发现问题---分析问题---解决问题。  干系人需求的三种境界：  1、说出来的需求即必要的服务；  2、未说出来的需求即密密的服务；

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 3、无意识的需求即无感知的服务。

2 在第二期的中，我们学习了“质量管理、项目成本管理、项目团队沟通管理及项目采购合同管理”

（1）质量的管理，客户100%满意！在质量管理过程中，我们要记住，对于客户来说，质量就是适应性。由于规格是居于适用性的，对最终客户而言就意味着产品在交货时和使用中的适用性。

（2）成本管理，让所有需要的资源快速运动起来，项目的完成需要多种资源，资源的获取需要一定的费用，即资源成本，项目费用计划就是在资源规划的基础上，考虑资源的成本形成的计划，包括项目费用管理计划和费用基准计划。费用的控制还应包括寻找费用正反两方面变化的原因，同时还必须考虑与其它控制过程相协调。 （3）项目团队与沟通管理，首先我们要搞清楚什么是团队。团队是由一些为了共同的目标，不同的技能，并且相互协作和承担责任的人们组成的一个群体。一个好的团队特征是：共同的目标----志同道合,共同的价值观和行为规范。

（4）作为一个团队的首领，在处理群体内部问题时，通过你的威信和魅力和平解决当然是最理想的，其次就是回避矛盾，求同存异。有时适当的让步也是必要的，已退求进，但不能违反放弃原则。一件工作，指标定得过高或过低，都不利于调动积极性，目标确定后，是否吸引人，那还要看完成目标任务后能带来多大好处，期望利益每个人是不同的。 （5）实际采购过程中

我们可以把材料分成两类，低值易耗品和高值紧俏品，其特点是：低值易耗品的市场经营面广，标准化程度高，对我们采购来说是很容易的，价格控制也相对容易，如螺栓、焊材、劳保用品等，这类物资可采用市场价格调研，制定供应商来完成。高值紧俏物资没有一定的市场价格，并且市场经营面相对要狭窄，如：地材、钢材、大型设备等，这类物资的采购企业应该尽量走招投标，让供应商走入竞争的环境，让他们在竞争中降低采购成本，但投标活动必须建立在公正、公开的基础上。

十一 项目可行性研究报告

（一）项目概述

游泳馆项目是为了建成贵阳市乃至贵州省设施最完善、场地占地面积最大、

服务最好、类型最多、适合儿童、青年、老人的游泳池馆。

项目把握目前市场快速发展的时机，紧抓服务市场的市场空隙，选择项目实施的有利位置，将快速改变贵州省游泳爱好者服务市场的格局，并形成区域市场的垄断格局，形成进入壁垒。在项目运作中，我方定位为：以最好的服务、最强的基础设施、最有利的位置、明显的等级区分来分人群服务。 （二）项目可行性研究结论

1 静态投资回收期N≈3年，动态投资回收期N≈7年。

2 项目从2009年10月开始进入回收期，2009年1月到2009年9月预计实现收入16万元，项目到2012年后产生稳定的收益，年净利润达24万元，投资利润率达80%。

3 本项目能够产生巨大的社会效益。

4 项目的风险和不确定性主要体现为拿地、财务风险和运营风险

项目管理课程设计（修建游泳馆）

二．游泳池项目分析 1.项目市场规模

在当今这个高速发展的社会里，人们的生活节奏随着社会的不断发展而变得越来越快，上班一族越来越多，他们每天基本上就是两点一线，即单位和住处。他们并没有多余的时间去找地方休闲和锻炼，更没有到处游山玩水的时间，更有甚者，有些单位在某些节假日也不放过员工，要求员工加班，严重占用员工的休息时间，这样使得有部分员工因为不能适应这样的工作条件和工作频率而变得身心疲惫，他们需要放松的地方，可以选择游泳。另外，游泳还是一门生存的必备技能，当有些意外发生的时候，可能会因为我们会游泳而拯救我们自己于危难之中。何乐而不为呢？

作为群山拥抱之中的贵阳，没有重庆的两江汇流，也没有很正式的游泳地，这就给我们的项目提供了很好的运作空间。 2.需求预测

（1）有许多上班一族需要找一个放松身心的地方，而且需求很大； （2）很多人还不会游泳这项基本生存技能，需要找地方学习； （3）企事业单位有些团队需要找地方增强团队凝聚力； （4）每年的服务量在正常的情况下，保守估计量人次。 3.需求结构与服务量预测

对于我们项目的服务目标，我们们选择的服务人群结构主要分为：家庭、朋友 、 个人 、普通 、豪华。 三、相关项目分析 1.相关项目简要分析

该项目建成后将成为贵州省首座设施齐全、面向多结构人群服务的游泳馆，其他小型游泳馆和替代产业不多，没有很大的运营压力。 2.市场规模预测

根据上述的市场规模关系，和贵阳地区未来市场的预测，对本项目涉及到的行贵阳地区市场规模进行预测，从开始运营以后每年人次将会保持百分之5左右的增长。 四、项目实施方案

1.项目选址及周边状况

（1）项目选址的具体地理位置描述

该项目选址于贵阳大十字广场的一地块，处于休闲广场。 （2）配套设施（水、电、气、通讯）状况调查

本地块目前未平整，水、电、气、通讯全通。作为一条高标准的市政干道，实现通水、通电、通气、通讯。 （3）交通状况及未来趋势

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位于市中心休闲广场，交通非常便捷，未来规划也将在一段时间内不会做大的改造。

（4）周边经济环境及行业调查 2.项目实施初步计划 （1）功能分区及建筑面积

本项目初步规划按约150亩计算，共约m22，规划将按用途进行功能分区，将从2008年7月开工建设，并于2008年12月底完工，2009年1月投入运营。 （2）项目经营模式设想

按照全方位，高结构划分的服务模式，针对不同人群所需要的不同服务，来采取不同的运营模式。 3.项目实施进度安排

本项目从目前2008年5月1号开始计算，预计到取得土地产权需要2个月左右时间（即到2008年7月），从取得土地产权到具备招商条件（中间包括土地平整、人员组建、策划、招商场所建设等）估计需要5个月时间（即到2008年12月），到2009年1月开始正式运营。 4.项目SWOT分析

根据前面产业研究和项目实施设想，本项目的优势、劣势、机会、威胁总结如下。

（1）优势(Strengh)

（2）目前由于贵阳游泳地方很零散，如果建成以后能够服务到位，则可以形成先发优势，进而形成进入壁垒，实现寡头垄断者的地位；  项目所在位置由于大十字休闲广场，便于消费者来往；

 项目所在位置交通十分便利，而周边产业也不对项目产生实质性损害，并

且一些产业能够实现优势互补；  贵阳气候温和，易于游泳运动的发展； （2）劣势(Weakness)

 目前贵阳人群会游泳的人还不是很多，需要大力开发；

 我们是第一次涉足该行业，对行业运作规律还需要一定时间的把握，这为

项目的发展增加了一定的难度，需要形成一个精英团队以深入了解行业的运作。 （3）机会（Opportunity）

 国民经济和居民可支配收入的持续快速发展游泳行业的发展提供了强有

力的消费力支撑；  作为奥运会的一个参赛项目，有着体对育运动的大力支持；

项目管理课程设计（修建游泳馆）

 国家明确了以加大内需来刺激消费；

 需要放松的人群越来越多，为我们很大的开发空间; （4）威胁（Treat）

 选择项目用地升值空间很大，用地租金很重；

 目前在贵阳修建游泳池项目有可能出现，并不排除已经有项目在策划，如

果本项目落后于竞争项目，其打击将是致命的；  项目占地面积较大，需分期逐步推入市场,无疑将大大增加该项目的运作

成本及资金占用成本；  项目本身投资额大，如果地价过高，无疑将大大增加项目的风险。 综合上面的SWOT分析，得出本项目机会大于威胁，机会主要是行业的发展所带来的，而威胁主要是由于竞争和无壁垒带来的；优势和劣势并存，优势主要是项目本身产生的。综合评价，本项目是可以进行迅速投入的项目，只要能够抓住有利时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优点，组建高效率团队，将劣势逐步消除甚至转化为优势，本项目将会取得预想的效果。 五、项目经济效益分析 基本指标

项目经济测算基本指标 序号 1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 4 4.1 5 项目 基本情况 建设用地面积(万m2) 总建筑面积 钢结构建筑面积 混凝土建筑面积 可变因素 管理费 不可预见费用 招商费用 税金 营业税 印花税、房屋租赁管理费 所得税率 利息 中长期贷款利率 项目建设周期（年） 数量 15 15 5 12 4% 5% 租金*5.05% 租金*2.1% 33% 6.44% 3 备注 预计面积 初步估计指标 初步估计指标 初步估计指标 以建设成本费为基数 以建设成本费为基数 以一个月的租金总额计 每月交 每月交 以税前利润为基数 1-3年期利息5.76%加融资费用 按照项目开发进度估计 六 项目风险评价 1.城市规划风险

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本项目用地目前只是处于单方意向阶段，项目成功的关键目前在于是否能顺利拿到地，目前对本地块的规划是混合用地，项目立项后可能将会对土地用途性质进行重新规划。

如果在土地的面积上不能达到要求，本项目亦可以进行重新规划，主要是要能达到营运的规模效应，而配套的产业将会因为市场的导向而自发形成。如果能够在土地上争取到更大的面积，亦可以通过商业地产的运作思路、通过产业的整合来实现其价值 2.市场竞争风险

由于在贵阳实属第一家，从建成投入营运之后，即将进入行业贸易壁垒，不会承担大的竞争风险。 3.项目财务风险

目前我公司融资渠道相对单一，主要是通过银行借贷，就目前情况而言，本项目亦需要通过银行贷款解决资金需求问题，高额的贷款势必使本项目的风险加大，每年的利息偿还就超过35万元，并要承担利率上调的风险。 六、项目总结

1.项目用地对报告结论的影响

本报告中假设项目用地为150亩，即15万m2，我们认为在目前市场中，以本项目规模而言是具有一定的规模效应，如果不能取得该面积的土地，在土地面积减少的情况下，本项目很难通过规模优势，建立有效的进入壁垒。 如果土地面积能够超过150亩，则本项目在内容上需要进行拓展，本报告中的策划部分基本可以达到实现项目优势的规模。 2.项目实施方案对报告结论的影响

本报告中，对方案实施进行了规划，规划的依据是根据市场规模、本项目地块预计面积、同类项目中的各类物业的配比。由于时间关系和调研的不够深入，在规划上肯定存在欠周密的地方，而整个经济测算是基于项目的实施计划进行的，所以经济测算的准确性是和项目实施方性紧密相关的。

项目实施方案中各类建筑形态的规划对项目建安成本产生显著影响，进而对总投资产生显著影响；建筑面积的确定对租金收入产生了显著影响，所以建筑形态的规划对项目产生了最显著的影响。项目实施方案中进度的规划对财务费用产生了较大影响，进而影响到项目的最终结论，但影响程度相对有限。

3.本报告的应用说明本报告是针对项目前期的分析而做的可行性研究，如果本项目进入运作阶段，则以下几方面工作需要在此基础上开展。

 用于整个商业操作的计划书，需要在此报告的基础上从商业操作的角度

进行编制，以反映商业操作的步骤和可行性；  用于项目各阶段操作的商业策划，需要在此报告基础上从不同阶段目标

出发进行编制，以保障整个项目实施的成功。