东营房地产市场调研报告

东营房地产市场综合分析报告

2012

1

目录

第一章 城市宏观环境调研及分析 ............................................................... 错误！未定义书签。

一、东营城市概况 ................................................................................. 错误！未定义书签。

1、地理位置及行政区划 ............................................................... 错误！未定义书签。 2、人口 ........................................................................................... 错误！未定义书签。 3、区域交通——“三路两港一场” ........................................... 错误！未定义书签。 4、区域经济及支柱产业 ............................................................... 错误！未定义书签。 二、垦利县概况 ..................................................................................... 错误！未定义书签。

1、地理位置 ................................................................................... 错误！未定义书签。 2、行政区划 ................................................................................... 错误！未定义书签。 3、人口 ........................................................................................... 错误！未定义书签。 4、区域交通 ................................................................................... 错误！未定义书签。 5、经济概述 ................................................................................... 错误！未定义书签。 三、东营市总体规划发展分析（2005－2020） ................................. 错误！未定义书签。

1、空间布局 ................................................................................... 错误！未定义书签。 2、布局说明解析 ........................................................................... 错误！未定义书签。 3、东营“中心城”发展规划（2005—2020） ........................... 错误！未定义书签。 4、城市未来发展前景分析 ........................................................... 错误！未定义书签。 5、黄河三角洲高效生态经济区 ................................................... 错误！未定义书签。 四、城市宏观环境分析总结 ................................................................. 错误！未定义书签。 第二章 东营住宅房地产市场调研及分析 ................................................. 错误！未定义书签。

一、房地产市场板块分析 ..................................................................... 错误！未定义书签。

1、各版块划分 ............................................................................... 错误！未定义书签。 2、各版块市场特征 ....................................................................... 错误！未定义书签。 二、代表性项目研究 ............................................................................. 错误！未定义书签。 三、产品分析 ......................................................................................... 错误！未定义书签。

1、建筑风格分析 ........................................................................... 错误！未定义书签。

2

2、户型及面积分析 ....................................................................... 错误！未定义书签。 3、均价分析 ................................................................................... 错误！未定义书签。 4、去化分析 ................................................................................... 错误！未定义书签。 5、客群构成分析 ........................................................................... 错误！未定义书签。 四、典型个案分析 ................................................................................. 错误！未定义书签。

1、东城板块典型个案分析 ........................................................... 错误！未定义书签。 2、西城板块典型个案分析 ........................................................... 错误！未定义书签。 3、垦利板块典型个案分析 ........................................................... 错误！未定义书签。 五、东营住宅市场调研结论 ................................................................. 错误！未定义书签。 第三章 东营商业地产的调研及分析 ........................................................... 错误！未定义书签。

一、东营市经济情况概述： ................................................................. 错误！未定义书签。 二、商业地产现状： ............................................................................. 错误！未定义书签。 三、东营目前四大商圈及未来两大商圈概述： ................................. 错误！未定义书签。

1、济南路与西四路商圈 ............................................................... 错误！未定义书签。 2、济南路与西二路商圈 ............................................................... 错误！未定义书签。 四、东营市目前商业业态现状： ......................................................... 错误！未定义书签。 五、东营市城市综合体的规划和发展前景的分析： ......................... 错误！未定义书签。 第四章 东营市房地产市调总结： ............................................................... 错误！未定义书签。

3

第一章 城市宏观环境调研及分析

一、东营城市概况 1、地理位置及行政区划

东营市成立于1983年，位于山东省北部黄河三角洲地区，黄河在东营市境流入渤海。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。

东营市辖东营、河口2个区，广饶、垦利、利津3个县，共有40个乡镇街

道，其中14个街道、23个镇、3个乡。 2、人口

2009年末，全市户籍人口185万人，其中，非农业人口80万人。2010年末全市常住人口202万人，其中城镇常住人口 118万人，城镇化率为58.5%，全市人口出生率8.06‰，死亡率4.76‰，自然增长率3.3‰。 3、区域交通——“三路两港一场”  三路：

高速公路：荣乌高速

铁路：在建中的“黄大、德龙烟”铁路  两港：东营港区、广利港

 一场：东营机场（计划4C级升级为4D级机场，同时开通国际航线） 4、区域经济及支柱产业 1)经济概述：

 城市综合竞争力位列全国第25位。

4

 全市生产总值为2359.94亿元，十一五期间增速达到65%。  三次产业比3.7：72.6：23.7。

 2010年收入过10亿的企业新增54家，过百亿的企业达到10家。

2)主要支柱产业：

 石油工业与地方经济结构为3：7；

 石油装备制造业，企业发展到150多家，主营业务收入占到全国该行业的三

分之一；

 传统工业（盐化、橡胶轮胎、造纸、纺织）80%达到了国内先进水平；  大规模集成电路、广汽吉奥汽车、光伏太阳能等高新技术产业比重在2010

年增长12个百分点。 3)2010年人均收入水平：

 东营市人均可支配收入23657元：  农民人均纯收入8206元。

二、垦利县概况 1、地理位置

垦利县位于黄河入海口，地处胜利油田腹地，是黄河千百万年孕育出来的既古老又年轻的一方沃土。

垦利东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。县属总面积2204平方公里。 2、行政区划

2010年，垦利县辖胜坨、郝家、永安、黄河口、董集5个镇和垦利、兴隆

5

2个事处，1个社区管理委员会，1个省级经济开发区，有333个村民委员会，7个社区居委会。 3、人口

2009年底，全县总人口22万人。其中，非农业人口3.7万人。人口出生率7.63‰，人口死亡率5.58‰，人口自然增长率2.05‰。 4、区域交通 公路：

 高速：胜利黄河公路大桥、东营黄河高速、东青高速、环渤海高速公路穿过，

北接京津唐高速，南连济青高速、威乌高速，把环渤海经济带连成一体。  省道：青垦路、辛河路、永莘路3条省级干线公路在垦利交汇。  港口：开发区北距开放口岸东营港60公里。

机场：东到东营永安机场只有15分钟路程。5、经济概述 1）工业强县：

 “十一五”末，全县销售收入过亿元的工业企业发展到125户，过10亿元

10户，过50亿元的企业达到5户，超100亿元的企业达到2户。  万达控股集团有限公司、胜通集团股份有限公司、垦利石化有限责任公司、东辰控股集团有限公司等4家企业入围2010年度中国制造业企业500强。 2） 支柱产业：

 农业：30万亩东营现代渔业区为主体，海参、大闸蟹养殖深加工进入发展快

车道，全国最大的单片滩涂养殖基地已初具规模。  工业：

传统支柱产业：石油化工、精细化工、机械制造 新兴产业：机械装备制造、新能源、新材料等新兴产业  第三产业：

6

汽车贸易、物流运输、仓储、观光旅游业、陆海石油科技服务。 3） 民营企业经济突飞猛进：

“十一五”末，全县个体工商户发展到6156户，民营企业发展到1230家，规模以上民营工业企业达到170家，占规模以上工业企业总数的97.1%。

三、东营市总体规划发展分析（2005－2020） 1、空间布局

一个中心城、四个次中心城、十个卫星城镇和二百个新型农村社区。 2、布局说明解析  一个中心城：

纳入垦利，依托广利港、黄河路东延规划滨海生态城，形成“一城五组团”的生态型组团  四个次中心城：

广饶县城、利津县城、河口城区和东营港城，是市域南部、西部、北部和滨海的区域性中心城市。  “十个卫星城镇”：

分布在中心城和次中心城周边，按照规划，2020年达到万人以上的目标。  二百个新型农村社区：

将依托卫星城镇、一般乡镇驻地和中心村，建设新型农村社区(即农民居住社区和社区服务中心)，辐射带动周边村庄，推动社会主义新农村建设。

3、东营“中心城”发展规划（2005—2020）

7

1)发展布局结构：

将垦利县城纳入中心城，依托广利港、黄河路东延规划滨海生态城，形成“一城五组团”的生态型组团式布局结构。 2）发展策略：

按照“东扩、西疏、南展、北延、中优”的发展策略，形成一个中心城和由东城、西城、垦利、滨海、广利港五个组团组成的黄河三角洲中心城市。 3）发展规模：

规划控制面积约1100平方公里。 2020年城市人口规模达到120万人以上。 4）各组团定位说明：

 东城组团：包括市级行政办公、科教和文化中心，重点发展高端产业和旅游

服务业；

 西城组团：包括胜利油田办公及科研中心、石油大学和东营区行政办公所在

地，重点发展石油机械装备制造业和商业服务业；

 垦利组团：包括垦利县的行政办公、文化中心，重点发展生态旅游、商贸流通、生态养殖和机械制造业，控制发展化工、炼油等污染产业；

 滨海组团：打造集观光旅游、休闲度假、滨海居住于一体的滨海生态组团；  广利港组团：规划成为集商港、客运港和旅游港为一体的综合性港口，重点

发展临港工业、物流、旅游和港区生活配套设施。 4、城市未来发展前景分析1）山东半岛蓝色经济区规划

8

 涵盖青岛、东营、烟台、潍坊、威海、日照６市及滨州市无棣、沾化２个沿

海县。

 9大核心区（如上图所示）

 东营属于“东营石油产业集聚区”。发展重点是我国最大的战略石油储备基

地后方配套设施区、海洋石油产业、商务贸易业。功能定位是将东营城区东展，建设临海石油产业集聚区。 5、黄河三角洲高效生态经济区

1） 产业布局：——“四点、四区、一带”  四点：东营、滨州、潍坊、莱州四个港口建设。  四区：东营、滨州、潍坊、莱州四大临港产业区。  一带：北部沿海经济带。 2）东营——东营临港产业区

 位于东营市东北部和东部临海、临港区内，主要为国有荒滩盐碱地，起步区

约1000多平方公里。

 重点建设化工、电力、临港产业、物流等产业集聚区，打造区域内重要的化

工产业基地、电力供应基地、装备制造业基地、区域物流中心和产品集散中心。

四、城市宏观环境分析总结

 优越的地理位置、雄厚工业基础以及发达的经济，提升城市综合竞争力及影

响力。

 “黄”“蓝”两大国家级发展机遇，赋予东营广阔的发展前景的同时，催生

了当地经济发展的新的增长极。

 中心城区的扩容、交通等基础设施的完善，在增强东营各城市组团互动的同

时，也将促进人员流动和人气的拉动。

9

 垦利将并入东营中心城区一同发展，区域潜力及价值将得到空前的提升。  当地产业经济的发展及经济的腾飞一方面会拉动产业人口的迁入及增长，另

一方面也会催生富裕阶层的增加，从而进一步促进居民消费结构的转变。  黄河水城、生态湿地保护等生态发展的举措也将进一步提升城市居住的舒适

度以及宜居性。

综上所述，经济的持续快速发展、人口的增长、人均收入的增加、环境的改善、基础配套设施的完善，一方面将为房地产市场带来发展的空间与机会，另一方面也为房地产市场带来稳定而广泛的需求和客户群体。

第二章 东营住宅房地产市场调研及分析

一、房地产市场板块分析 1、各版块划分

板块划分示意及本案位置（红色虚线为区域分割线）

依据研究要求、区位特征和传统习惯，我们本次研究将分为东城板块、西城板块、垦利板块三个板块进行研究分析。 2、各版块市场特征 1）西城板块

 城市公共配套较为发达和成熟。西城作为胜利石理局的驻地，发展较早，

城市公共配套较为完善，生活便利，教育科研、医疗、金融、商业等各类机构密布，长途汽车站的东西两站均位于西城，西城的城市商业具备一定规模，辐射东营各区市，尤以济南路周边最为繁华，百货大楼、银座等各大商业入驻，各类中小商家云集，餐饮、娱乐业发达，成熟的城市公共配套成为西城各楼盘对客户进行推介的重要砝码之一；

 楼盘多分布于城区外围。由于该片区发展较早，区域中心地块日益稀缺，西

10

城近期进入市场的楼盘多分布在该区域外围，以黄河路附近的南部板块和北二路以北的北部板块（华八井）较为集中；

 在售楼盘开发规模相对较小，大盘较为缺乏。由于城市发展重心东移，并且

提出西城控制三面向东发展，西城片区楼盘开发量总体较小，大盘数量较少，西城大盘大多分布于南部板块，如海信盈城、众成·格林枫景、海通·时代康桥、天业·盛世龙城等项目开发量较大；

 南部板块楼盘销售价格普遍高于北部板块。南部板块的项目多处于东西城连

接带上，在原有城市配套基础上，其配套改善升级的速度提高明显，前景普遍看好，该板块楼盘的定位多为中高档，主力户型偏大，总价偏高。售价也较之北部板块较高，价差在500元/㎡左右，南部板块在5300元/㎡左右，北部板块接近4500—4800元/㎡左右；

 物业形态以普通多层住宅、洋房等产品为主。普通住宅、洋房产品所占比例

较大，同时也是市场主力需求产品，也有部分别墅、小高层和高层业态；  南部板块楼盘的主力户型偏大，主要针对二次置业人群。南部板块楼盘主力

户型多在120甚至140㎡以上，主要针对经济实力雄厚的二次置业人群，北部的华八井片区则主要面向工薪大众阶层。

 在售楼盘价格走势平稳，稳中有升。从市场角度看，由于西城商品房开发量

相对较少，加之西城拥有成熟的城市公共配套和充足的人气，对西城区域在售楼盘的销售起着有利的推动作用，总起来看，西城在售楼盘价格走势平稳。 2）东城板块

 城市公共配套建设日益完善，人气逐渐提升，区域认可度提高。在东营市政

府的大力支持下，东城区域的市政建设进入快车道，城区路网、公交体系、城市大型商业配套、清风湖公园等公共休闲场所的建设和完善，有效提升了东城的区域市政形象，为居民提供了生活便利，而且较之西城，东城拥有更为优良的空气环境，成为吸引购房者选择东城楼盘的重要因素；

 北一路与清风湖区域楼盘较为集中，放量较大。东城方面，目前在售楼盘多

集中于北一路南北两侧、清风湖附近，加之附近区域近几年开发建设的大量经济适用房、部分单位内部建设用房，以城市干道相衔接，在东城形成了大

11

片居民区，是东城乃至整个东营最引人瞩目的居住板块之一；北一路附近和开发区楼盘较为注重自身配套建设，重绿化、重景观，清风湖附近楼盘多借势市政优势配套；

 东城片区大盘云集，实力开发企业百花竞放。在市的支持和引导下，东

城片区大盘云集，10余万、20余万的大盘较多，众成、胜宏、阳光100、科达、海通、景港控股（东营奥园开发商）等实力开发企业的开发项目陆续入市，有力提升了东城的人居品质和城市形象；

 产品线更加丰富，为购房群体提供了更为广阔的选择空间。较之西城楼盘，

东城楼盘的物业形态更为丰富，普通多层、洋房、单体别墅、联排别墅、公寓、小高层、高层等物业形态齐备，多数物业形态的比例相当；

 在售楼盘价格持续上升，总体上与西城房价持平。由于东城市政环境的日益

改善和住宅建设的持续开发，以及东营市民对东城区域认可度的提高，东城在售楼盘价格已与西城持平，多数楼盘均价在4600元/㎡左右，部分楼盘产品已达到5500元/㎡左右。

 高品质楼盘集中。东城区域高品质楼盘较多，受到油城中坚阶层的青睐，如

北一路板块的科达·远鉴3期，清风湖板块的东辰·鉴墅，开发区板块的阳光100城市丽园、奥林匹克花园等，带动了周边地段的升值和长效发展。

3）垦利板块

 自2004年以来，随着中心城“北城区”建设进程的加快和旧城改造力度的

加大，垦利县房地产市场得到了快速发展。

 目前民丰湖以北、黄河路以东、振兴路以南比较集中的新开发的楼盘；  相继书香门第、汇丰馨苑、财富新城等高端盘、大盘，产品不再是单一的多

层项目，产品线开始丰富，洋房、别墅、小高层项目不断涌现，整体产品设计、档次相对一般县城较高。

 市场主流需求和户型是100平米以上三室，两室户型少见，顶层复式产品几

乎各个盘都有，但销售情况较差；

由旧城改造、城中村拆迁引发的被动性住房需求大量增加，同时，富裕农民进城购房的兴起，在很大程度上引发了房地产市场需求的上升，房价也随之

12

上升，目前市场普通住宅均价达到3300元/㎡。

二、代表性项目研究

区域 项目名称 东辰·鉴墅 项目位置 莒州路与沂河路交叉口西南 总建 （万㎡） 19 20.1 50 5.8 25.2 32 4.3 15.6 21.63 16 8.9 23 9.3 46.3 27.6 24.95 19.5 6.6 8.4 容积率 0.73 1 1.45 1.8 1.79 0.67 1.0 1.0 1 1.6 1.0 1.0 1.05 1.25 1.2 1.02 1.057 1.75 1.2 建筑类型 别墅、花园洋房、多层、小高层 高层、小高层、花园洋房、叠拼 叠拼、联排别墅、花园洋房、小高层 高层、小高层 小高层、高层、叠拼 双拼、联排、叠墅、小高层 叠拼 多层、叠拼 多层、叠拼、联排 小高层、高层 多层 多层、叠拼、联排 多层、公寓 洋房、多层、小高层、联排、叠拼 多层、联排、叠拼 多层、小高层、双拼 多层 多层、小高层 多层 奥林匹克花园2期 东四路与府前街交汇处 阳光100 东部 金湖帝景 水城国际 胜宏靓都 众城锦园 金宇润苑 海通·时代康桥 华都·橄榄城 西部 中建·绿洲花园 格林枫景 海信·天鹅湖 万达·财富新城 汇丰馨园 垦利 书香门第 瑞辰花园 黄河俪景城 康力花园 东城北一路与东四路交叉口 南一路北、林州路西 淮河路与郑州路交叉口 胜利大街与汾河路交汇处 府前大街以南、莒州路以东 北一路与康洋路交汇处 西城西三路以东，南苑新区北邻 东营新区北侧 区与油田一中交汇处 黄河路与太行山路交汇处 西一路以西黄河路以南 垦利民丰湖东侧 垦利一中对面 育才路以西 盛兴路北，新一路西 黄河广场西邻 中兴路以北，育才路以13

西 明珠怡和园 绿岛·御苑 黄河路与新兴路路口东200米 振兴路以南，民丰路以西 —— 8.7 1.15 1.53 多层 多层、小高层 东营目前在售住宅项目容积率都相对较低，最高不超过1.8，东城在售项目，产品线比较丰富，多层产品是供应的主力，其次是别墅产品；垦利也是以多层产品为主，小高层、高层、别墅项目开始涌现。

为了方便了解市场状况，下面我们将分板块，按照产品、价格、去化、客群等几个方面进行分析。

三、产品分析 1、建筑风格分析

区域 项目名称 东辰·鉴墅 奥林匹克花园 阳光100 金湖帝景 水城国际 胜宏靓都 众城锦园 金宇润苑 海通·时代康桥 华都·橄榄城 中建·绿洲花园 格林枫景 海信·天鹅湖 万达·财富新城 汇丰馨园 书香门第 瑞辰花园 黄河俪景城 康力花园 明珠怡和园 14

建筑风格 欧式 普通住宅现代、别墅欧式 普通住宅现代、别墅中式 欧式 现代 欧式 欧式 现代 欧式 现代 现代 现代 现代 欧式 现代 中式 现代 现代 现代 现代 东部 西部 垦利 绿岛·御苑 现代 区域内产品多注重外立面打造，建筑风格呈现多样化，欧式风格和现代风格为市场主流风格。 2、户型及面积分析 产品类型 项目名称 东辰·鉴墅 面积范围，主力面积及户型 面积范围：多层复式面积230—310平米、小高层140—300平米 面积范围：60—200㎡ 热销面积及户型 —— —— 98、105、112、128、阳光100 主力面积及户型：96、98、105、112、130平米两室、三128、130、150平米两室、三室 室 面积范围：多层90-120平米，洋房100-150平米，小高层135平米，高奥林匹克花园120、130、135平层130平米 2期 米 主力面积及户型：120平米，洋房140平米，小高层135平方米 面积范围：188-507平米 金湖帝景 —— 主力面积及户型：188、199平米三室 面积范围：高层170、180平米、小高水城国际3期 层105—240平米 三室两厅 主力户型及面积：140平米三室 普通住宅 面积范围：多层87-172平米，复式洋87平米两室、100、瑞辰花园 房190-270平米 120、140平米三室 面积范围：110－148平米 110、115、126平黄河俪景城 米三室 主力面积及户型：126—137平米 面积范围：110－130平米 康力家园 110、120平米三室 主力面积及户型：120平米 面积范围：100－160平米 100、120、130、140书香门第 平米三室 主力面积及户型：120平米 明珠怡和园 汇丰馨园 绿岛·御苑 金宇润苑 面积范围：90—140平米 90平米、120平米三室 主力面积及户型：120、140三室 面积范围：120－230平米 多层120－150平米 主力面积及户型：150、160平米 面积范围：90—200平米 120、130平米三室 主力面积及户型：120－160平米三室 90平米两室、120面积范围：90—140平米 平米三室 15

面积范围：二室112平米，三室华都·橄榄城 148-153平米，四室197平米，复式220-278平米 中建·绿洲花园 面积范围：多层95-140平米 各面积比例平均 面积范围叠拼面积260平米、独栋455—1000平米 主力面积及户型独栋455—544平米 面积范围：200-400平米，六室三厅 148平米三室、112平米两室 95平米两室、118、127平米三室 260平米叠拼 —— 东辰·鉴墅 阳光100 奥林匹克花园2期 别墅 面积范围：叠拼200-270平米 叠拼200-270平米 主力面积及户型：230平米 水城国际3期 面积范围：叠拼340-380平米 —— 面积范围：叠拼184—215平米，联排叠拼184—215平时代康桥 340平米 米 面积范围：联排240—340 胜宏靓都 319平米 主力面积及户型：319平米 众城锦园 面积范围：220-260平米 240平米 金宇润苑 面积范围：200-300平米 270-290平米叠拼 书香门第 面积范围：275-355平米 275-355平米 面积范围190、220平米（叠拼） 汇丰馨园 联排200平米 主力面积及户型190、220平米（叠拼） 财富新城 面积范围299－321平米（联排）235—270（叠拼）120—165（花园洋房） ——

 普通住宅

整体来看，东营的多层、小高层、高层市场的户型以三室所占的比重为最大，其次是四室户型，两室户型供应较少。

从户型平均面积上来看，两室平均在95平米左右，三室的面积在135平米左右，四室的面积在160多平方米左右，复式的面积则是超过200平方米。

100-140平米三室户型较为畅销，两室户型由于供应量较小，呈现供不应求的局面，顶层复式户型滞销，140-180平米户型销售相对缓慢。

东营住宅市场户型设计偏大的分析：从建筑设计上来说，户型面积大，对于小高层、高层来说可以增加可使用的面积，因为户型过小的话，分摊面积所占比例就会更高，对与东营客户来说，购买力较强，喜欢购买大户型，

16

对于开发商来说，大户型的利润空间更大，所以使得小高层、高层市场的户型偏大。  别墅

以联排叠拼别墅为主、双拼、独栋别墅为辅，联排别墅畅销

市场上别墅类低密度项目，联排别墅面积在200-400㎡，叠拼别墅在180-380㎡。畅销联排别墅面积在200-300㎡，叠拼别墅200-250㎡。叠拼别墅300㎡滞销。 3、均价分析

区域 项目名称 东辰·鉴墅 奥林匹克花园2期 阳光100 金湖帝景 水城国际 胜宏靓都 众城锦园 金宇润苑 海通·时代康桥 华都橄榄城 中建·绿洲花园 格林枫景 海信·天鹅湖 万达·财富新城 汇丰馨园 书香门第 瑞辰花园 黄河俪景城 康力花园 明珠怡和园 绿岛·御苑 均价（元/㎡） 独栋13000 小高层5100 小高层4800、别墅8300 —— 高层6000、叠拼9600 别墅7900 别墅6700 别墅6100 别墅6300 小高层、高层5200 多层5500 别墅9600 多层5300 —— 叠拼4000；多层3300 多层3880 多层3580 3200 3180 多层3200 多层3400、小高层3200 东部 西部 垦利  东营东、西板块成交价格分析

其中多层产品的成交价格区间为5000—5400元/平米（5000元/平米的代表为：绿洲国际花园；5100元/平米的代表为：阳光丽景；5400元/平米的代为为：科达华苑乐家二期。）各类别墅产品的面积区间为220—370平米，其中叠加别墅的成交价格区间为4800—6800元/平米（4800元/平米的代表为：

17

城投丽日；5000元/平米的代表金宇润苑3、4层，6500元/平米的代表为：金宇润苑1、2层）；高层，小高层成交价格区间为4500—5200元/平米（4600元/平米价格区间代表为：阳光丽景。4600元/平米的代表为：盛世龙城。5200元/平米价格区间代表为：阳光100）。  垦利板块成交价格分析

多层成交价格在3300—3800（3300元/平米的代表为：明珠怡和园；3600元/平米的代表为：瑞辰花园。3800元/平米价格区间代表为：书香门第。）；别墅在4000元/平米（4000元/平米价格代表为：汇丰馨苑。） 4、去化分析 项目名称 上市时间 销售周期 （月） 3 —— 22 2.8 21 20 4 7.9 2 9 开盘日至当前销售量（万㎡） 18 —— 21 7 25 11.5 5 14 2.8 7.5 月均销售面积 （万㎡） 6 —— 0.95 0.4 1.19 0.58 1.25 0.56 1.4 0.83 奥林匹克花园2期 10年10月29日 金湖帝景 —— 水城国际 2008年6月9日 众城锦园 10年6月 汇丰馨园 09年4月 瑞辰花园 2009年5月 黄河俪景城 10年10月 康力花园 09年10月 明珠怡和园 10年11月 绿岛·御苑 10年4月 整体来看，各个楼盘销售速度都相对较快，各个楼盘月均消化量在一万平米左右。许多楼盘开盘既能达到较高的销售率像绿洲国际花园、阳光丽景、科达华苑等项目开盘去化就能达到50—60%。 5、客群构成分析

区域 项目名称 东辰·鉴墅 奥林匹克花园2期 阳光100 金湖帝景 水城国际 胜宏靓都 18

东部 主要客户群 企业老板，自住为主 东城上班族 油田领导层、私营业主， —— 以私营业主居多 以私营业主居多改善性置业、投资者 海通·时代康桥 西部 花都橄榄成 中建·绿洲花园 格林枫景 海信·天鹅湖 万达·财富新城 汇丰馨园 书香门第 瑞辰花园 黄河俪景城 明珠怡和园 绿岛·御苑 垦利 以私营业主居多改善性置业、投资者 油田职工、外来人口 投资者 私营业主、公务员 企事业单位领导、员工 —— 东城西城投资客、当地私营业主 公务员、私营业主 企事业职工、改善性置业者 当地首次置业者 项目周边人群为主 周边乡镇人群 从热销产品和调研来看，东营客群主要分为刚性需求客户和高端客户。其构成主要是各类私营业主、油田职工、企事业单位职工、外来人口、所辖区县及附近村民。其中投资人群所占比重不可忽视。

四、典型个案分析 1、东城板块典型个案分析

胜宏•靓都

·项目地址：东营市东城胜利大街与汾河路交汇处

·开 发 商：胜利油田胜宏置业有限公司 山东众成地产有限公司 ·建筑类型： 双拼 连排 叠墅 小高层

·户型面积：双拼:417—437㎡,五室四厅;联排:240—340㎡,四室三厅;叠墅:220

—251㎡,四室两厅;小高层:200㎡以上

·开盘时间：一期2008年08月20日，二期2010年1月1日，三期小高层预计

2010年11月

·入住时间：一期2009年9月10日，二期2010年11月30日 ·销售价格：均价7400元/平米

19

双拼218万－419万元，联排132－190万元，叠拼94－138万元

胜宏•尚郡

·项目地址：北一路以北，东三路以东 ·开 发 商：胜利油田胜宏置业有限公司

·总建面积：近160000平米 ·建筑类型：叠墅、花园洋房为主。

4期小高层。

·户型面积：洋房90—170㎡，

小高层80—110平米户型

·销售价格：均价00元/㎡

众成锦园

·项目地址：府前街以南，莒州路以东 ·开 发 商：山东众成地产有限公司 ·建筑类型：叠拼别墅

·户型面积：面积为240平、220平，户型共有六种，共178户 ·销售价格：别墅6700元/平米

20

水城国际

·项目位置：黄河路以北,淮河路与郑州路交叉口,明潭公园北临 ·开 发 商：东营市城发置业有限责任公司 ·建筑类型：高层 |小高层 |叠加别墅

·户型面积：高层21层 ,面积130--300平方、小高层12层,面积160--380平方,.

叠加别墅，面积360--500平方.

·销售价格：高层、小高层均价4300元/平米；

叠拼别墅价格6300-7800元/平米

东辰鉴墅

·项目位置：东城清风湖东侧莒州路与沂河路交叉口西南 ·开 发 商：中国东辰控股集团有限公司 ·建筑类型：别墅、花园洋房、多层、小高层

·户型面积：多层复式面积230—310平米左右；叠拼面积260平米 ·销售价格：多层均价：4100元/平米；叠拼均价：150万左右/套

独栋均价：13000元/平米

阳光100城市丽园

·项目位置：北一路与东四路交汇处 ·开发商：阳光100置业集团（北京） ·总建面积：500000平米

·建筑类型：精装湖景洋房、绚彩小高层、错跃蒙太奇、情景叠墅、北欧别墅 ·户型面积：60—200㎡（96、98、105、112、128、130、150㎡为主） ·工程进度：08年9月部分交付，09年3月一期全面交付 ·销售价格：毛坯小高层均价3300—3400元/㎡

21

精装洋房均价4400元/㎡（装修标准700—800元/㎡） 情景叠墅均价4200元/㎡（毛坯） 北欧庭院别墅均价6500元/㎡（毛坯）

2、西城板块典型个案分析 海通•时代康桥

·项目位置：西城西三路以东，南苑新区北邻 ·开 发 商：山东海通地产有限责任公司 ·建筑类型：多层、叠拼别墅、联排别墅 ·开盘时间：一期2008-07-19，别墅开盘时间未定 ·入住时间：一期2009-09-30，二期多层预计2011年年底

·户型面积：别墅，180-340平米，四室两厅；多层，100-105平米，三室两厅； ·销售价格：叠拼别墅81-87万元/套，多层均价：3850元/平米

·项目定位：“东营第一运动健康社区”，并提出“居住与时代同步，健康与奥运

同行”的开发理念

众成•格林枫景

·项目位置：黄河路与太行山路交汇处 ·开 发 商：山东众成地产有限公司

·建筑规模：三期枫华邸共401套房源，涵盖了多层、叠拼、联排、跃层等多种

类别，其中，多层面积140—180平米，叠拼面积210—280平米，联排面积240

—280平米，跃层230平米。

·建筑类型：多层阔宅、叠墅、连墅 ·户型面积：140—280㎡为主

·销售价格：售馨，四期叠拼售价6800元/㎡；

海信天鹅湖

22

·项目位置：耕井水库北面 ·开 发 商：海信地产 ·总建面积：14公顷 ·建筑类型：花园洋房 ·户型面积：140-240㎡

·销售价格：均价5200元/平、复式3000元/平 ·销售进度：95%

五、东营住宅市场调研结论

通过对东营市在售和预售楼盘的调研，我们发现，东城楼盘放量持续增长，大量新盘入市，消费群体主力逐渐移向东城。市场整体上呈现供需两旺的局面，居民购房意愿较大，需求平稳。

多层洋房类产品成为市场上消费力的主导方向。其中80—120平米面积区间为主力销售户型，也再次证明刚性需求产品在东营市场中依旧占据了主导地位。面积区间在140—180平方米、200—240平米（顶层复式）的改善型产品，去化量并不理想，特别是大面积顶层复式的户型，在丰厚的优惠下，去化量也没有明显改善。

油田管理层和私营业主，他们是东营购房的主力人群，多为改善性和投资性需求，其中，投资客对别墅的投资热情较一般产品要高。由于目前市场上所剩别墅项目大部分处于尾盘，由此可见东营市场高端产品市场还存在一定潜力。

从住宅调查结果很明显看出东营的住宅市场仍处于很优良的操作阶段，开发形势良好。下面我们就再来分析一下东营的商业地产情况。

23

第三章 东营商业地产的调研及分析

一、东营市经济情况概述：

统计显示，2009年，东营城市居民人均可支配收入达23657元，同比增长9.4%，名列全省第三位，其中，人均工资性收入17502.23元。人均消费性支出13599.29元，同比增长9.5%，列全省第五位，收支均呈现稳步较快增长的良好态势。而在2009年山东省人均GDP排名中，东营更是排名第一位。 二、商业地产现状：

东营商业从2003年4月东营银座购物广场开业起，外来大型商场、超市就不断涌入东营市场。振华、良友、新一佳、利群，以至已经签约的两家世界500强企业英国乐购和韩国乐天。是什么让这些内资、外资如此看好东营市场，甚至在良友、新一佳等商家败走之后，还有诸多商家纷纷抢滩东营？

诸多数据暗示着东营人的购买能力，也让颇具投资眼光的客商们怦然心动。随着黄三角战略正式上升为国家战略，东营作为黄三角开发的主战场，正面临着前所未有的大好机遇。要以东营为中心，依托黄河三角洲高效生态经济区的开发建设，培植环渤海经济圈新的经济增长极和城镇发展区。所有这些，都为投资者注入了强劲的动力，也让零售业投资商看到了投资东营的希望。 纵观当前东营商业地产发展现状，未来东营商业地产会进一步受到扶持，保险资金入市在商业地产发展中扮演重要的角色。随着城市化进程的不断加快以及实体经济的不断好转，前一阶段包括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面势必会发生根本的转变。同时受影响在住宅领域受限的民间资本也找到了很好的宣泄口。

24

由于当下宏观的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，这使得东营房地产投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。

当前的东营房地产市场经受着的严峻考验，同时，商业地产正在迎接自己的春天。在产业转型和消费升级背景下，商业地产行业机会将愈发凸现。产业转型带来第三产业的发展，收入分配改革将带来消费快速增长和消费升级，相应写字楼、零售物业和旅游度假等商业地产在东营迅速起航。 三、东营目前四大商圈及未来两大商圈概述： 1、济南路与西四路商圈

济南路与西四路商圈：这一商圈位于西城中心区域，星罗分布着东营市百货大楼、商业大厦、供销商场、国美电器、东营市小商品城、天和购物广场、友谊服装城等各种类型的商场，此商圈代表着东营第一商圈。 2、济南路与西二路商圈

济南路与西二路商圈：济南路与西二路路口，东营银座购物广场(一店)为东营的商业版图东扩起到了关键作用。东营振华商厦经过几年的经营，这两家外来的大商场为东营西城打造出了第二商圈，为市民购物增添了新的选择。 3、西三路与济南路商圈

西三路与济南路商圈：这一商圈有胜大中心超市，向北则有银座二店。两家店分列该商圈的南北两端，其中还分布着大商电器、三联家电、阳光数码城、天成恒信数码广场、百祥数码城等商家，使得这个商圈成为东营的“硅谷”，成为人们购买数码、家电产品的首选区域。

25

4、东城安居工程商圈

东城安居工程商业圈：2006年12月15日，胜大超市新家园店在众成都市广场开业，2007年1月18日，东营市百货大楼东城店竣工开业，2008年9月，东营银座东城店开业，该商场将国际最流行的零售业态Shopping Mall引入东城，集购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。2009年1月3日，民建时尚广场开业，四家商场超市在东城安居工程居住区内构建的全新商业圈初步形成，东城市民的基本消费在东城得到基本满足。2010年3月26日，全球500强企业英国乐购(TESCO)的东营项目开工奠基仪式在新邦·涌金门举行，计划将于2011年9月底入运营。 5、西城未来商圈

18、乐天玛特，无图。

五、东营市城市综合体的规划和发展前景的分析：

可以很容易的从前述市场调研的数据看出东营目前已建成项目仍处在一个原始的住宅或商业的开发阶段，城市综合体的建设显得颇为匮乏。近期的东营国际商务港、利通奥森商务中心、光伏国际大厦、长安(未来国际)广场等城市综合体的建设在逐渐填补这项空白。

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

对于土地资源日益紧张的大部分城市来说，城市综合体无与伦比的“集聚效应”是实现土地价值最大化的一种形式，而一个具有良好商业功能的综合体，一可带动当地的就业，促进业态的提升，拉动当地的消费，提升当地的城市形象和经济发展水平，二可使当地的第三产业品牌逐渐做大做强。另外，一些城市建设中，更可以通过综合体的规划和建设，利用其项目投资额度大、辐射带动作用强等特点来提升当地的城市形象和经济发展水平。

城市综合体在城市建设发展中的主导作用日渐明显。

26