浅谈新租赁准则对施工企业的影响及应
对措施
摘要：建筑行业历经改革发展三十多年的高光时代，随着宏观的调整，以房地产开发为主体的建筑行业市场增速明显放缓，高周转、流动性泛滥可能会以肉眼可见的速度成为过去式。行业市场存量竞争的残酷现状下，研究新租赁准则对施工企业的影响，从容地在变局中开新局、危急中育先机，对于施工企业特别是中小型施工企业来说显得颇具现实意义。
关键词：新租赁准则 施工企业 影响及应对 1.
新租赁准则的主要变化
随着国际会计准则FRS16的发布，我国也及时的对原有租赁准则进行了修订，本次修订变化不可谓不大，主要体现在以下几方面：
1、不再区分经营租赁和融资租赁，符合租赁确认原则的，应确认使用权资产和租赁负债。
2、通过“控制”、“具有已识别资产”、“实质性替换权”等概念，把服务和租赁区分开来。
3、设置豁免条款，对于低价值资产租赁和租赁期限短于12个月的租赁，承租单位可以采用简化处理办法，不必确认使用权资产和租赁负债。
1.
新租赁准则对施工企业的影响
据统计数据，绝大多数施工企业采取轻资产模式，除企业拥有一定数量的自有设备外，大部分施工企业通常采用租赁的形式解决施工所需的机械、设备、
脚手架。租赁准则的变化，对作为承租人的施工企业来说最为显著的影响大概包括以下几个方面：
1、增加会计专业人员的操作难度和工作量。新租赁准则实施后，会计人员不能再仅凭“租赁合同”就简单的将该项业务定义为租赁，而是要按照准则定义逐项判断是否具备控制权、是否具有已识别的租赁资产、出租人是否具有实质性替换权、租赁期限是否超过12个月、是否符合低价值租赁等等。如果判断符合租赁准则定义，则需按单个租赁合同，分别核算使用权资产，判断选择折现率计算租赁负债初始入账价值，按租赁期对使用权资产计提折旧，后续按照既定折现率计算利息。对于施工企业而言，单个工程项目可能会多大十余项租赁合同，其操作难度和工作量可想而知。
2、加剧施工企业财务指标恶化程度。前文提到，绝大部分施工企业采用轻资产模式，其资产负债率大多在80%以上，有些甚至常年在90%以上。新租赁准则的实施，资产负债表中确认了使用权资产和租赁负债，导致非流动资产和非流动负债同时增加。带来的直接影响就是租赁资产进入资产负债表，让已经高处不胜寒的施工企业资产负债率进一步攀升！进一步恶化的财务指标还包括资产周转率、流动比率等，施工企业的融资能力将进一步遭到削弱。处于施工企业上游的地方债务控制、地产开发企业频频暴雷，施工企业的融资能力再遭到削弱，那么其资金链脆弱程度可想而知！
1.
施工企业应对新租赁准则的措施
作为租赁合同承租人的施工企业，怎样适应新租赁准则，以继续在残酷的建筑行业中生存呢？在此仅提出以下粗浅建议：
1、首先是强化专业人员队伍技能水平，组织对新准则进行系统学习，结合施工企业自身特点，开展内部业务讨论，提升会计人员的职业判断能力，同时制定既适合企业自身实际又符合准则要求的会计制度，规范租赁业务操作流程和核算细则。
2、组织业务专家，探讨新租赁准则的租赁判定原则及其豁免条款。从源头上分析解决方案。
就豁免条款而言，低价值资产租赁和租赁期限短于12个月的租赁可以采用简易会计处理。即不确认使用权资产和租赁负债，其本质上与原有租赁准则中的经营租赁几无二样。但是，除个别装饰装修工程、钢结构工程外，大部分的施工合同工期均超过12个月，在租赁期限上符合简易会计处理的并不多。那么低价值资产租赁呢？目前，新租赁会计准则及其运用之南，均没有对“低价值”做出量化标准。建议施工企业可以自行在企业会计制度中对“低价值”进行量化，这样做可以解决一些小型机具如物料提升机、吊篮等租赁实务的问题。但是，无论如何，爬架、塔吊、挖掘机等租赁业务，不应当列入“低价值”租赁范畴采用建议会计处理。
再来说租赁的判定原则，根据新租赁准则的规定，一项业务合同判定为租赁，应当满足两个基本条件。一是该合同包括了已识别的租赁资产，而是该合同让渡了一定期限内控制该已识别资产的权利。前者强调实质性替换权，即出租人拥有实质性替换权，比如出租一台某型号的挖掘机，但出租人随时可以对挖掘机进行调换，则该合同不满足租赁判断的第一个条件。后者强制，即在合同租赁期限内，这台挖掘机由承租人决定工作内容和时间。
根据上述分析，符合条件的工程项目，可以探索以完成一定工作内容签订租赁服务合同。
例如，某施工企业承接的隧洞工程，其施工需要使用大量装载机、灌浆机、凿岩机、挖掘机等工程机械设备，预算设备租赁费用为6300余万，租赁期限16个月。按照新租赁准则，应确认使用权资产和租赁负债5900余万。该施工企业净资产为1亿元，资产负债率79%。仅该项租赁业务，将导致其资产规模增加5900万，资产负债率上升至81%。经施工企业与出租方多次协商谈判，最终按隧洞工程长度签订了工程服务合同，约定按完工的隧洞工程量支付包干价格，同时约定价格调整机制以打消出租人的顾虑。该项业务合同不符合租赁定义，不再需要确认使用权资产和租赁负债。
实际工作中，脚手架租赁、塔吊租赁均有比照上述模式操作的空间。需要我们会计专业人员不断研究新租赁准则，并积极参与业务合同谈判，用专业的力量为施工企业保驾护航！
四、结束语
新租赁准则已于2021年1月1日起正式实施，但其适用程度不太理想。一方面，会计人员对操作复杂程度和工作量有畏难心理；另一方面，企业顾忌其财务指标会因此恶化。许多施工企业至今尚未改变其业务模式、合同模式、核算模式，其财务报告将不满足规定的编制准则，这可能会被事务所在企业财务报告审计时认定为财务报表层面的风险，招致年度财务报告被发表“无法表示意见”或“否定意见”。希望上述分析建议对施工企业应对新租赁准则提供一些新思路，及时调整租赁业务相关处理，使之符合相关要求。
