房屋产权纠纷律师靳双权点评一起公房产权纠纷案件
（为保护当事人隐私，本文所涉及的当事人信息均为化名）。
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案件简介：
郭靖禹原在北京市朝阳区有一间小平房，是郭靖禹的先生苏哲的单位分配的，仅有使用权。1998年年该区域拆迁，当时郭靖禹的两个女儿均未成年，拆迁办依照郭靖禹家的人口情况酌情向其分配了一套两居室，房屋性质仍为承租公房，承租人登记的是苏哲的名字。2000年，苏哲因病去世，全家人都悲痛万分，家中亦没有人提及变更房屋承租人的事情，所以该房屋仍旧登记在苏哲的名下。这样又过了很多年，大女儿和小女儿分别成家，单位也都分别给两人分了房子，大女儿搬出来自己住并且将自己的户口迁出，但小女儿将自己单位分的房租出去，仍旧住在郭靖禹的房子内。2014年的秋天，因郭靖禹家住在五楼，上下楼极为不便，加上郭靖禹高寿，遂想将现在的住房置换一套一楼的房子。郭靖禹便将大女儿也叫回来全家一同商议此事，可是没承想，想法刚提出便遭到小女儿的极力反对，大女儿很不理解，便于其争辩起来。“母亲的年事已高，置换房子上下楼可以方便很多，你凭什么百般阻拦？”姐姐问。“现在这房子是我的，我有权决定是否置换，你们管不着！”郭靖禹和大女儿听到此消息如五雷轰顶，万箭穿心，明明是苏哲名下的房怎么会成了小女儿的了？大女儿陪着母亲去房管局查看了房子的档案，结果果真如小女儿所述，房屋承租人早在2006年就已变更为小女儿的了，可是郭靖禹和大女儿对此事一点也不知情。这让郭靖禹的气不打一处来，自己还没死呢，小女儿就来争财产啊。后来情绪稳定后在大女儿的陪伴下，郭靖禹找到房产律师靳双权求助。靳双权律师在了解了相应的案情之后，建议郭靖禹将小女儿起诉至北京市朝阳区人民，确认其变更承租人的行为无效。于是，郭靖禹委托靳双权律师全权代理自己的案子。 2014年12月22日，北京市朝阳区人民依法审理了该案件。 判决：
北京市朝阳区人民经过审理，认定小女儿赵某不符合申请变更承租人的条件，房管局将承租人变更为第三人的行为违反了公有房屋租赁和管理的有关规定，依法判决：撤销北京市西城房管局与第三人赵某签订的北京市朝阳区某小区某单位X号房屋租赁合同。 一审判决后，小女儿不服，认为变更合同签订符合法律规定且已经变更多年，以郭靖禹已超过诉讼时效为由，上诉至北京市第一中级人民，一中院经过审理后，依法判决： 驳回上诉，维持原判。
公房产权纠纷律师靳双权评析：
靳双权律师说，本案是典型的因公房承租人变更而引发的纠纷。靳双权律师认为，根据《北京市共有住宅租赁合同》第7条的规定：“租赁期限内，承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”由此可见，在租赁期限内承租人是可以进行变更的，但是需要符合相应的条件。 本案中，诉争房屋登记在郭靖禹的已故先生名下，其丈夫去世后，为方便照顾老人，小女儿一只和郭靖禹共同居住，其二人的户口均在诉争房屋内。如果小女儿要变更承租人，需要经过郭靖禹的同意。从郭靖禹调阅的资料可以看出，上面虽然有“同意承租人变更”的字样，下面也由郭靖禹的签名，但根据郭靖禹所述，她根本不知道房屋承租人变更的相关事情，而且在2006年亦未曾去过房管所，所以这些字均不是郭靖禹本人所写，系他人伪造的签字。 其二，小女儿工作后，单位已经给其分配了住房，她将自己分的房子租出去，仍住在母亲出，并不符合上述《北京市共有住宅租赁合同》第7条规定的“无其他住房”的条件。因此，其已经没有权利再继续承租父亲名下的公房，符合条件的承租人只有郭靖禹一人。
靳双权律师认为，房管局变更审核不严，租赁合同应依法撤销。本案诉争房屋内有两个户口，一个是郭靖禹，一个是郭靖禹的小女儿。即便房管所对于小女儿赵某在外是否还有其他住房无法查证，但在变更时房管所明知此房内有两个户口，却并未通知郭靖禹到房管所签字，属于工作失误。根据北京市公有住房的相关管理规定，不与共同居住人协商，公房内居住人私下单独申请变更公房承租人，即使公房管理机关已经批准其申请并作了相应的变更，该变更公房承租人的行为也应是无效的。本案在进行承租人变更时，房管所并未通知郭靖禹到场，仅凭小女儿的一面之词便进行了变更，其程序显然不合法。 另据查证，“同意变更承租人”的字样及郭靖禹的签名均系小女儿自己所写，而非郭靖禹本人所签。房管所对小女儿赵某某提出的申请及诉争房屋的实际情况未予全面审核，即为小女儿办理了变更承租人的相关手续，此更名行为违反了变更承租人的相关规定，该份租赁合同应依法被撤销。在租赁合同撤销后，公房承租人又回到了郭靖禹丈夫的名下，郭靖禹可申请将公房承租人变更至自己名下。依据北京市的相关规定，申请变更为公房承租人需满足以下条件：“一、原承租人死亡或外迁；二、与原承租人为同一户籍，是原承租人的家庭成员；三、与原承租人共同居住两年以上；四、没有其他住房。”结合本案的情况，郭靖禹的丈夫去世后，原户籍居住的人口有三人，大女儿分房后户口迁出并搬出居住，小女儿分房后仍在诉争房屋内居住，其户口也在诉争房屋内。因大女儿户口不在诉争房屋内，且其另有住房，故其不符合承租人变更的相关条件。小女儿虽然户口在诉争房屋内，但是单位给其分有住房，因此也不符合变更承租人的相关条件。由此可见，只有郭靖禹本人符合申请变更承租人的相关条件，郭靖禹与丈夫仅有这一套住房，且其户口一直在此房内，并在此居住、生活长达十几年。据此，郭靖禹可以向房管局申请变更承租人至自己名下。在此，靳双权律师需要特别提醒，即便承租人变更后，其他家庭成员仍享有居住权。因诉争房屋系拆迁安置所分得的房屋，拆迁是一家四口的户口均在被拆迁房屋内，四口人均属于安置人口。依据我国拆迁的相关规定，安置人口对拆迁安置的房屋享有居住权。该居住权并不会随着时间的推移而自行消失，也不会因房屋产权人或承租人的变更而灭失。原则上，只要安置人口不自愿放弃对诉争房屋的居住权，其他人亦无权剥夺其居住权。因此，本案中即便郭靖禹将承租人变更至自己名下，也不能要求小女儿搬出诉争房屋，除非其自愿搬出居住。同时，大女儿当时也是被拆迁安置人口，也对诉争房屋享有居住权。 靳双权律师说，在司法实践中，许多的当事人因为缺乏相关法律知识，又没有委托专业房地产律师代理进行诉讼，在诉讼过程中，使得本应获得的财产权益遭受损失，实在让人遗憾惋惜。
