武汉商业市场机会分析（商铺）
一、 武汉商业市场总体情况
武汉市场自2011年以来持续高供应，2012年三季度延续态势且表现突出，全市商铺新增供应达72.79 万方，创2011年以来季度新增供应新高，同比增加8%，环比增加90%。从月度供应看，2012年三季度各月商铺新增供应分别为12.81 万方、 27.38 万方、32.6万方。
从年度成交来看，武汉市场连续4年保持快速增长；2012年武汉市商业成交量为110.73万方/153.66亿元，同比分别增加27.06%、11.75%。
从月度成交看，2013年4月武汉市商业成交量为7.24万方/11.44亿元，环比分别增加4.02%、38.38%；2012年11月达到最高峰，成交量为17.21万方/23.1亿元。
从年度均价走势来看，武汉市场处于稳定发展过程中，2013年武汉市商业均价为14246元/㎡，同比增长26.6%；2011年达到最高峰，销售均价15777元/㎡；2011年到2013年销售均价略有下降，这与偏远地区商业集中放量有关；
从月度均价走势看，武汉市场持续上下波动，价格变化不大。
二、
区域 项目 武汉商业市场项目情况
位置 开发商 项目类型 占地面积 （平米） 总建面 （平米） 商业建面 （平米） 销售进度 代理商 中国中华城 江汉建设大道与路交汇处 江汉新华西路与发展大道交汇处 后湖大道和百步亭路交汇处 江岸后湖大道与建设大道延长线交汇处 武汉市百步亭花园路与后湖大道交汇处 大道和京汉大道轻轨之间，硚口路美食街东侧 汉阳区汉阳大道140号（钟家村新世界对面） 武汉双龙堂房地产开发公司 武汉三金地产/同泰置业 武汉市十大家实业有限公司 武汉南国置业/武汉地产集团 武汉统建百步亭联合置业有限公司 城市综合体 14万 120万 44万 在售 泰盈置业 中科辉创 大武汉1911 百步亭商业中心 汉口 汉口城市广场商业 商业综合体 3.3万 10.6万 3.4万 在售 商业综合体 5万 8.7万 5.5万 在售 开发商 城市综合体 22万 61万 20万 在售 易居 幸福时代 社区型 11万 36万 4万 在售 世联/开发商 葛洲坝南大天地 葛洲坝海集房地产开发有限公司 城市综合体 6.6万 29万 2.5万 在售 开发商 汉阳 闽东国际商业广场 武汉楚都房地产有限公司 商业综合体 5万 17万 3万 在售 基兴阁 海天欢乐购 汉阳大道与龙阳大道的十字交汇处 汉阳武汉市汉阳区龙阳大道与四新大道交汇处 汉阳龙阳大道邱家大湾（邱家大湾站旁） 湖北金驰物业有限公司 商业综合体 0.5万 10万 2.5万 在售 新聚仁 中森华·汉城广场 武汉升官渡经贸集团有限公司 天晟/茂城市综合体 6万 36万 25万 在售 业/上业智行 人信汇 人信地产 城市综合体 15万 70万 20万 在售 大家 百瑞景生活区商业街 洪山武昌武珞路586号（中南亚贸旁) 10万 中铁大桥局 社区型 53万 106万 商业街8800㎡ 湖北博瀚置业有限公司 在售 浦江筑城 1818中心 武昌中北路109号（中北路与公正路交汇处） 紫阳路与体育路交汇处 青山二七大桥与和平大道交汇处 东湖高新东湖开发区光谷广场东 武昌区中北路171号（中北路与东沙大道交汇处） 武昌和平大道840号（原武昌车辆厂） 武昌区路与彭刘杨路交汇处 城市综合体 5万 34万 5.5万 在售 敦行顾问 锵锵阳光 思锐/大家 南国首义汇 武汉南国置业 商业综合体 1.7万 4.7万 1.16万 在售 奥山世纪城 武昌 光谷步行街 武汉奥山世纪房地产开发有限公司 武汉市世界城置业有限公司 城市综合体 60万 150万 35万 在售 商业综合体 42万 150万 70万 在售 思锐 武汉文化区 武汉万达东湖置业有限公司 旅游综合体 180万 340万 20万 在售 开发商 绿地国际金融城 上海绿地集团 城市综合体 87.7万 300万 80万方 在售 开发商 汉飞逛逛街 汉飞投资控股集团有限公司 商业综合体 4.7万 14.3万 7万 在售 思锐 武汉商业市场现有项目多以综合体内的百货、大型专业市场等集中式商业为主，也不乏一些社区街铺配套商业；且不论是集中式商业还是社区商业，规模较大的一般定位和档次相比都较高。
随着武汉的快速发展、地铁时代的来临，全国各大品牌开发商落地武汉投资商业地产，与此同时本土房企人信地产、福星惠誉也开始大踏步地朝商业地产领域迈进。
2012年武汉商业成交金额占有率排行榜 成交金额 排名 1 项目名称 光谷世界城 所属企业 占有率 世界城置业 9.30% 2 3 4 5 6 7 8 9 10 大武汉家居广场 奥山世纪城 三金·大武汉1911 汉阳人信汇 世茂龙湾 武汉客厅 家百汇装饰五金城 汉飞·又一城 万景国际 南国 奥山 三金 人信 世茂 卓尔控股 华昊 汉飞 崇文置业 6.66% 3.70% 3.09% 3.07% 2.06% 2.00% 1.91% 1.85% 1.42% 2012年武汉商业成交面积排行榜 成交面积 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 大武汉家居广场 武汉客厅 世茂龙湾 光谷世界城 万国汽配高桥国际城 汉阳人信汇 黄陂广场 武汉汇通公路港 奥山世纪城 家百汇装饰五金城 所属企业 （万方） 南国 卓尔控股 世茂 世界城置业 高桥实业 人信 纵横置业 运通置业 奥山 华昊 7.83 5.69 4.52 4.47 4.28 3.36 3.02 2.18 2.12 2.03 武汉商业市场成交情况排名靠前的基本以综合体商业项目为主，但同时也有部分如武汉客厅等以SOHO为主的项目。
三、
项目 中国中华城 武汉商业市场代理情况
大武汉1911 百步亭商业中心 开发商 汉口城市广场商业 易居 幸福时代 葛洲坝南大天地 开发商 闽东国际商业广场 基兴阁 武汉文化区 海天欢乐购 中森华·汉城广场 天晟/茂业/上业智行 汉飞逛逛街 代理商 泰盈置业 中科辉创 百瑞景生活区 世联/开发商 新聚仁 绿地国际金融城 项目 人信汇 1818中心 南国首义汇 奥山世纪城 光谷步行街 代理商 大家顾问 浦江筑城 敦行顾问 锵锵阳光 思锐/大家 思锐 开发商 开发商 思锐 1. 代理需求特点： 目前武汉商业项目代理需求比较纷杂：有如万达、绿地等全国性品牌开发商以及部分国企开发商自售的；有如奥山世纪城、光谷步行街、汉飞逛逛街、人信汇等以商业为主的项目要求商业操盘经验较为成熟的代理商；也有部分不以商业为主的项目如幸福时代、百瑞景等社区底商对商业操盘经验没有过多要求；同时还存在部分项目单独将商业分离给其他代理商操盘，如汉口城市广场、汉飞逛逛街等。
2. 代理竞争格局：
目前武汉商业项目代理竞争格局仍处于乱世群雄逐鹿态势，而且本土代理商占据绝大部分商业江山。做商业项目比较有影响力的代理商有思锐、大家顾问均是本土品牌。
在进入模式上，武汉仍以上层领导关系为主导。即便是思锐和大家，最初依靠老板私人关系进入某一个商业项目，做出市场影响力后开疆扩土的进展实际也非常缓慢。大部分商业项目仍以自己长期合作的公司或领导层关系公司为主导。
在服务模式上，代理商基本只负责销售，招商及运营由其他公司进行。
在竞争优势上，正如上面所述，可以说是各有千秋，总体而言有强大的关系网络更有优势。
费率和营收方面不详，在此举例公司接手代理的航天双城做参考：航天双城商业由世方代理销售，提点是2.5%。
武汉商业市场机会分析（写字楼）
1、 历年至今的开发投资额；新增供应量、成交量；
武汉市2008-2012年商办物业开发投资额
2008年以来武汉市的商办物业投资一直处于快速增长阶段，2011年至2012年增速开始放缓。
年份 新增供应量 成交量 2010 ---万㎡ 58.63万㎡ 2011 53.6万㎡ 97.27万㎡ 2012 .59万㎡ .97万㎡ 武汉市近年的新增供应量和成交量 2、今年商办市场的在售、待售项目梳理，项目类型、规模，以及开发商；
2013年武汉市在售项目 区域 武昌区 楼盘名称 友谊国际广场 项目类型 综合体 办公面（㎡） 180000 （总建面） 700000（总建面） 开发商 武汉市沙湖房地产开发有限责任公司 绿地集团 菩提金集团 湖北国新置业有限公司 绿地国际金融中心 菩提金国际金融中心 德诚中心 保利文化广场 万达汉街总部国际 融科珞瑜路95号 甲级写字楼 甲级写字楼 普通写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼 普通写字楼 150000 （总建面） 34100 142742（总建面） 湖北保利置业有 限公司 500000 114871（总建面） 武汉万达东湖置业有限公司 武汉东谷房地产开发有限公司 江汉区 IFC国际金融中心 广发银行大厦 大武汉1911 泛海国际SOHO城 甲级写字楼 甲级写字楼 普通写字楼 普通写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼 产业园写字楼 产业园写字楼 科技园写字楼 产业园写字楼 综合体 甲级写字楼 产业园写字楼 产业园写字楼 产业园写字楼 综合体 49000 65000 47000 40000 7085 汉江集团 钰龙集团 武汉同泰置业 泛海集团 武汉融城置业有限公司 东湖高新技术开发区 融众国际 光谷世界城广场 光谷总部空间 光谷芯中心 光谷金融港 光谷创新天地 东西湖区 武汉客厅 常青花园写字楼 万安国际企业大道 中部慧谷 汉阳区 东合中心二期 海天广场 产业园 沌口总部基地华中电子商务产业园 2013年武汉市待售项目 170000（总建面） 利嘉置业（武汉）公司 110000 武汉国测科技股（总建面） 份有限公司 247390 武汉东湖高新集（总建面） 团股份有限公司 1600000（总建武汉光谷金融港面） 发展有限公司 武汉高科国有控74500 股集团有限公 23000（总建面） 卓尔投资有限公司 53000（总建面） 武汉新世界康居发展有限公司 99509（总建面） 武汉万安盛世集团有限公司 160000（总建面） 富兴集团有限公司 武汉东合置业有260000 （总建面） 限公司 113207（总建面） 湖北金驰物业有限公司 武汉华商置140000（总建面） 业有限公司 区域 武昌区 楼盘名称 江尚CC 航天首府15号楼 凤凰国际大厦 项目类型 甲级写字楼 乙级写字楼 甲级写字楼 办公面（㎡） 235826 （总建面） 62005 59696 开发商 武汉联发瑞成置业有限公司 武汉三江航天投资发展有限公司 武汉弘升置业发展有限公司 东湖高新技术开发区 江汉区 光谷新世界中心 中国中华城 甲级写字楼 综合体 5A甲级写字楼 综合体 综合体
106000（总建面） 70000 100000 132500（总建面） 50000 新世界集团 武汉华氏集团 武汉九通置业有限公司 浙商国际大厦 汉阳区 水务项目 国际博览中心项目 湖北浙商集团有限公司 中国水务地产集团湖北有限公司 武汉新城国际博览中心有限公司 2、 商办物业市场的代理需求特点（如以某些典型客户和楼盘作为分析样本）；
商办物业市场中较大的开发商更喜欢自售如绿地或者联合代理，较小的开发商或者没
有实操经验的开发商比较喜欢寻找代理公司，如IFC国际金融中心和城市广场项目，在代理需求上主要是依靠代理公司的专业以及寻求更多的客户资源。 项目 绿地国际万达汉街福星惠誉泛海国际 菩提金国保利金融城 总部国际 汇金中心 SOHO城 江尚CC 际金融中心 代理商 自售 自售 大家 开发商/世联 浦江筑城 浦江筑城 文化广场 自售 3、 商办物业市场的代理竞争格局：目前的整体代理率，主要的代理商，代理商的进入路径、服务模式、竞争优势、费率和营收情况。
主要代理商 易居 中原 大家 思锐 新联康 浦江筑城 金缔 竞争优势 品牌、操作灵活如回扣等 无，进入武汉时间较短，表现不明显 关系很多 做光谷商业街成名 主要代理保利项目 在武汉市与开发商的关系很硬 从金地地产分离出来的代理公司，主要代理金地的相关项目 营收情况 —— 目前整体代理率 整体基本1-1.3个点，也可低至0.8个点 代理商进入路径 投标、回扣、关系 服务模式 前期顾问、销售顾问、前期顾问+销售顾问
4、 关于代理商和客户的需求情况访谈
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