关于设计中成本控制的思考
在房地产开发中，土建成本占很大一块，而土建施工的依据来自于设计图纸，因此，为了加强土建成本的控制，必须对图纸的设计过程进行必要的管控。下面就管控的内容，时间节点，实施的责任部门、实施过程中的难点及重点逐一进行分析。
一、 管控的内容
影响土建造价可分为规划、建筑、装饰、景观四大部分，共25个指标（见表1），其中阴影部分的指标为主要影响因素。因此，控制好这7个指标成为重中之重。
表1 影响土建造价的指标 户均会所面积（m^2/户） 规划 户均商业面积（m^2/户） 标准层钢筋含量（kg/m^3） 标准层混凝土含量（kg/m^3） 结构 层数 层高 高宽比 地上部分 门窗 窗地比 标准层立面涂料使用率 阳露台栏杆形式及单价 外立面装饰 楼梯栏杆形式及单价 建低窗栏杆形式及单价 筑 空调百叶形式及单价 地下室层高（m） 地下车位平均面积（m^2/车） 地下部分 地下室钢筋含量（kg/m^3） 设备用房面积（m^2） 电气 智能化系统造价 单个筒体电梯数量 设备 电梯 电梯速度 电梯载重量 装饰 户内装修成本售价比 硬景面积比例 景观 硬景贵材比例 草地比例 二、 管控的时间节点
项目的设计分为4个阶段，包括前期概念设计、规划和方案设计、初步设计、施工图设计。为了保证管控目标的实现，必须提前介入。
在概念设计阶段，需要确定住宅楼的楼层数、可售比、停车方式（地面停车、地下车库停车）、地下室范围、商业面积、会所面积、配套面积。
在规划和方案设计阶段，需要确定单体的高宽比、单体是否超限、地下室设备用房面积、地下室柱网尺寸、景观方案（是否要种大树）。
在初步设计阶段，需要确定结构的基础方案、地上结构方案、地下室布置条件图。
在前面3个阶段的工作做到位之后，再把施工图设计的工作做精做细，保证施工图的图纸质量，减少错漏碰缺。
三、 实施的责任部门
设计中的成本管控能不能落到实处，关键在于制度和执行人。建议采用集团+区域公司两级管理的模式。相关的管控制度、技术措施由集团相关部门制定，并负责技术支持和监督实施情况；具体实施过程由项目公司相关部门来操作。在管控中，需要按各项指标严格要求设计院实施。
四、 实施过程中的难点及重点
整个管控能否顺利实施，关键点在于如何控制设计院。可行的办法有（1）在合同中明确各项指标的限额；（2）在设计之前明确各项指标要求；（3）在设计过程中，加强与设计院的沟通、交流，把甲方的意图灌输到设计人员的头脑中。
五、 还需要进行的工作
1． 按照影响土建造价的各项指标，制定出相应的控制值。控制值可按照项
目类别、项目所在区域加于区分。
2． 总结已完成项目的成功经验和失败的教训，积累资料，形成标准，为将
来的项目做好技术储备。
规划设计院 黄冬明
2012-12-12
