2016年上半年甘肃省房地产估价师《相关知识》：房地产测绘的特点
考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。 A．10.0% B．14.0% C．25.0% D．35.0%
2、一般中长期贷款都选用__。 A．名义利率 B．实际利率 C．固定利率 D．浮动利率
3、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是年。 A：15 B：25 C：35 D：55
E：执行层的组织协调
4、__是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。 A．房地产经纪 B．房地产咨询 C．房地产评估 D．房地产开发
5、单利计息与复利计息的区别在于__。 A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时问价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D．采用名义利率还是实际利率
6、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.28，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价__万元。 A．78 B．882 C．1210
D．1272
7、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A．9.26% B．10% C．11.320% D．12%
8、下列对经济成本的表述正确的一项是__。 A．经济成本＝会计成本(显见成本)+隐含成本 B．经济成本＝销售收入-会计成本-隐含成本 C．经济成本＝总成本-会计成本
D．经济成本＝会计成本(显见成本)-隐含成本 9、下列关于债券的发行，表述不正确的是。 A：若市场利率低于债券利率，则溢价发行 B：若市场利率等于债券利率，则平价发行 C：市场利率等于债券利率，则折价发行 D：若市场利率高于债券利率，则折价发行 E：执行层的组织协调
10、收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括__。①维修与保养费；②室内装修费；③生活用水和污水排放费；④能源费；⑤康乐设施费；⑥杂项费用，⑦绿地管理费；⑧清洁卫生费 A．①②③④⑤⑥ B．②③④⑤⑥⑦ C．③④⑤⑥⑦⑧ D．①②③⑥⑦⑧
11、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。 A．操作风险 B．信用风险 C．市场风险 D．法律风险
12、进度计划管理通常采用横道图和。 A：资金流动计划图 B：网络图 C：直方图 D：控制图 E：借款合同 13、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的__具有认识上的一致性。
A．基本准则 B．客观规律 C．衡量标准 D．基本前提
14、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记
的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。 A：统一房地产范围 B：统一付款方式 C：统一价格单位 D：统一市场状况
E：工业用地的监测点评估价格
15、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。 A．建设部
B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会 C．省级房地产行政主管部门 D．地方行政主管部门
16、下列不属于房地产区位因素的是。 A：交通 B：用途 C：环境 D：楼层
E：工业用地的监测点评估价格
17、某地区商品住宅价格自1997~2002年分别为3 100元／㎡、3 260元／㎡、3 440元／㎡、3 620元／㎡、3 800元／㎡、3 980元／㎡，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为．【2003年考题】 A：4 120元／㎡ B：4 149元／㎡ C：4 184元／㎡ D：4 216元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
18、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。 A．变动费用 B．同定费用 C．材料费用 D．人工费用
19、投资利息估算只有在中才需要。 A：比较法 B：传统方法
C：现金流量折现法 D：收益法
E：工业用地的监测点评估价格
20、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。 A．建设工程许可证 B．建筑设计许可证 C．建筑工程规划许可证 D．建筑用地规划许可证
21、民事法律关系的內容是指。
A：民事主体间民事权利义务所共同指向的对象
B：参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人
C：民事主体所应承担的义务
D：民事主体所享有的权利和应承担的义务 E：执行层的组织协调
22、指贷款期限在5年以上(不含5年)的贷款。 A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：永久贷款
E：执行层的组织协调
23、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。该幢写字楼的销售利润率为。 A：7.90％ B：11.08％ C：11.83％ D：13.73％
E：工业用地的监测点评估价格 24、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70
E：房地产估价机构必须加盖公章 25、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。 A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的__。 A．买卖 B．租赁 C．抵押 D．分配
2、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008年试题)
A：警告 B：罚款
C：限期改正 D：限期拆除 E：没收实物
3、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。 A．交易过程 B．交易情况 C．交易日期 D．交易价格 E．房地产状况
4、某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期3年，票面年利率为15％的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于。 A：公债券 B：抵押债券 C：私募债券 D：记名债券 E：公司债券
5、所有者权益包括四个项目。 A：实收资本 B：资本公积 C：盈余公积 D：已分配利润 E：未分配利润
6、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比。 A．规划建设用地面积 B．居住区总用地面积 C．居住区建筑用地面积 D．获取土地使用权面积
7、权属管理的首要核心内容是__。 A．征地制度 B．房产审查制度 C．登记发证制度 D．纠纷处理制度
8、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。 A：估价对象
B：估价师对估价方法的熟悉程度 C：委托人
D：估价机构资料库中可用资料情况 E：当地房地产市场状况
9、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。 A．估价的依据有可能不同 B．估价的方法有可能不同 C．估价对象的范围有可能不同 D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
10、竞争导向定价法不包括__。 A．领导定价法 B．挑战定价法
C．随行就市定价法 D．价值定价法
11、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。 A：单位比较法 B：市场提取法 C：分解法
D：工料测量法 E：分部分项法
12、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。 A．《物权法》 B．《城市房地产管理法》 C．《建筑法》 D．《土地管理法》
13、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作。 A．客户评价 B．项目评估
C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．环境评价
14、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正确的是__。
A．百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店 B．百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店 C．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店 D．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店 15、以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均。 A：算术平均数 B：调和平均数 C：中位数 D：众数
E：执行层的组织协调
16、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于万元。 A：2000 B：2500 C：3000
D：3500
E：执行层的组织协调
17、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。 A．项目风险越大，风险等级系数值越大 B．贷款期限越长，期限系数值越小
C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
18、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的__。 A．20% B．30% C．50% D．60%
19、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2。成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增 1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。 A．28元/m2 B．2688元/m2 C．2708元/m2 D．2734元/m2
20、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。 A：委托代理 B：法定代理 C：指定代理 D：本代理 E：复代理
21、投资决策分析主要由__组成。 A．市场分析 B．项目财务评价 C．项目风险估算 D．市场经济前景 E．决策分析 22、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。 A．国家
B．所在的村民小组 C．农民个人 D．农民集体
23、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。 A．7.5% B．8.3% C．12.5%
D．16.7%
24、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。 A：行政裁决 B：依法起诉 C：强制拆迁 D：仲裁 E：协商
25、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。 A：工程进度控制 B：工程质量控制 C：工程投资控制 D：工程形象控制 E：工程报表控制
