物业公司贷前调查报告

关于__物业有限公司贷款调查报告

关于公司6000万元

贷款的调查报告

一、借款人概况

1、申请借款人“公司”，于20__年3月11日经___县工商行政管理局核准成立，注册号为___72000___。“公司”是由梁___、___华两个股东出资成立，依法登记注册，具有法人资格，注册资金人民币380万元，梁___,身份证号码：_____531，出资人民币304万元占股权80%，___华，身份证号码：_________10533，出资人民币76万元占股权20%，法定代表人梁___，_____人，男，现年37岁。办公地址在_________内，经营范围：物业投资、物业经营、物业营销策划、电脑软件；开发、销售；五金建材、电子原件、电子产品、家用电器、日用百货、粮油制品。20__年6月公司增资人民币1300万元，注册资本增至1680万元。

2、现正开发的项目有二个，“____苑”及“____酒店”。①“____苑”高尚住宅项目，“_____房地产开发有限公司于20__年9月在____工商管理局注册成立，营业执照注册号：____0185,注册资本人民币300万元，其中公司，以货币及土地作价出资人民币270万元，占股份90％；梁____，身份证号码：_____10533，以货币出资人民币30万元，占股份10％。

“____苑”座落在县城______，占地规划面积约20万平方米，限定规划建筑面积约2.1万平方米（120套个人商住房及会所等康体设施），共需要投入资金约8000万元人民币，分二期计划，截至20__年10月底首期已投入资金6000万元，

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地下排水工程、道路工程、绿化工程己完成60%，正在建设别墅30栋，已建成81栋别墅，其中已销售62栋，合同销售金额7200万元，实际收入销售收入5300万元，未收售楼款1900万元；待售别墅19栋，预计可实现收入2800万元。项目整体建设己经初具规模，前景十分看好，项目整体建设已经初具规模，投资者普遍对该项目的地理位置和单位设计赞不绝口，均认为该项目是___市市现有房地产项目中地理位置、品味、设计意念最好的一个，项目前景十分看好。目前“_____苑”已成为____县高尚住宅品牌代表。

②“____酒店”项目，座落在县城_____，毗邻______公园。___酒店规划用地面积26万平方米，总建筑面积8万平方米，项目总投资约2.8亿元。酒店为园林式设计，集康体休闲、旅游度假、商务接待、娱乐餐饮、大小会议于一体的五星级标准综合型大酒店。

二、企业信用记录情况

借款人于20__年8月25日向我行借款2100万元，用于“____酒店”前期建设期限二年，能按用途用款，借款人能按约清息。

该公司法定代表人梁____于20__年7月8日至20__年10月12日期间曾先后在我县___分行借款1210万元，主要用于“____苑”的建设，在借款期间，能按用途使用借款，能按合约还本付息，是我行优质诚信客户，现已全部归还在___分行的1210万元贷款。

经查询贷款卡得知，其除在我行外在其他金融机构没有贷款余额。现其基本帐户在___分行设立。在入股方面：借款申请单位及其股东家庭成员分别在___分行入股共50万元。

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三、“____酒店”项目概况

公司近期正在开发“___酒店”，该项目位于____，毗邻____苑和____公园，鸟瞰生态公园。

__酒店规划占地面积近20万平方米，大酒店设计为园林式，充分体现与大自然结合，着重建设一流的园林环境，尽可能体现出亲近自然的感觉，总建筑面积约为8万平方米，设有中餐，其中有中餐厨房、中餐大厅（约50桌），中餐包房30间；西餐（自助餐厅），西餐专用厨房、咖啡厅、夜总会、演艺厅、及70间KTV房；旅业楼是一座现代感的园林式大楼，计划是500间客房，800个床位；会议中心是一个可容纳300－500人的大型会议室及中小会议室两个。可建成集康体休闲、旅游度假、商务接待、娱乐餐饮、大小会议于一体的五星级标准综合型大酒店，以高标准、超前意识、全新理念和充分注意环保及自然环境，坚持可持续发展的原则，指导策划、规划及开发建设。

三、“__酒店”贷款的必要性及可行性

（一）市场需求情况

___市作为“珠三角的后花园”，在环境、交通、旅游资源等方面有得天独厚资源优势，作为广东省的三大旅游干线。全市已开发建设成为旅游景区（点）已达60多处，打造了“山水风光、漂流感受、温泉休闲、溶洞奇观、民族风情”五大旅游品牌，充分发挥品牌效应。尤其是___市境内的清新温矿泉、玄真漂流、笔架山漂流等一大批旅游热点不但名扬全省，而且在整个东南XX市场也具备了相当的知名度。近年吸引了大量游客，带动了旅游业大发展。___市被评为“中国优秀旅游城市”，“中国温泉之乡”、“中国漂流之乡”号称是___市旅游的三张“金名片”，同时被广东省旅游局列入“广东旅游四大旅游地”之一。

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在旅游事业的蓬勃发展的带动下，我市的旅游配套设施如酒店的建设也取得了一定的发展，但是总体来说配套设施的发展是远远跟不上旅游产业的发展速度。根据不完全统计：20__年度我市全市共接待海内外游客近1000万人次，市内的宾馆的平均入住率大于60％以上，每逢周末、节假日入住率更是高达100%。旅游总收入约为30亿，占全市GDP比重约为11%。目前，___市正紧紧抓住对珠三角3000万客源进行宣传。所以，___市旅游业正在做大做强，未来目标是，力争占到全市GDP总量的20%—30%。

旅游业的发展，带来了良好的经济效益和行会效益，在全市各县区的旅游热中，___县的旅游业又是全市之首，占全市接待游客的70％以上，20__年就达到350万人次，但我县的接待能力又相当不足，全县只有星级酒店5家，旅游接待酒店10家。目前，全市接待服务标准（豪华）客房5000多间，其接待能力远远不能满足于现时的旅游接待需要。

根据统计，我国全年节假日有114天（其中：双休日104天、元旦1天、春节3天、五一节3天、国庆节3天），占全年的31.23%，节假日之多，无疑为假日旅游度假发展提供了坚实的基础。

目前，___市旅游业已经形成了漂流、温泉、山水、奇洞、风情五大品牌。对于珠三角的3000多万人客源短线的1至2天游，___市是首选之地。庞大的市场需求和相对落后的配套设施建设给予了市场后进者巨大的生存空间和发展余地，其次该项目得到地方大力支持，发展前景极为乐观。

（二）旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求

20__年上半年，中国旅游业发展态势良好，各项指标较20__年同期相比均有所增长。入境旅游总体保持增长态势。上半年入

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境旅游人数5973.20万人次，比20__年同期增长2.40%；入境过夜旅游者人数2356.81万人次，比20__年同期增长4.36%；全国旅游外汇收入146.83亿美元，比20__年同期增长4.10%，国内旅游继续保持高速增长。20__年春节黄金周，全国共接待游客7382万人次，实现旅游收入368亿元，分别比20__年同期增长13.5%和17.6%；“五一”黄金周，全国共接待旅游者1.46亿人次，实现旅游收入585亿元，分别比20__年同期增长20.5%和25.2%。各项指标均创历史新高。

20__年随着度假游，自助游和汽车自驾游等旅游方式日益受到普遍欢迎，此类旅游客源将有快速增长。为适应这些客源的需求，一些设计、产品和服务均专业化的酒店将会应运而生。一些酒店将更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店将在市场上以其鲜明的市场形象拥有更强的竞争。

随着中国旅游市场的发展，20__年中国宾馆酒店行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；酒店业的经营继续呈现全面回升的态势,客房出租率和房价同时增长,其经营依旧呈现"星级越高、效益越好"的特点,但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展。

“__酒店”设计为五星标准综合型大酒店，酒店的设计为园林式，其风格充分体现与大自然结合，集休闲、娱乐、运动为一体的多功能“生态”型酒店，是符合我国现时旅游市场的发展需求。

（三）项目选址合理

项目位于___县___镇环城路北，东接中山XX，西接___国道及清连高速公路，南接___大道，交通条件便利。

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___县是全市七个县中距离市中心最近的县，也是广东省范围内距离广州市最近的___。___县不但能够接受到市区的经济辐射，而且其本身在经济发展、旅游资源的储备、交通运输条件等方面也具备了相当的优势。___市市唯一的一个国家4A级旅游景点：___矿泉旅游渡假区就坐落在___县___镇，而且“___县___生态旅游渡假区”申报国家级4A级旅游区，在20__年10月底已通过省检查组的验收，取得省相关部门初步认可的4A级漂流景区；若申报成功，___将拥有二个国家4A级旅游景区。

___县的经济发展是全市7个县中名列前茅的，拥有众多的大型外商投资企业和大量的外来就业人囗，而第三产业发达，流动人囗众多。20__年上半年为例，全县生产总值27.59亿元，增长32.6%，地方财政一般收入增度71.83%，在全市主要指标中，农业总产值位居全市之首、生产总值、地方财政一般收入、规模以上工业增加值、行会销费零售总额四项全市第二，财政综合增长率全省67个县中排到第二位。

合理的地理位置选取决定了便利的交通条件，当地较高的经济发展水平决定了当地客源；较高的消费能力，旅游景点多、知名度高带来相当数量外地客源。

（四）的支持

19__年12月列入全国农村改革试验区，19__年9月被国家体改委批准为全国综合配套改革试点城市，19__年6月将___市市列入中国XX开发区。因此在___市投资项目对比其他地区来说享有相对优惠的。根据市“三化一园，工业兴市”而出台的在税收、环保、用电方面的优惠更是促成“__酒店”项目落实的有力保证。

“__酒店”投资项目落成运营后，不但可以活跃当地经

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济，增加当地的财政收入，而且能够提供大量的就业机会，在一定程度上舒缓当地劳动力资源过剩的矛盾。特别是近几年高质素具有特色的星级酒店是相当缺乏，五星级洒店的建成对当地经济的发展，提高城市品位起到积极的作用，对今后的投资项目各项消费旅游渡假起到直接的促进作用。因此当地对该项目的建设给予了高度的重视，从项目的审批到建设中所需的各项部门审批环节无不给予大力支持。

四、项目投资估算及工程进度情况

1、建设投资估算

项目建设投资估算为28000万元。

项目金额占比

土地（相关补偿）：10000万元35.71%

其他、环境、用电：1600万元5.71%

基础设施：1000万元3.57%

建筑工程：6000万元21.43%

装饰工程：00万元22.86%

设备购置安装工程：3000万元10.72%

合计：28000万元

2、流动资金估算

根据本项目的实际情况，本项目正常营业年流动资金年需要额为300万元。

综上，本项目总投资为28300万元，其中建设投资28000万元，流动资金300万元。申请银行借款8100万元（其中首期于20__年8月25日已向我行借款2100万元，现向我行申请第二期6000万元借款），企业自筹资金21200万元。

3、工程进度情况及资金使用情况（未含地价款，土地面积186684.48㎡540元/㎡=10081万元）

（1）餐饮楼：主体为一幢楼高三层建筑面积9300㎡，目前主体结构已完成，进行内部装修。

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单位：万元

项目土建工程

投资预算支出金额尚欠款项677XXXX305048110XXXX2081

677XXXX0035254XXXX01210

050XXXX0152XXXX0879

备注已完成

已完成工程，未付保质金5万

2办公室装修XXX合计

办公设备空调消防外墙漆厨房设备电梯二次装修

已完成完成90%完成80%已完成

按合同执行，预计12月底完成

货款已付清，11月24日到货

剔除已装修办公室800平方米面积

（2）旅业楼：主体为两幢楼高九层建筑面积37000㎡，目

前主体结构已完成，进行内部装修。

序号12

项目土建工程室内家具

投资预算支出金额尚欠款项XXX

22200

555400

已封顶，完成25000平方米砌砖

及批荡，

每间房预算0.8万元

单位：万元

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345678合计

空调消防外墙漆洗衣房电梯二次装修

740XXXX6185XXXX296XXXX7596

0000

740XXXX6185XXXX296XXXX5376

每平方米200元每平方米80元每平方米50元

已订采购回同每平方米800元

（3）娱乐楼：主体为一幢楼高五层建筑面积15000㎡，目

前已完成二层楼板，三层柱捣制，已完成建筑面积约为1500㎡。

单位：万元

序号XXX

项目土建工程室内家具音响系统空调消防外墙漆电梯

投资预算支出金额尚欠款项1XXX0

360XXXX0000

XXX0

已完成二层楼板、三层柱捣制

每平方米200元每平方米80元每平方米50元

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二次装修120XXXX3250

0360

120XXXX20

每平方米800元

（4）宿舍楼：宿舍楼为楼高五层建筑面积约7000㎡,现已完成二层楼板,完成面积约1500平方米,已投入资金约100万元。单位：万元

序号123合计

项目土建工程外墙漆二次装修

投资预算支出金额尚欠款项525XXXX5665

100XXXX0100

425XXXX5565

土建每平方米750元，现已完成二层楼板,完成面积约1500平方米

每平方米50元每平方米150元

（5）会议中心：建筑面积约4000㎡,工程尚未动工，预算投入资金740万元。

单位：万元

序号1234合计

项目土建工程外墙漆二次装修设备

投资预算支出金额尚欠款项300XXXX100740

00000

300XXXX100740

土建每平方米750元

每平方米50元每平方米800元

（6）配套别墅：计划建设9栋，建筑面积约6000㎡米，投资预算为1060万元。

单位：万元

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序号1234合计

项目土建工程外墙漆二次装修设备

投资预算支出金额尚欠款项450XXXX1001060

00000

450XXXX1001060

土建每平方米750元

每平方米50元每平方米800元

（7）其他设施投入：其他设施资金投入：基础设施：投资预算1000万元，含道路、绿化、水景等；已投入道路建设120万元（含整个小区地下管道，给排水工程，完成主干道路基工程500米），尚要投入资金840万元；用电：预计用电装机容量为00千瓦，所需费用约500万元；设计费1100万元（包括建筑设计费每平方米50元，约400万元，二次装修设计费每平方米90元约700万元）；二次装修设计费700万元，以别墅相抵（未在帐面反映），尚要投入资金400万元。

单位：万元

项目道路、绿化、

水景供电设施设计费

投资预算

支出金额

尚欠款项

道路、绿化、水景等（完成小区地下管道，给排水工程，完成主干道路基

123合计

100XXXX002600

120XXXX0820

880XXXX01780

工程500米）

预计用电装机容量00千瓦其中700万元以别墅相抵未在帐

综上述数据，“__酒店”项目工程实际整个项目建设资金

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（不含土地）需要投入28000万元，已投入资金14710万元，其中：地价款10000万元，建筑工程4710万元，尚要投入资金13590万元。

借款人若成功获得6000万元贷款，余下7590万元由股东自筹资金解决，现公司帐户尚有资金400万元，需要筹集资金7190万元，其中公司需要投入资金3914万元，公司投入资金3276万元。

五、项目效益分析

（一）经营收入分析

（1）餐饮收入

中餐：共有豪华包房30间，计有300个就餐位，大厅共有50桌，计有500人就餐位，按平均每位客人消费100元/人/天，就餐率50%计算，每年饮食收入为1460万元。

西餐：休闲咖啡茶座，共计有300个就餐位，按平均每位客人消费100元/人/天，就餐率为50%计算，每年营业收入为550万元。

餐饮业年营业收入合计为：2010万元

（2）旅业收入

房价按五折计算、入住率按七成计算,别墅房价按四折计算、入住率按四成计算。

标准房：200间_400元/晚/间_50%_70%_365天=1022万元；

豪华商务房：200间_480元/晚/间_50%_70%_365天=1226.4万元；豪华套房：100间_680元/晚/间_50%_70%_365天=868.7万元；别墅：9幢_6000元/晚/天_40%_40%_365天=394.2万元。

客房年营业收入合计：3511.3万元

(3)XX收入

沐足房:30间60个位,按每个床位利用率每天二次计算。60位2次/日68元/人365天=297.8万元

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桑拿房:70间140个位,按每个床位利用率每天二次计算。140床_2次/日/床_220元/人_365天=2248.4万元。

XX年营业收入合计：2546.2万元

(4)娱乐收入

娱乐包房70间，大厅座位30桌,每桌5人，包房每间消费1200元，座位每人消费50元计算，利用率50%。

70间1200元/间50%365天=1533万元

30桌5人50元/人50%365天=136.9万元

娱乐年营业收入合计：1669.9万元

(5)会议商务收入

估计每年召开100次会议,按每次会议租金为3000元计,年会议收入30万元。

以上五项合计年总收入为9767.4万元。

（二）成本分析

1、营业成本

项目经营成本备注

餐饮2010万元45%=984.5万元按经营收入的45%计算

旅业3511.3万元10%＝351.1万元按经营收入的10%计算

XX2546.2万元30%＝763.9万元按经营收入的30%计算

娱乐1669.9万元30%＝501万元按经营收入的30%计算

会议商务30万元10%＝3万元按经营收入的10%计算

水、电、油、气9767.4万元6%＝586万元按经营收入的6%计算

2、管理费9767.4万元6%＝586万元按经营收入的6%计算

3、财务费用8100万元7.875‰12=765.45万元按款8100万元

4、维收保养费9767.4万元2%＝195.34万元按经营收入的2%计算

5、税金及附加

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A、餐饮、客房、会议、商务收入按5%征收营业税＝（2010万元＋3511.3万元+30万元）5%＝278万元。

B、XX、娱乐按10%征收营业税＝（2546.2万元＋1669.9万元）10%＝422万元

C、城市维护建设费按营业税的7%计收＝（278万元＋422万元）7%＝47万元

D、教育附加费按营业税的11%计收＝（278万元＋422万元）11%＝77万元上述经营成本合计为5560.29万元

6、所得税：按利润的33%计收所得税＝（9767.4万元-5560.29万元）33%＝1388.35万元

7、坏帐准备金：按营业收入的20%基数，按2%计算＝9767.4万元20%2%＝39万元

8、福利及储备基金，按税后利润的10%计算＝（9767.4万元-5560.29万元-1388.35万元）10%＝282元

9、可分配利润：9767.4万元-7269.万元＝2497.76万元

10、利润率：2497.76万元/28300万元100%＝8.83%

11、投资回报期=28300万元/2497.76万元=11.33年

“__酒店”其正常营业后收益全额用来归还借款人所欠的全部贷款后才进行股东分配，第二还款来源是“____苑”别墅收入及抵押物的处置。

六、贷款担保分析

借款人所提供的抵押物为权属公司的国有土地使用权，座落在清新县环城XX北,为“__酒店”用地,证号为___国用(___)第___号,使用权面积186684.48㎡，按市场评估价540元/㎡计算，价值10081万元，若借款6000万元，其抵押率为59.52％。

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抵押物产权清晰，依法享有所有权和处分权，可办理抵押登记手续，抵押物价值评估比较合理，足以清偿所担保的最高贷款限额的本息及相关费用。

七、风险分析

1、借款人在开发的“___别墅”，未收房款1900万元，若不能及时变现，有可能对借款人在期限内用第一还款来源偿还借款造成影响。

2、借款人正开发项目为旅游酒店，具有较高的附加值和行业带动效益，项目的建成，将会大大改善___县的投资环境，为我县的旅游业发展带来积极的影响，同时给我县的城市带来新的色彩。但旅业易受季节气候影响，存在旺季与淡季，旅游市场的兴衰将影响酒店的经营情况。

3、将建成___大酒店及将动工的___市国际大酒店都是按五星级标准设计的，若建成营业后为争取客源其之间将有一定的竞争。

同行之间的竞争、旅游市场的季节性的影响及其他不确定因素将对酒店的收入和收益肯定会造成一定的影响，将表现为客源不足、降低开房价格及各项娱乐设施费用等，于目前情况，这种竞争是一种难以确定的因素，从而影响借款人的还款计划。