超过20年租赁合同并非全部无效，而是关于租赁期限超过二十年的部分无效。当事人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；合同依法成立的有效。租赁期限超过20年的，超过部分无效，但不影响其他部分效力，其他部分依然有效。
一、民法典商铺租赁合同效力如何确定
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
二、民法典租赁合同中的诉讼时效是多长时间
民法典租赁合同中的诉讼时效一般情形都是三年，有下列情形之一的，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算：
1、权利人向义务人提出履行请求；
2、义务人同意履行义务；
3、权利人提起诉讼或者申请仲裁；
4、与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁合同具有临时性，是因租赁合同让渡的是租赁物的使用价值之故，物的使用价值往往具有一定的期限性，如果当事人约定的租赁期过长，即与临时让渡物的使用价值的租赁合同的目的不符，容易导致物的返还纠纷。就租赁合同的期限而言，当事人只能在法律规定的范围内进行约定，当事人约定的租赁期限如果超过法律规定的最长期限，超过的部分无效，并非整个租赁合同无效。
