一、商业用地变更为住宅用地的审批程序
商业用地可以转为住宅用地的。
手续：
a.申请人土地方向规划部门提出变更申请。
b.规划部门审批，并国土部门征询意见;之后经过规划管理委员会审核;由国土部门费用核定。
c.审批同意变更的，与国土部门签订变更合同—规划设计条件变更，同时变更土地使用性质必须报批。
d.商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。
二、商业住宅用地的区别
1、土地使用年限不同
商业住宅土地使用年限为40-50年;商品住宅土地使用年限为70年。
2、产权性质不同
商品住宅属于商品属性的普通住宅;商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层为商业网点，上层为民用住宅。
一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。
但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。
与原有土地性质不同用途房产的利弊。
