｜簪 癌ｌｌ ｌ 上海物业管理 酬金制收费方式研究 文／华佳范冬梅 物业管理酬金制 是指在预收的 在本地小区中 形成了具有本市特征 人员带来的服务。 物业服务资金中按约定比例或者约定 的内资模式的酬金制，其异于标准酬 ２共管账户酬金制。目前法规还 些业主很强势的项目，存在资金上 数额提取酬金支付给物业管理企业， 金制的普遍特征就是，一旦项目开支 没有对酬金制作具体规约．因此对于 其余全部用于物业服务合同约定的支 超过物业费，都采用公共收益或者下 出，结余或者不足均由业主享有或者 期摊销的模式进行补偿 没有通过补 的共管模式，即物业服务企业必须与 承担的物业服务计费方式。在运作上， 收费用的方式进行的。这是因为目前 业委会共同管理，才能使用物业管理 有以下六大流程：一是制定年度工作 费。这一模式对物业服务企业在资金 使用上有特别的约束，削弱了物业服 务企业运作的自主性。业委会组织管 计划，二是编制年度费用预算 三是 提交委托方审核，四是实施执行计划、 预算，五是公布费用使用情况，六是 年终决算、结算。 理能力与知识储备较强的情况下 这 一共管账户模式有其优势，否则很可 能导致小区陷入疏于管理或者管理不 足的境地。 上海物业管理酬金制的 运作现状 一、（一）外资模式：标准的酬金制 上海的外资住宅小区楼盘，其酬 二 上海物业管理酬金制发 展的过程与启示 上海的酬金制沿着两条轨迹发展。 金制收费方式是标准化的，基本是沿 用或者新加坡的模式。由于这些 外资物业管理企业长期在成熟市场经 济体系中运作物业管理，最初进入上 海就只有酬金制的理念。这些企业管 理的楼盘多为高端楼盘 居民多为外 籍人士 对物业管理的主动性、责任 心与知识储备都较好 其集体决策能 实践中．酬金制是必然的选择。在供 法。 应和需求两方都具有酬金制的意识的 １． 混合 酬金制。 混合”酬金 是从高端楼盘开始的外来轨 迹。２０世纪９Ｏ年代 随着房地产市 场发展 港资等外资楼盘启用的就是 酬金制的物业管理模式。外资物业服 务企业（如五大行）的理念就是酬金 制 而他们所管辖的楼盘业主也一般 为外籍人士，他们也习惯酬金制的模 力也相对较强，因而在他们的理念和 业主还无法认同增收物业管理费的做 式。从供应和需求两方来看，酬金制 能相对完善地这类楼盘中运行。 二是从国内包干制转化的内生轨 情况下，这类楼盘大都采用标准的酬 制就是在酬金合同中允许部分开支让 迹。从上海本土的酬金制起源看 主 金制模式。 物业服务企业 包干” 主要是指人员 要有两股力量：一是在物业管理费长 （二）内资模式：多样化的酬金制 包干，即员工成本费用由合同双方按 期无法上涨而人员工资等成本快速上 由于标准的酬金制实施需要业主 市场标准商定，然后由企业包干 相 升的背景下 物业服务企业主动采取 和企业具有成熟的理念和能力 所以 当于业主向物业服务企业购买了这些 酬金制（第一类公司）。这一般为诚 ５０ Ｄｅｃｅｍｂｅｒ ２０１ ３ ■ 信度较好、管理比较规范的物业服务 金制是相对透明的制度 有助于为物 向完善。 企业，其内部的项目运作、财务管理 业管理服务市场提供有效的价格和成 ２．上海房地 从全局看：做好酬金制，是 比较规范，愿意用”公开”的方式主 本信息。在有效的酬金制下，随着业 推动行业转型升级、深入市场化的抓 动取得业主的信任 进而达到长期可 主服务评价能力和成本评估能力的不 手。通过酬金制的公开、透明和沟通 持续合作的目标。二是业主对物业服 断提高 对物业管理服务的定价也有 的程序，有利于逐步改变目前包干制 务企业不信任．希望通过酬金制的模 更深的认识。在这一背景下采用包干 下业主和物业服务企业彼此不信任的 式了解物业的具体运作，主动承担起 制 就能较好地避免 信任危机 ，因 状况。而信任的建立．能整体提升物 业主在房屋养护、小区维护上的责任 为业主已经具备了对物业服务评价的 业管理行业的完善程度。从行业发展 （第二类公司）。这些业主又分为两类： 能力。 一角度看 由于酬金制需要建立详细的 类是确实希望主动承担业主方的责 任，对集体的资产负责（第一类业主）； 另～类则是侥幸于多余的物业费可以 余留，而一旦发生不足，倾向不再主 动弥补亏损（第二类业主）。 若第一类公司与第一类业主相遇， 就能出现运作相对良好的酬金制。若 第一类公司与第二类业主相遇 必然 是物业公司损失，这是不可持续的。 在这种情况下，需要加强对业主的管 理并对业委会的权利进行约束。若第 二类公司与第一类业主相遇．业主损 失，这也是不可持续的．这需要物业 管理行业整体的升级与行业素质的提 升，同时业主也需要有更多的知识装 备。若第二类公司与第二类业主相遇， 包干制则成为唯一的选择，但也是不 可持续的。 综上 制约酬金制发展的主要原 因是业主以及物业服务企业双方的问 题。随着市场发展的不断成熟，目前 本市出现的酬金制的运作机制，是市 场转型升级的契机的信号。从这个层 相反，如果物业管理行业的起点 预算安排并将账目公开，要求采用酬 面看．对酬金制收费方式的研究与政 是包干制，容易产生卸责、不信任、 金制的企业有良好的内部管理和透明 策建议是促进物业管理整体转型发展 定价模糊的问题，导致企业的动机和 的财务制度。若酬金制得到业主方的 的路径之一。 心态可能仅是赚取短期超额利润，而 广泛认同．那些内部管理不完善的包 不是把事情做好并实现可持续发展； 干制公司就会被市场淘汰，这是通过 三、完善物业管理酬金制收 而业主对物业管理服务的质量也难以 市场力量推动行业整合的有效方式之 有效判断．这样的包干制是很难持续 费方式的思路 ｅ （一）对酬金制收费方式的意义认 发展的。而一旦酬金制得到了有效的 识 综上所述 对于酬金制的认识， 发展，会与包干制形成竞争，一方面 我们不该仅仅停留在收费方式本身， １从局部看：做好酬金制．是优 是使价格信息更健全，另一方面是物 而应从整个物业管理行业更规范、更 化包干制的方式与条件之一。有效的 业服务更具多样性和创造性，通过冲 诚信的角度出发．整体着眼点是整个 包干制取决于有效的酬金制。由于酬 击包干制而给其施加压力，要求其走 行业的转型升级发展，实现有效的酬 Ｄｅｃｅｍｂｅｒ ２０１３ ５１ ｜簪 垃｜ ≯参 ０ 金制、包干制和谐共生的局面。 金制才是有效的酬金制。不应试图从 但在酬金制下，这一机制无法落实在 ３．结论：有针对性地推广酬金制 操作上去强制实行酬金制，这只能形 对业委会的监管上。可以说，在包干 制下．通过经济机制（企业内控）实 是十分必要的。在物业管理服务中最 成 表面”的酬金制 而这种 表面” 大的问题是业主对物业服务企业的不 的酬金制更不利于建立互相信任。现防，而在酬金制下，需要建立 信任。特别是在长期包干制的背景下 在配套设计上，应确保包干 在政治机制下的防腐机制。这一防腐 由于物业服务企业获得收入在先 业 制和酬金制在平等的责权分配条件下 机制是全新的课题 建议由建立 主享受服务在后，业主对服务的专业 竞争。可以通过更多的宣传，让 供应商招投标制度以及针对业委会的 性和真实体验感较低，容易产生不信 业界了解酬金制，从而理性作出选择． 约束与监管机制。一方面建立认 任情绪并导致矛盾的升级。因而，酬 但并不是直接去推动某种收费方式。 金制以其 全透明 的特征缓解这一 不管是酬金制还是包干制，对于 可的诚信企业名录 另一方面需要就 一定额度的项目建立严格的招投标程 矛盾，让业主知道自己的钱花在了哪 业主或者物业服务企业的权责界定应 序，同时对项目管理流程、审计以及 里 并逐步理解物业服务的特征，有 该是一致的 并需要进一步明确。通 稽查环节进行优化。助于业主对物业费标准产生认同甚至 过调整、物业服务企业、业主三 ５．建立强制维修标准，明确业主 愿意提高物业费标准。从这一层面看． 者之间在住房和小区管理上的责权 中低端的楼盘更需要采用酬金制。 形成可持续发展的态势。 对房屋养护的最低责任要求。在酬金 制下 对于房屋养护的责任基本转移 （二）现阶段对待酬金制的态度和 着力点 （四）完善酬金制的具体要点 到业主身上，但业主方往往具有信息 １明确业主是房屋管理的责任主 与知识的弱势 对于房屋养护的认识 是房屋管理的主体，物业管理的需求、 量而忽视了对房屋或者小区的管理。 从现阶段看，目前上海的酬金制 体．推动业主自主意识的提升。业主 相对不足．很容易出于短期的经济考 收费方式在具体运作上的差异很大 在标准酬金之外，存在大量部分包干、 决策 评价主体应该是业主。这一理 为了避免出现房屋安全等问题． 部分酬金的 中间状态”，酬金制方式 念需要不断地加强。 采用的范围和比例还不是很高，适合 ２．明确酬金制的基本架构要点。 需要建立最低的房屋养护标准要求， 并建立强制的维修标准，使业主真正 行业长期发展的酬金制具体模式还不 在鼓励酬金制自主发展的同时 也要 承担起房屋质量的责任。 清晰。因此．目前推动建立一套 对酬金制的基本要点进行约束，避免 不成熟。 意 ６全面推进房屋养护的知识普及， 长期实行公房制度．商品住房的发展 相对标准的酬金制收费方式的时机还 合同约定过于松散而失去酬金制的本 有效提升业主的管理能力。由于曾经 目前的着力点应该是抓住酬金制 ３强调业委会委员的自愿性．确 周期还很短 业主对房屋的周期养护 收费方式．对借着酬金制名义企图赚 保业委会成员能切实投入工作。确保 知识储备是不足的。在目前知识、认识、 取不当利益或者卸责的项目应当建立 酬金制有效运作的关键就是业委会要 责任意识相对空白的阶段．应主 甄别机制并予以监督处置。除此之外， 正式承担起相应的责任，主动积极地 动承担起信息收集与知识培训的责任 应着重加大对市场的分析和整理，梳 投入到工作中。要使业委会委员真正 如可以配套建立定期对存量住房 理不同的酬金制模式 长期跟踪分析 承担起工作 首要的条件就是自愿。 的状况评估，让业主知道自己房子的 其有效性，为逐步建立相对统一的酬 在组建业委会的时候，对候选委员的 状况．通过信息收集、整理、沟通． 金制打下基础。因此．现阶段完善酬 提名应弱化社会身份，采用业主自荐 为业主决策提供充分的依据。随着业 金制的思路应以加强配套为主 的程序。在自荐之前 明确告知业委 主自我管理能力的增强．这一评估工 没有业主自荐，可以考虑采用包干制。 市场化的机构进行具体的评估运作。 让酬金制有相对宽松的发展环境，从 会委员的工作内容。若在这些要求下 作需要逐步转由业主自己进行，并由 而自主发展。 （三）平衡好酬金制和包干制的关 系 ４．建立物业管理供应商招投标 同时，要加大房屋养护知识的积累与 制度，形成有效的防机制。在酬 宣传，定期开展相关的培训ｌ 让业委 在推广酬金制的过程中，也不应 金制下，业委会在供应商的选择上有 会在业务能力上有切实的提高。Ｅ 抑制包干制的发展。从包干到酬金的 更大的权力。而在包干制下，主要由 自愿性和主动性，只有自愿形成的酬 可以通过内控机制来避免商业贿赂。 ５２ Ｄｅｃｅｍｂｅｒ ２０１ ３ （作者单位：上海市房地产科学研 转换，应突出业主或物业服务企业的 物业服务企业选择供应商，企业内部 究院）
