调研报告：关于建设商务区的实践和思考
商务区（Central Businessistrict），即CBD，是城市的经济发展中枢和城市各类商业活动的核心区域，具有超强的经济辐射能力。它标志着一个城市的现代化程度，是现代城市的亮丽名片。是否拥有功能完备的商务区，已经成为当今衡量城市发达程度的主要标志之一。目前国外著名的商务区有纽约曼哈顿商务区、伦敦金融城商务区、巴黎拉·德芳斯商务区、东京新宿商务区等；国内著名的商务区有北京朝阳商务区、上海陆家嘴商务区、武汉王家墩商务区等，这些中外既有商务区发展的经验得失，对于当前国内各地蓬勃兴起的商务区构建热潮，可以提供一些宝贵的启示。
一、商务区的特征与形成途径
商务区通常应当具备以下基本特征：其一，地位显要，不仅是城市的核心，也往往是区域的金融中心、经济中心和科技中心；其二，具有强烈的辐射能量，对所在区域的经济有强大的带动作用；其三，经济资源高度集聚，资源配置密度极高；其四，是当地人流、物流、信息流、资金流交汇的结点，经济流量巨大；其五，寸土寸金，土地利用率极高，高楼林立；其六，公司总部遍地，服务机构云集，高端产业集中，现代服务业发达；其七，具有现代化的办公环境，基础设施完备，交通通讯便捷；其八，是所在城市的窗口和名片，代表着城市的形象和风貌。
从演进规律看，中外商务区的发展历程总体上呈现出由商贸功能向商务功能的演进趋向，大致经历了一个由低级到高级的形态演进过程，即：小商业点—传统
商业中心—现代商务区。当城市中心区无法满足需要时，便会发生商务区的扩展，出现另建新商务区或构建子商务区的作法。商务区功能的演变还体现在从过去单纯的专业化向相对综合化方向发展，各现代服务业之间日益呈现出产业融合的迹象。譬如巴黎老城外围的拉·德芳斯地区；再如今天的纽约曼哈顿，各种功能逐步分化，已形成了与当初商务区初成时迥然相异的城市分布格局。概括起来，国际上著名商务区的形成途径基本有三种：一是自发形成，如美国的曼哈顿，初期是商业中心，后来逐渐演变成商务区；二是引导，如法国的拉·德芳斯，初衷是为了保护巴黎老城而将大量商务机构外迁，在新的地段建成商务区；三是为了分流主要中心区的经济发展压力而建立起来的副中心，如日本新宿的商务区。
二、商务区形成的条件考察
商务区形成发展的基础条件包括雄厚的经济实力、显著的带动影响力、第三产业兴旺发达、交通等基础设施完备等。其一，需要经济发展水平条件高，只有经济基础雄厚，商务区才会有活力，才会繁荣；其二，需要产业发展水平高，实现产业结构高度化，产业之间协凋发展；其三，交通等基础设施建设水平高；其四，大量的公司总部聚集；其五，服务水平高。概而言之，商务区的形成是城市集约化发展的必然结果，区域竞争是商务区形成的直接动力，服务于产业发展是商务区的核心使命，产业发展是商务区活力长存的基础，专业化管理能力是商务区竞争力的根本。
还要看到，商务区的功能演进与空间演变都是动态的发展过程，因而在不同的城市发展阶段，对于商务区的区位选择有着不同的要求。当前国内不同地区中
央商务区建设条件的落差主要表现在以下方面：一是专业人才的落差，二是服务水平的落差，三是要素整合能力的落差，四是资源禀赋与“互联网+”时代创新路径的落差，五是精细管理与发展特色的落差。而在商务区发展路径的选择上，却存在一定程度的同质化倾向，应当结合自身环境，争取差异化发展。
三、商务区发展应避免的负面因素
值得注意的是，在商务区构建过程中，假若某些方面滞后，商务区的整体功能就会受到破坏。其一，商务区建设结构比例不合理会导致功能失衡。从成功的国际经验看，合适的商务区的结构比例应当是商务办公占80%、商住和配套设施占20%，任何一方比例过高或者过低，都不利于商务区的健康发展。如美国的休斯敦商务区，由于功能设计过于单一，公寓、写字楼配备比例不合理，造成昼夜人数反差极大。夜晚就变成了一座空城、“鬼城”。其二，倘若存在道路交通不畅，或者对于商务区内人流、物流和车流疏导不力，就会造成道路拥堵，降低商务活动的效率。其三，客流因素问题和流动人口问题。商务区地区从建设到发展离不开流动人口，而流动人口的存在也有其副作用，管理难度很大。其四，集聚不经济和城市空心化问题。集聚不经济对商务区的最大影响在两个方面，一是拥挤成本，二是负外部性，而空心化会引起城市中心的衰落和相应基础设施的浪费。其五，密集的建筑楼群还会带来环境恶化，比如通风不畅等。
四、综合开发是增强商务区生命力的重要手段
为了集约化利用土地资源，商务区建设应当注意搞好综合用途开发，抓好多样化功能的整合。实践表明，综合用途开发是城市发展的本质需求。其一，多种功能复合作用，比单一功能的商务区具有更大的吸引力和辐射力；其二，综合用途开
发能缓解城市商务区的产城分割问题，更有利于推进产城融合；其三，综合用途开发有利于满足商务区内人群的多方面需要，吸引相关人员入驻；其四，可以增加开发成功的可能性、降低开发管理的成本；其五，有利于避免城市中心区由于功能单一而造成的单调和乏味，使商务区的外观更多样化。因此要注重城市立体空间的综合利用。
商务区综合用途开发能改变传统的城市土地利用模式，可以通过以下方式促进商务区的综合开发利用。其一，对商务区内现有建筑的内部功能实行置换；其二，对商务区内的建筑进行更新与再利用；其三，深入开发具备复合功能的建筑空间。在进行商务区综合用途的开发中，还有些问题不应忽视。一是在规划编制过程中应加强对土地综合使用的定量研究，形成土地综合使用的有效规划控制手段；二是需要统筹考虑同一个地块中多个功能之间的兼容性和各个不同功能界面之间的冲突问题；三是要综合考虑开发区内诸功能之间的相容性和可持续发展；四是须确保有足够的绿化用地、休憩用地、必备的公共设施和多种类型的交通方式；五是需要提升市区的文化内涵，充分体现城市的历史积淀，更好地创造宜人氛围。
根据国际上商务区的发展经验，发达国家商务区综合开发中的许多做法值得我们借鉴。一是要有合理完善的规划管理。比如巴黎拉·德芳斯商务区的成功就在于其完善合理的规划，也因此被誉为“现代商务区的典范”。二是注重合理的空间布局与景观设计，注意楼宇的疏密相间，改变建筑风格单调的局面，建筑物外观设计应能最大限度地体现商务区的风格与特色。如今国外新区规划时，通常都是先做景观设计，而后再做建筑设计，巴尔的摩商务区的打造就是以其外表美观而闻名于世。三是要重视民间融资，国外许多商务区的建设不乏私人投资。
五、以国外为鉴，搞好商务区建设（弘利遴选）
我国大多数城市尤其是商贸服务业比较发达的城市都有传统的商业中心，这可以看作是商务区的最早雏形，目前大都由单纯的商业中心向综合文化和经济全能中心过渡。然而国内大部分商务区却与国外商务区先市场后规划的路径相反，大多都是属于先规划后发展，而且大多都定位于特定功能区的形式。究其深层原因，主要是在于当前我国正处于快速发展的城市化进程中，各地城市纷纷在拓建城市新区。在这些新区中，事先做好规划，设计各类功能区，自然是决策者的首选。与在老城区边拆边建、自然形成的商务区不同，当前我国商务区发展的特色主要有：发展定位倾向于特定功能区模式；发展方式倾向于以规划指导为主；产业布局表现为以商业发展为主，以商务办公为辅；产业重点大都突出强调金融业；产业集中于优惠的扶持，而不是普遍的国民待遇；产业关联不够密切，集群效应不够明显；企业调整频率较高，人员流动缺乏良性渠道。总的来说，与国际上发达的商务区相比，在规范性、成熟度和环境氛围方面，都还存在相当大的发展空间。总体而言，国内商务区与国外商务区的业态成熟度差异主要表现在：一是产业集聚程度还有较大的欠缺，二是人流过于密集，三是产业功能尚待完善。但国内商务区也有一些独到的优势：一是产业规划起点较高，功能分区较为明确；二是较为充分地预留了产业发展的用地需求和建筑空间；三是在产业发展方向上较为重视产业的引导推动作用。从我国的商务区发展走势看，目前正日益呈现出这样几个趋向：一是业态布局日趋多样，金融行业占据龙头；二是信息化、智能化水平逐步提高；三是商业经营日趋繁荣；四是更加重视产城融合；五是公共基础设施配备样式正逐步向发达国家靠拢；六是更加重视便捷化、人性化设计。从总体上看，已经由侧重关注硬件建设转到重视软件建设，更加追求物质与精神的结合、经济与社会的和谐。
国外商务区的发展情况，可以为国内商务区的建设提供不少有益的启示，我们应当以此为鉴，少走弯路。其一，定位明确，突出特色，错位竞争。区域之间商务区的同质化会带来资源配置的浪费。只有扬长避短，才能实现优势互补。其二，统筹考虑商务区功能的多样性。在商务区的建设中，除了要考虑商务办公的首要功能外，还要考虑从属的功能。如果忽视作为都市生活的整体所必须的其它功能，就会给商务区的商务活动带来不便，导致城市功能的欠缺。其三，以高标准规划立体化的交通系统和智能化的交通管理系统。应当大力发展轨道交通，完善多层次的客运体系，方便各种交通工具之间的换乘衔接。还应当搞好步行街和停车场建设。要综合利用高架、地面、地下多种交通方式，提高通行效率，促进人车分流，预防和减缓拥堵现象。其四，要切实彰显城市个性。作为城市窗口和品牌的商务区，必须要体现所在城市的人文底蕴和特色风格，要着力打造具有当地特色的地标性建筑，切忌千城一面。
