工程维修

1 范围

1.1本规范明确了公司办公楼项目工程维保服务行为的基本要求和基本行为规范、现场服务行为规范、上门服务行为规范，对业户服务言行规范等服务行为要求。

1.2本规程适用于公司办公楼项目管理处工程维保人员的作业活动。

2 目的

规范工程维保人员的服务行为。指导工程维保人员在服务期间时刻注意要树立企业服务形象，营运企业服务品牌。确保服务行为有章有法，服务满足业户的需求。

3 基本要求

3.1 工程维保人员遵守基本行为规范，遵纪守法、文明服务。遵守现场服务行为规范、上门服务行为规范和对业户服务言行规范，时刻注意体现卓端物业的服务形象。

3.2 工程维保领班模范执行工程维保服务行为规范，检查和指导工程维保人员的服务行为；协调和处理因服务行为不规范而带来的不利影响。

4 基本行为规范 4.1 遵纪守法

4.1.1 爱国守法，遵守公司制度和纪律，以公司利益为本，讲究职业道德，尽责工作，文明礼貌服务，自觉维护公司声誉。

4.1.2 上班提前15分钟，下班滞后10分钟打卡，严守工作时间。

4.1.3 上岗时按规定的方式和位置佩戴工作牌，制服穿着统一整齐，工作鞋要刷洗干净。

4.1.4 服从管理处的监督和指导，岗位作业时执行各项工程维保作业指导书。 4.1.5 服从上级的工作指令和工作安排；同事之间团结、互助，彼此尊重，各个工种岗位彼此协作配合。

4.1.6 带头遵纪守法，如发现同事有不良行为应予以劝阻。 4.2 文明服务

4.2.1 女员工必须施以淡妆，整洁大方；男员工不得留长发。上岗时不卷袖、不散扣，不染发，不戴首饰；举止文明，微笑面对业户。

4.2.2 不得在业户面前抓耳挠腮、大声哈欠、伸懒腰、挖鼻孔、拍手、打响指。 4.2.3 当值时不得嚼口香糖或吃零食。

4.2.4 实事求是，不说谎言，不欺下瞒上，不阳奉阴违，不占不贪，拾到钱物及时上交。

4.2.5 工作中要做到三轻“走路轻、说话轻、动作轻”。 4.2.6 工作中做到一德三勤“言德、眼勤、腿勤、手勤”。

4.2.7 工作中做到四不讲“不讲粗话、不讲脏话、不讲讽刺别人的话、不讲与服务没有关系的话”。

4.2.8 工作中做到五声“业主来有迎声，业主问有答声，工作失误有道歉声，受

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到帮助有致谢声，业户走时有送声”。

4.2.9 工作中要注意四种服务忌语“蔑视语、否定语、冲撞语、烦躁语”。

5 现场服务行为规范

5.1 应严格执行各工种作业规范的要求。 5.2 施工现场应摆放警示标志，占用较大施工场地或施工有危险的区域应用专用隔离带进行隔离。

5.3作业工具应摆放整齐，施工时轻拿轻放，暂时不用的工具应及时摆放在工具盒内，不应随处放置。

5.4 作业区域如临近业户区域，应提前请客服人员予以通知。

5.5 如有异味或较大噪声的施工，应尽量安排在业户下班之后，难以安排的则应提前告知相邻业户。

5.6 工作场所不大声喧哗，保持饱满的精神状态和微笑服务。

5.7 行进途中与业户或同事相遇应驻足并微笑点头示意，且请业户或同事先行，如知道对方姓名和职务则应亲切招呼。

5.8 行进途中发现有零星垃圾应随手捡拾放入垃圾桶。 5.9 行进途中发现有异常人物或响声应立即汇报或处理。

6 上门服务行为规范

6.1维修服务人员抵达申报维修服务的业户办公室礼貌地轻按门铃（或轻声敲门三下），如无应答，则再次轻按门铃（轻声敲门三下），不可连续不断地按门铃（或连续不断敲门）。

6.2业户前台人员开门接待维修服务时，维修服务人员应主动向其问好，并作自我介绍：“您好，我是物业管理处维修服务人员，应约前来维修服务，需要维修的地方在哪里，我可以进来吗？”同时出示工作证件，取得业户认可后，方可进入。在业户办公室内，维修服务人员不准随意走动、东张西望、探问与维修服务无关的情况或做出其他不文明礼貌的举动。 6.3维修作业

6.3.1维修服务人员察看维修服务项目现场后，将检测、判断、维修服务方案告知业户，与业户共同确认需要维修服务的项目。

6.3.2根据业户确认的维修服务项目，涉及收费项目的，应按有关收费标准向业户报价，经业户确认后，方可进行保修。

6.3.3维修前，应在作业点先铺放一块作业布垫，以免作业时产生的污物弄脏室内地面或其他物品；再铺放另一块作业布垫，用于摆放维修服务工具及拆卸下来的零件，以免损坏业户办公室地面。

6.3.4维修时，如需移动办公室内的物件时，应征得业户同意后方可移动，移动时应小心谨慎，作业完毕应移至原处；作业中可能产生噪音时，应向在场业户事先打招呼，尽量减轻作业噪音。 6.4作业完毕

6.4.1维修服务完毕，维修服务人员对已恢复功能的维修服务项目作示范操作，并向业户讲解故障起因及平时操作使用时应注意事项；在请业户评估维修服务效果时，如业户还提出不满意事项，则应及时整改，直到业户满意为止。对超出服务范围或力不能及的应婉言说明。维修服务项目取得业户满意认可后，维修服务人员应礼貌地请业户在《业户报修单》上签字。

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6.4.2作业完毕，维修服务人员应主动及时清理、清扫作业现场；将维修工具整齐地放入工具箱内；用自备抹布做现场清洁工作；将作业时产生的污物及杂物用布垫包妥为带离现场，按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。 6.4.3维修服务人员离开时，应向业户客气地说声“打扰了”，出门时应面对业户，后退几步，说声“再见”。礼貌道别。

6.5如因施工造成业户墙面、地面有污渍，则应立即清理，如当场无法清理，则应汇报管理处，安排专业保洁人员进行清理。

7 对业户服务言行规范

7.1对业户说话要文明，简练，明确。 7.2对业户称呼要用尊称，态度平和。 7.3说话要委婉热情。

7.4说话要讲究语言艺术，婉转悦耳。 7.5业户询问时，必须用普通话“对不起！”、“请问？”、“请停一下”、“请再说一遍。。。。。。”等礼貌用语示意。当询问完毕，业户离开或离开业户时，必须用普通话“谢谢！”、“麻烦您了”、“请慢走”、“再见”等礼貌用语表示。禁止用蛮横的姿态、粗暴的语气和本地方言向业户示意。

7.6与业户交谈时要注意举止，表情，要与业户保持适当的距离，业户说话时要注视对方认真聆听，对业户说话时要注意适当的语气和手势，禁止向业户口沫飞溅、指手画脚、大声喧哗、拍肩嬉戏等不良举止。

7.7打喷嚏时必须离开有业户区域，急迫时必须用手遮掩背对业户。

7.8不与业户大声喧哗争辩，骂不还口，打不还手，禁止讲粗话、脏话、口头语或有损业户尊严的话语和举动。

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供配电系统运行检查作业指导书

1 范围

1.1本指导书明确了公司办公楼物业管理项目工程维保供配电系统运行检查作业的基本要求和系统运行检查程序、系统设备日常维护、异常与隐患处理、注意事项、作业记录等作业事项的服务规范。

1.2 本指导书适用于公司办公楼项目管理处工程维保的供配电系统运行检查作业活动。

2 目的

规范工程维保强电岗位的作业活动。指导工程维保强电岗执行供配电系统运行检查作业程序、系统设备日常维护、异常与隐患处理、注意事项、作业记录等服务规范，确保办公楼的供配电系统运行检查服务符合工程维保专项物业服务合同的要求和公司工程维保服务标准，服务满足业户的需求。

3 基本要求 3.1素质要求

3.1.1工程维保强电人员应具备良好的服务形象，工作认真负责，行为规范，有良好的团队协作精神和强烈的责任心。并定期接受职业培训。

3.1.2基本具备办公楼工程维保的电工专业技术和工作能力，能掌握发生事件、事故等应急预案的基本要求和处置方法。 3.2作业要求

3.2.1仪容符合规范，穿戴统一制服、佩带胸卡；对待业户热情耐心、用语规范、有问必答。

3.2.2熟悉本项目供配电系统设备；熟悉供配电系统运行检查各方面工作环节和程序；熟悉系统运行检查作业要求、系统运行检查作业程序、运行检查注意事项。能妥善处理突发事件。

3.2.3确保供配电系统运行检查满足质量要求：

a) 按照国家和地方有关供配电系统运行检查作业的法律法规，维护办公楼正常供电，全年无因责任事故停电；

b）及时辨识供配电系统故障隐患，及时发现运行故障，降低供配电系统运行可控故障发生；

c）四防一通（防火、防汛、防小动物、防雨雪、通风）设施健全，措施到位； d) 应急照明断电自动切换有效； e）常用电气绝缘工具（10KV、35KV）：绝缘棒、验电笔、绝缘垫、高压绝缘手套、高压橡胶绝缘鞋，物品配置与实物数量符合，物品完好，放置规范，标签齐全，无脱落，在安全检测的有效期内；

f) 供配电机房室内环境：气温≦40℃。地面、墙壁、天花板、门窗、辅助设施完好，设备无积尘、水渍、油渍、锈蚀、油漆脱落现象；

g）应急发电系统、公共照明系统、楼层配电间、强电井等运行正常，功能完好；

h）停电与设备紧急抢修应在规定时间内通知办公楼内各业户，发现的异常现象和隐患情况，及时报告上级并采取有效措施。

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3.2.4遵守《工程维保服务行为规范》（G/KRWY13201-2011）；参照《供配电系统运行检查作业流程图》，执行供配电系统运行检查作业程序、系统设备日常维护、异常与隐患处理、注意事项、作业记录等作业事项的服务规范。 3.2.5按规定要求认真填写本岗位的作业记录。 3.3管理要求

3.3.1工程维保领班按供配电系统运行检查的服务要求，检查评价服务效果，协调解决供配电系统运行检查过程中出现的问题，保障服务满足公司工程维保服务标准的要求，同时及时向管理处工程维保主管/督导报告工程维保强电岗的工作进展。

3.3.2服务供方遵守办公楼《工程维保服务监管规程》（G/KRWY12227-2011）的有关规定，接受管理处工程维保主管/督导对供配电系统运行检查服务质量的检查，按时完成问题的整改与缺陷弥补工作。

4 系统运行检查作业程序 4.1配电房交

4.1.1交必须严肃、认真、细致。人员必须提前15分钟到达值班岗位进行交工作。

4.1.2当班人员在交应做好下列工作：检查整理好的报表和运行记录，核对模拟图是否符合当前的运行方式，检查整理好工具、安全工具、仪器、仪表、钥匙及其他用品，将本班次应交事项在交记录项填写清楚并做好机房清洁工作。

4.1.3人员在时应做好下列工作：认真听取交接人员的值班情况介绍，并查询有关记录。现场核对运行方式及模拟图。检查工具、安全工具、仪器、仪表、钥匙及其他用品是否齐全。

4.1.4人员应与人员在交记录本上共同签名后方可离岗。若人员未按规定进行交或有关情况未交待清楚，人有权拒绝在运行检查表上签字，人员不得离岗。

4.1.5交时，如遇操作或发生故障应暂停交，待操作完成或故障处理完毕后，方可重新进行。

4.1.6交完毕，人员在运行检查表上签名后，若发生问题由人员负责。

4.2系统设备巡检

4.2.1当值电工参照如下《系统设备巡检表》巡检系统设备，填写《供配电系统（机房）运行检查记录表》，当值电工每次对接栋配电间、强电并巡检，作日常维护时均应填写在《配电系统（楼层配电间）运行检查记录表》。 序号 项目 巡检内容  检查分接开关档位、杆瓷套管、变压器外壳接地  检查变压器温度、通风  检查三相电压表、变压器有无异声  检查接线端子 质量标准 耐压达标，无尘，机械结构活络，触点接触良好，指示灯亮分接开关档位是否与电源相符；外壳接地装置是否可靠； 变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好； 三相电压表读数是否平衡，应在380-400V之内，变压器声响是否正常； 各接线端子紧固是否良好。 5

1 电力变压器

序号 项目 巡检内容  检查隔离开关，负荷开关和熔断器  检查操作机构  检查电线连接、接地线  检查闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器等，检查接触器、继电器、指示灯和按钮，检查主接线、二次接线、接地线、检查操作部分  检查电源柜、控制柜，检查双电源切换箱  检查控制箱手动和自动操作  检查柜内元件（接触器、继电器、指示灯和按钮等） 质量标准 隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固，操作机构动作灵活、正确，瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕，隔离开关，负荷开关和熔断器与电线连接应紧密，接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无遗漏。 开关柜内设备应齐全、完整、固定，盘面油漆应完好，二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全，接地线连接应紧密牢固，操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确，闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好，接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。 开关柜内设备应齐全、完整、固定，盘面油漆应完好，二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全，接地线连接应紧密牢固，操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作正确，闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好，接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。 灯具、开关、插座和照明配电箱等安装牢固； 开关有效，单相三级插座接地可靠； 照明线路绝缘良好，接线头不外露。 2 高压开关柜 3 低压配电柜 4 设备房配电 5  检查灯具、开关、插座和照明配电箱 各层电 检查安全指示灯、消防应气设备 急灯  检查层面配电间 6 防雷接 检查接地线 地装置  检查接地体焊接 检查接地电阻值是否符合要求； 接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象，接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。 7 机房环境  保持机房、配电柜环境清洁  检查机房工具及消防器材 无灰尘、给水、油渍。无乱堆杂物和易爆、易燃物品，机房 工具及消防器材完备。 4.2.2系统设备巡检注意共性事项： a) 检查强电柜接地是否良好，可靠；

b) 检查电缆，电缆头有无老化，破损，放电现象，有无异常声响； c) 若无任何异常，清扫柜外壳灰尘； d）检查强电开关操作机构电源是否正常；

e）若发现异常情况，即刻排除或请专业服务供方人员维修。

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4.3 高压设备巡检

4.3.1 工作前准备：运行值班人员在上岗前穿好工作服、绝缘鞋。查看交相关的运行记录是否完整、清晰。核对记录内容是否与设备实际运行状态一致。核对安全用具：高压验电器、临时接地线、绝缘靴、手套、各种标示牌及专用钥匙和辅助操作工具等；万用表、绝缘摇表、手电筒及有效的消防器材等。

4.3.2 检查机房环境：查看有无漏水现象，温度、湿度是否符合设备运行条件，安全/技术/质量要求温度≦45℃、湿度≦80%。机房照明灯具、门窗是否完好无损。

4.3.3巡视进线柜：查看来电显示器，三相指示灯是否显示正常，无缺相不亮现象；拨动电压转换开关，抄录三相电压、电流数据。10KV站，电压范围：9.5-10.5KV；三相应平衡。

4.3.4巡视计量柜：抄录有功电度表、无功电度表的实际运行读数。每2-4小时抄记录1次（无人值班配电房每班至少2次）。

4.3.5巡视出线柜：查看带电显示器，三相指示灯是否显示正常，无缺相不亮现象；拨动电压转换开关，抄录三相电压、电流数据。出线柜电压与进线柜电压一致；三相应平衡，误差不超过5%。

4.3.6巡视联络柜：查看运行状况。观察悬挂的警示标识是否与设备运行相符。 4.3.7巡视直流设备：查看直流系统母线电压；查看合闸母线电压变化情况；查看蓄电池组连线及环境温度；查看直流电源充电装置。应控制在额定电压的95%-105%；应控制在额定电压的105%-115%；室内温度，5℃-45℃；蓄电池运行最佳温度10℃-30℃。直流屏、信号屏的巡检：

a)检查并记录浮充电压、电池电压、直流母线电压、浮充电流、输出电流； b)检查直流输出回路工作是否正常； c)检查直流屏有无故障显示灯点亮；

d)进行事故光字牌、事故信号、预告光字牌、预告信号试验。

4.3.8变压器巡视：听：变压器的声音是否正常；观：外观有无异常现象；闻：有无异常气味；记：抄录三相实际运行温度。无异常声响、气味；环境温度≦45℃；干式变压器三相温度（110℃风机开启、155℃超温报警、170℃跳闸）。变压器及配电电缆的视检：

a)查看变压器温度计显示的温度是否与所带负荷、环境温度相对应； b)检查变压器有无异常的响声和振动及放电声； c)检查配电侧电缆接头；

d)检查变压器冷却风扇是否挡在自动挡，如变压器冷却风扇自动开启，必须每隔1小时巡视1次变压器，查看温度，负荷电流并视情况作相应的处理。巡视结果记录在供配电系统设备巡检记录中。

4.3.9整理当班工作记录：填写设施运行状况。设备设施所发生的故障和发现的隐患，要详细填写清楚。记录齐全、内容完整、清晰、真实、可追溯，故障、隐患及处置情况清楚。

4.3.10打扫清理机房环境卫生：机房地面、门窗、设备表面清洁无尘土。室内无垃圾、杂物。 4.4低压设备巡检

4.4.1工作前准备：运行值班人员在上岗前穿好工作服、绝缘鞋，佩带好绝缘工具。查看交相关的运行记录是否完整、清晰。核对记录内容是否与设备实际运行状态一致。交接常用工具如：万能表、绝缘摇表、手电筒、专用梯子，专用

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钥匙和辅助操作工具等。绝缘工具，要符合安全要求，耐压500V。专用梯子、绝缘胶垫，无破损、丢失。

4.4.2检查机房环境：查看配电间、机房的环境温度、湿度、卫生、门窗、专用工具及消防器材等情况。设备机房温度≦40℃，湿度≦80℃，环境整洁无异味、无杂物、无易燃易爆物品；工具、消防器材齐全、完好。配电机房的巡检频次为当值期间不低于每两小时1次。

4.4.3巡视低压柜：查看电压表，拨动转换开关，查看三相电压。查看电流表，是否平衡。柜内二次回路接线良好，计量仪表工作正常。抄录有功电度表。查看各配电柜、控制箱标识是否完好、箱体是否清洁、箱内电气设备运行声音、温度、气味等，控制回路是否按设定要求运行。三相电压：380V-400V范围内。负荷电流不大于断路器或开关的额定电流值。每1-4小时抄录1次。标识清晰，箱体清洁，设备运行正常。低压配电柜的巡检：检查并记录变压器进线开关计量仪表三相平均电压、三相平均电流；检查低压柜各开关状态与指示灯显示是否相符；检查各配电柜每一分路开关是否标明编号，柜内回路表是否张贴；检查进出柜口的电缆应有护圈保护，电缆绝缘无损伤。

4.4.4巡视发电机：发电机房设备正常，油库无泄漏、油位正常、机房设备设施完好、卫生整洁、记录齐全无误。蓄电池最佳运行温度为：10℃-30℃。室内温度保持在5℃-40℃范围内。每次运行/巡检后填写《应急发电机运行/巡检记录表》。

4.4.5：巡视电容柜：抄录功率因数，查看电容器组外观、母线电压、室内环境温度、电容器温度及外观，功率因数控制在0.9-0.95，不得超过电容器额定电压的1.1倍，±40℃，单体温度最高点不得超过60℃。低压电容柜的巡检：查看电容器是否有发热、外壳膨胀现象。检查功率因素自动补偿控制器工作是否正常；电容投切是否按顺序进行；查看电容器保护熔断器是否有发热熔断现象。 4.4.6动力系统：查看各配电柜、控制箱标识是否完好、箱体是否清洁。箱内电气设备运行声音、温度、气味等，控制回路是否按规定要求进行。查看相线有无过热、绝缘老化现象。查看零线、接地线路有无脱落、断开现象。检查各种指示灯及仪表是否与设备运行状态一致，有无损坏。重要设备每班巡视不少于1次，间断启用设备每周巡视1次，不常启用设备每月巡视1次。季节性的设备在投入使用期间内每班巡视不少于2次，线路不得有外露现象。临时线路敷设应按照电气安装标准施工。应采取有效的保护措施，低压母线槽的巡检：检查母线槽支架有无受力变形，母线槽有无进水受潮情况；检查母线槽接头处示温蜡片是否变色。 4.4.7楼层强电井/电表间巡检每周1次。巡检时检查电柜、电表、空气开关（保险盒）、接线端等是否有松动、变形、变色、异味；检查线槽、线架是否有松动，接线部位是否有松动、变形、变色、异味；检查房门、柜门是否关闭，室内、柜内是否有杂物，是否有小动物出入痕迹。

4.4.8打扫清理机房环境卫生：做到地面、门窗、设备表面无尘土，室内无垃圾、杂物。工器具齐全、完好。整理巡视检查记录：填写设施运行状况及移交的各种工具名称和数量。设备设施所发生的故障和发现的隐患，要详细填写清楚。记录齐全、完整，清晰、真实。

5 系统设备日常维护 5.1低压配电柜日常维护

5.1.1低压配电柜维护保养周期为2年。

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5.1.2检查校验开关继电保护整定值是否在允差范围内。

5.1.3检查开关二次线路，计量仪表、回路监控仪、电源模块、指示灯、熔断器、PT CT等是否工作正常。

5.1.4检查柜内电缆、电排接头是否有发热现象，固定支架是否有受力变形，安全间距是否符合规定、接地编织线是否安全可靠、柜内封堵是否完好。 5.1.5清洁配电柜。

5.1.6检查柜顶封堵是否良好，进、出柜口电缆线是否有护圈等，有电器元件的柜门接地是否可靠。 5.2低压电容柜日常维护

5.2.1手动将运行的电容切除后，分断电源开关。

5.2.2停电5分钟后先测量各组电容残留电压至安全电压后，进行检查。 5.2.3检查电容器是否有鼓胀、漏液现象。

5.2.4检查主回路、熔断器、接触器、电抗器导线是否有发热痕迹。 5.2.5测量电容器容量应在标称值±10%以内。

5.2.6检查二次回路熔断器、热继电路、功率因数控制器工作是否正常。 5.2.7柜内清洁工作。

5.2.8送电，手动控制投切1-7组电容后，控制器置自动挡。 5.2.9低压电容柜维护的周期为1年。 5.3低压母线槽日常维护

5.3.1每年1次进行母线槽连接处测温。

5.3.2每2年进行母线槽绝缘电阻测试：相与相、相对地绝缘电阻应大于10MΩ 5.3.3检查并维修各楼层背包箱开关接头。

5.3.4检查母线槽弹簧支架受力变形情况并进行维修。 5.4直流屏、信号屏日常维护

5.4.1试验主用、备用电源切换是否正常。 5.4.2检查充电器、浮充电器工作是否正常。

5.4.3关闭主、备用交流电源、清洁维护变压器、二极管及线路板。

5.4.4合上主备用电源，检查是否是充电器工作，电池电压达到145V后是否切回浮充电器。接模拟负载进行蓄电池放电活化，当放电至电池电压105V时切断模拟负载。逐节测量电池电压，判定电池性能。

5.4.5对电池进行强充电至145V后自动切回浮充电方式，直流屏每年保养1次，蓄电池6个月放电活化1次。

6 异常与隐患处理

6.1在额定条件下运行或备用的设备下发生了威胁安全的异常现象需要进行缺陷处理。

6.2设备缺陷可分为紧急缺陷、重要缺陷和一般缺陷、紧急缺陷：设备缺陷严重危害设备安全运行及人身安全，不及时处理，可能造成事故。重要缺陷：设备缺陷期内将会发生事故，威胁安全运行，一般缺陷：设备缺陷不及时处理，仍能保持安全运行。

6.3发现设备紧急缺陷，当班领班应采取可靠措施，立即组织消除，领班无力消除的缺陷应及时向上级领导汇报，上级领导应指派专人及时消除，发现设备需要缺陷，值班人员及时向上级领导汇报，由上级安排人员消除，发现设备一般缺陷，可列入正常维修计划进行处理。

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6.4设备缺陷无论消除与否应值班人员记入记录簿，值班人员在运行中应加强设备缺陷管理和监视，在交时应仔细进行交接，并向上级领导汇报。

6.5在用的电源开关柜，计量配电柜，检查线电压、相电压的平衡情况和电流变化情况，（相同电压的不平衡不得超过±5%，任何一相电流与三相平均值偏差不应大于平均值10%），若有异常，应及时报告有关单位/人员并采取相应措施。 6.6当发生故障跳电、熔断器烧断、开关跳闸时，禁止在未经检查判明情况下盲目或急于送电。应先将发生问题的线路、负载的开关分闸，挂上警示牌，视具体情况决定是否断开前级开关。认真细致检查判断、直至问题妥善处理好方可合闸送电。

6.7当日常巡查中发觉配电设备运行中有异常声响、异味，如爆鸣、焦臭等现象，应立即报告工程维保领班、工程维保主管/督导，组织检查、判明原因，视情况决定是否拉闸断电，或采取安全措施，排除异常，超出管理处能力的、无法排除的应寻求专业单位解决。

6.8当地下室发生较大水浸事件危及配电设备设施安全运行时，应立即报告上级/部门请示处理意见，紧急状况时切断电源，启动应急预案，排除险情，妥善进行处理。

6.9当发生上述问题的配电系统属于电业权属的，立即报告供电部门前来抢修处理。现场情况紧急的应在果断处理的同时报告供电部门处置。

7 注意事项

7.1值班电工必须严格按照供配电、发电机的操作规程进行工作，必须按电业安全规程进行。倒闸操作要开具《倒闸操作票》，严禁其他人员擅自操作。

7.2当值电工交。如在交时遇突发事件发生，不得进行交，交人员集中听从领班及主管/督导的安排。

7.3设备运行时要按规程按时巡视责任区域，详实记录有关数据，发现异常情况要及时采取措施，并向工程维保主管/督导汇报。每班须填写交记录，填写供配电系统值班记录，填写供配电系统维护保养记录。

7.4值班电工要负责保持值班室、发电机房、变配电室环境清洁卫生。服务区内的消防设备不得随意挪动，周围不得堆放物品，以免影响灭火器材的使用。 7.5变配电室、发电机现场不准擅自动用明火和吸烟，若要动用明火须按动用明火申请制度执行。

7.6掌握和监视设备的运行状况，值班人员应对变电所设备进行经常巡视检查，遇雷雨天气，负荷高峰期和设备异常时应增加巡查次数，并把巡视情况记录在巡视记录本上。

7.7巡视检查高压设备时，不得进行其他操作，雷雨天气巡视时应穿绝缘鞋，并不得靠近避雷器。

8 作业记录

8.1当值电工每天交、每次巡检、每次作日常维护时均需填写《供配电系统（机房）运行检查记录表》，做到字迹清楚，记录完整。 8.2当值电工每周、每次对楼层配电间、强电并巡检，作日常维护时均应填写《配电系统（楼层配电间）运行检查记录表》，做到字迹清楚，记录完整。

8.3公司检查人员、供电部门检查维修人员、抄表人员及其他得到管理处批准进入机房的人员须由当值电工全过程陪同，按要求在《外来人员出入机房登记表》

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上登记，严格机房外来人员出入登记制度。 8.4供配电系统维修保养记录分两部分，一是当值电工在每天的《供配电系统（机房）运行检查记录表》中的运行记录栏简要记录当天所作维修保养的设施设备的名称和维修保养的关键事项，以作备查。二是根据公司《设备台帐管理规程》的规定，在配电《设备维修（保养）记录表》上填写维修保养相关事项，用以记录存档。

8.5维修保养结束后，当值电工应将填妥的配电《设备维修（保养）记录表》交工程维保领班妥善保管，工程维保领班每月将各配电系统的《设备维修（保养）记录表》统一交物业管理处工程维保主管/督导并入物业设备台帐。

8.6若本办公楼有多个用电单位，当值电工应在每月规定抄表日在《供电计量月报表》上记录用电单位的用电量，报主管部门。

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供配电系统维保作业指导书

1 范围

1.1本指导书明确了公司办公楼物业管理项目工程维保供配电系统维保作业的基本要求和定期维修保养、计划外维修保养、常规设备维保作业程序、常见故障处理、维保注意事项、维保作业记录等作业事项的服务规范。

1.2本指导书适用于公司办公楼项目管理处工程维保的供配电系统维保作业活动。

2 目的

规范工程维保供配电系统维保的作业活动。指导工程维保强电岗执行定期维修保养、计划外维修保养、常规设备维保作业程序、常见故障处理、维保注意事项、维保作业记录等服务规范，确保办公楼的供配电系统维保服务符合工程维保专项物业服务合同的要求和公司工程维保服务标准，服务满足业户的需求。

3 基本要求 3.1素质要求

3.1.1工程维保强电人员应具备良好的服务形象，工作认真负责，行为规范，有良好的团队协作精神和强烈的责任心。并定期接受职业培训。

3.1.2强电技工应持有所在地人事劳动和社会保障部门核发的、有效的高压/低压电工安全操作证，持有强电技术工种相对应的任职资格证明。

3.1.3基本具备办公楼工程维保的电工专业技术和工作能力，能掌握发生事件、事故等应急预案的基本要求和处置方法。 3.2作业要求

3.2.1仪容符合规范，穿戴统一制服、佩戴胸卡；对待业户热情耐心、用语规范、有问必答。

3.2.2熟悉本项目供配电系统设备；熟悉供配电系统维保的各方面工作环节和程序；熟悉定期维修保养、计划外维修保养、常规设备维保作业程序、常见故障处理、维保注意事项等作业要求。能妥善处理突发事件。 3.2.3确保供配电系统维保后满足质量要求：

a)按照国家和地方有关供配电系统维保作业的法律法规，维护办公楼正常供电；

b)及时辨识供配电系统故障隐患，及时发现运行故障，降低供配电系统运行可控故障发生；

c)认真执行项目管理处制定的供配电系统维修保养计划，做好定期维修保养和计划外维修保养，认真填写维修保养记录；

d)经维修保养后，设施设备运行正常，运行状态参数符合要求，功能、性能达到标准；

e)确保供配电各子系统处于正常运行状态，发现问题及时报告当值的工程维保领班或管理处工程维保主管/督导。 3.2.4遵守《工程维保服务行为规范》（G/KRWY13201-2011）；按照本指导书和《供配电系统维保作业流程图》，执行供配电系统维保作业程序、常规设备维保作业程序、常见故障处理、维保注意事项、维保作业记录等作业事项的服务规范。

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3.2.5按规定要求认真填写维保作业记录。 3.3管理要求

3.3.1当值工程维保领班按供配电系统维保的服务要求，检查评价服务效果，协调解决供配电系统维保过程中出现的问题，保障服务满足公司工程维保服务标准的要求，同时及时向管理处工程维保主管/督导报告工程维保供配电系统维保的工作进展。

3.3.2服务供方遵守办公楼《工程维保服务监管规程》(G/KRWY12227-2011)的有关规定，接受管理处工程维保主管/督导对供配电系统维保服务质量的检查，按时完成问题整改与缺陷弥补工作。

4 定期维修保养

4.1工程维保领班每年将项目管理处年度计划制定的《设备设施维保年度工作计划》中的供配电系统维修保养计划分解成供配电系统维修保养月度计划，组织电工学习讨论，编制成供配电《______系统设备设施维修保养月度实施计划表》，并予以贯彻落实。供配电系统正常的维修保养工作应通过定期计划保养予以完成。

4.2项目强电技工严格遵守供配电《_______系统设备设施维修保养月度实施计划表》，按照维修保养时间节点和质量要求逐一实施。

4.3供配电系统定期维修保养的计划编制可依据《供配电系统定期检查保养内容与要求》进行。

供配电系统定期检查保养内容与要求 系统项目 定期检查保养内容与要求 各元件、指示灯全面检查，1次/月；接触器、继电器、指示灯和按钮等元件全面检查，1次/月；检查主接线、1 电力变压器 二次接线、接电线，1次/月；接地测试，1次/年；电试，1次/年；冷却风机保养加油，1次/2年；机械结构加油，连接点清洁、紧固，1次/2年。 2 高压开关柜 高低压配电柜、变压器内部检查、除尘清扫，1次/2年。 3 低压配电柜 高低压配电柜、变压器内部检查、除尘清扫，1次/2年。 电源柜、控制柜检查、除尘清扫，1次/月；自动、手动功能检查，1次/月；双电源切换箱功能检查，1次/月；4 设备房配电 标识检查，指示灯检查，1次/月；接头紧固、接地测试，1次/年。 照明电源检查、除尘清扫，1次/月；元器件清洁、检查，各层电气设5 1次/月；标识检查，指示灯检查，1次/月；接头紧固、备 接地测试，1次/年。 防雷接地接地体、接地线接头紧固，1次/年 6 装置 接地测试，1次/年 5 计划外维修保养

5.1计划外临时发生的维修保养主要指新增维修保养项目和突发性的应急维修保养项目。

5.2强电技工在运行检查和日常维护中发现某供配电系统需要新增维修保养项目应及时报告工程维保领班和管理处工程维保主管/督导，由管理处确定新增维修

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保养项目，工程维保领班负责组织实施。

5.3对突发性的应急维修保养项目，强电技工和工程维保领班应及时报告管理处工程维保主管/督导，共同研究确定应急维修保养方案，确定后由工程维保领班负责组织实施。

5.4计划外维修保养的具体实施方法与施工工艺与定期维修保养相同。

6 常规设备维保作业程序 6.1高压开关柜维修保养

高压开关柜的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责。 6.2变压器维修保养

6.2.1外委维修保养。每年的11月份委托供电局对办公楼内所有变压器进行测试、实验等项目的维修保养。此项目工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

6.2.2外部维修保养。每年的4月份、10月份对办公楼内所有变压器外部进行1次清洁、保养。

6.3高压开关柜维修保养

每年12月份委托供电局对所有高压开关柜进行1次维修保养。此项工作由变配电室管理人员负责监督进行，并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。 6.4低压配电柜维修保养

每年的4月份、10月份变配电室值班电工负责对所有的低压配电柜内外进行1次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。 6.5刀开关维修保养（低压）

6.5.1检查安全螺栓是否紧固，如松动则拧紧。

6.5.2检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油。 6.5.3检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理。 6.5.4用500V摇表测量绝缘底板，绝缘电阻如果低于10MΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。 6.6熔断器维修保养

6.6.1新熔断体的规格和外部形状应与更换的熔体一致。

6.6.2检查熔体和保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应该更换。 6.7交流接触器维修保养

6.7.1消除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢。 6.7.2消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。

6.7.3清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的则应更换

6.7.4清洁铁芯表面的油垢及赃物。拧紧所有紧固件。 6.8自动减压启动器维修保养

6.8.1用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理。 6.8.2外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀的应除锈处理后拧紧接地线。 6.9电容器维修保养

6.9.1清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热好。

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6.9.2检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换。

6.9.3检查接头处，接地线是否有松弛或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧。 6.9.4检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

6.10热继电器维修保养

6.10.1检查热继电器上的绝比值盖板是否完整，如损坏则更换。

6.10.2检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

6.11短路器（自动空气开关）维修保养

6.11.1用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理。 6.11.2消除灭弧罩内碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换。

6.11.3断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象。

6.11.4在使用过程中发现铁芯有异噪声音，应清洁其工作表面。 6.11.5各传动机应注入润滑油。

6.11.6检查各触头表面，如有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

6.11.7检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复。 6.11.8检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。 6.11.9检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则除锈处理并拧紧。 6.11.10检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。 6.12二次回路维修保养

6.12.1号码管是否不清晰或脱落，如有则补上新号码管。 6.12.2接头处是否松动，如松动则拧紧。 6.13主回路维修保养

6.13.1标示牌是否不清晰或脱落，如有则补上新的标示牌。 6.13.2接头处是否有过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧。 6.13.3母线排油漆是否脱落，如有则补新油漆。 6.14供配电系统检查保养一览表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

检查保养项目 配电屏 电器仪表 继电器、交流接触器 控制回路 指示灯、按钮、转换开关 绝缘设备（鞋、手套等） 电容无功补偿 母线排 配电屏对地测试 变压器外观 保养标准 清洁 外表清洁，显示正常，固定可靠 外表清洁，银点完好，无过热现象，无噪声 压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化 外表清洁，标号清晰，固定可靠，转动灵活 在指定位置放好，完好无损 周期 月 月 月 月 月 月 功率因数0.9以上，电容接触器完好，电容 月 补偿三相平衡 压接良好，色标清晰，绝缘良好 接地良好 扫尘，色标清晰，整体完好无损 15

月 月 月 11 12 绝缘电阻器 零地线端子 高压侧对地、对零，低压侧对地、对零绝缘良好 压接良好，牢固可靠 年 年 7 常见故障处理

7.1高压电气设备常见故障处理

7.1.1电压表指针有异常摆动或三相不平衡：一相接地后，故障相电压指示下降，非故障相电压指示升高。电压表指针随故障发展而摆动。弧光性接地，故障相电压指示下降且指针摆动较大，非故障电压指示升高。线电压基本不变。及时与上级供电部门取得联系，上报主管领导。组织人力密切观察三相设备的电压情况，同时做好停电工作准备。

7.1.2带电显示器指示灯出现某一组全部或其中某一盏不亮时：首先对比在同路供电下的其他来电显示器是否存在此类问题。如不一致，可以初步判断该指示灯损坏或断线。如出现相同现象，应迅速查看高压侧的电压表。做好记录，待计划停电时，进行检修更换。三相指针指示状态，用以判断主进线路是否存在着严重的缺相运行问题。

7.1.3电度表、功率表、电流表不走动或异常声音情况：二次侧线路有无松动、掉线或内部出现机械问题。操作前，做好安全措施，电流互感器二次开路要及时退出该设备运行。

7.1.4变压器声音过大：查看负荷电流是否超出该设备额定电流值。如超出，要根据下级所带的用电户的重要性，进行断电降负的工作。

7.1.5变压器内部有“吱吱”声响：内部各接点有打火现象。及时通知主管领导。做好停电准备工作。

7.1.6变压器温度过高时，超过变压器设定温值时，风机未能自动启动：电源电压、开关、启动按钮、接触器、感温探头、风机电机、线路断线等。手动启动风机。无法启动时，采取临时通风降温处理。如：打开室内通风系统或门窗。安排停电维修。

7.1.7二次侧电压偏高或偏低时：查看分接开关档位有无可调范围。应根据电压情况调节分接开关档位，“高往高调，低往低调”。一次线圈通常设有3个分接头，按额定值的95%、100%、105%档位切换。

7.1.8警示标牌悬挂与设备运行现状不一：误挂或漏挂，检查上班记录，向主管领导汇报。核实后进行更换。

7.1.9蓄电池接点出现打火时：连接点松动。戴好绝缘手套，用绝缘工具对打火连接点进行紧固。同时对各接点进行逐个检查。。

7.1.10蓄电池外观出现膨胀变形：单台温度过高。拆除该电池，更换同型号、电压等级的电池。及时上报主管领导，退出运行。

7.1.11直流电源充电装置：异常声响，输出电压、电流指针出现有规律的摆动、异味，信号灯或光字牌亮。及时退出，将负荷倒至备用充电装置运行。

7.1.12继电保护：断路器跳闸，所监控的设备出现故障。查明是主进开关还是分路开关，主进开关，报供电局。内部分路开关报上级领导。确定动作原因性质，进行处理。排除故障后，恢复所有信号机音响装置。操作应二人以上进行。 7.1.13故障/异常情况处理：记录故障、缺陷起始时间、位置、设备型号、编号、名称，影响范围，出现的原因分析，处理的结果及现在运行方式等。出现停电或电气设备事故，立即采取应急措施，适时启动应急预案。安全操作，有效排除，妥善处置确保正常运行：故障、缺陷记录完整详实：判断正确，处置果断，响应

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及时。避免或减小影响和损失。 7.2低压电气设备常见故障处理

7.2.1断路器、开关过热跳闸：负荷电流不在额定范围值内。开关内部电器元件存在问题。上报主管领导，做好停电工作的准备。配备好相应的专用工具，停断本开关的上级电源，拆除开关，检查内部机构。对触点表面烧蚀较轻的，进行打磨处理，严重的进行更换。处理后，投入运行，加强巡视观察。

7.2.2接触器：出现不吸合/噪声过大现象：电压偏低、缺相。线圈断线、烧毁。辅助接点未能完全吸合。衔铁接触面存有污垢。用万用表电压挡测试电压。停电、验电挂标示牌后，拆除接触器。用万用表电阻挡测试线圈通断。查看静动触点。擦净衔铁的接触面污垢。

7.2.3电容器：喷油、爆炸、放电闪烁、外壳异常膨胀。功率因数自动补偿器或其他电器出现故障：温度过高、接点松动等。及时将电容器退出运行降温。佩戴绝缘手套进行停电、验电、放电，使用绝缘工具进行打磨消除连接处表面污垢及伤蚀处，然后加以紧固。按照同型号进行更换。

7.2.4热继电器热保护：热继电器元件的整定值与负荷电流不符、负荷设备出现故障。正常后调整热继电器元件的整定值，大于负荷电流的1.1-1.25倍。检查维修负荷装备。然后手动按“复位按钮”，投入运行。

7.2.5熔断器熔断：负荷设备出现故障。检查维修负荷设备。正常后按负荷额定电流的1.2-2.5倍，选送熔丝。

7.2.6故障处理：出现停电或电气设备事故，立即采取应急措施，适时启动应急预案，判断正确，处置果断，响应及时，避免或减小影响和损失；安全操作，有效排除，妥善处置，确保正常运行。做好《变配电设备故障、缺陷记录》内容详实。记录故障、缺陷起始时间、位置、设备型号、编号、名称，影响范围，出现的原因分析，处理的结果及现在运行方式等。

8 维保注意事项

8.1经维修保养后，设施设备本体及周边环境整洁，无跑、冒、滴、漏。防腐蚀、防冻、保温等措施完整有效。 8.2 维保后的交接做到“四清”：运行状况清、工作情况清、设备工具清、文件记录清。发现有可能对他人人身和财产安全造成危害的隐患应及时提醒当事人，并向部门领班以上的管理人员报告：巡视或检修过程中如发现各类安全和消防隐患，应马上联系部门领导进行处理。

8.3供配电设备的维修保养时间，不允许超过8h，如必须超过8h，则由电工填写“申请延时维修保养表”，经工程维保主管/督导审核，管理处经理批准后方可延时。

8.4带电操作必须二人进行，一人操作一人监护;定期做好高压用具绝缘检测；操作时按规范使用防护用具；维修检测时，应挂牌明示，以防误操作造成安全事故。

8.5启用大型或重要设备时，严格按规定程序操作；登高作业时，应系好安全带或做好其它防护措施。

8.6变配电室、发电机现场不准擅自动用明火和吸烟。若要动用明火须按动用明火申请制度执行。

8.7注意供配电线路、开关的过载、过热情况，及时查明原因予以排除。

对计划中未列出的维修保养工作，由工程维保主管/督导尽快补充至计划中，对

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于突发性设备设施故障，先由工程维保主管/督导口头批准后，可以先组织解决而后写出“事故报告”并上报公司。

9 维保作业记录

9.1强电技工当值期间实施的维修保养活动应认真填写维修保养记录。

9.2维修保养记录分两部分，一是强电技工在每天的《供配电系统（机房）运行检查记录表》或《配电系统（楼层）运行检查记录表》中的备注栏简要记录当天所作维修保养的设施设备的名称和维修保养的关键事项，以作备查。在每月的《供配电系统维修保养月度作业报告》中填写当月维修保养的基本情况；二是根据公司《设备台账管理规程》的规定，在供配电《设备维修（保养）记录表》上填写维修保养相关事项，用以记录存档。 当值电工每天交、每次巡检、每次作日常维护时均需填写《配电系统（机房）系统维保表》，做到字迹清楚、记录完整。

9.3维修保养结束后，当值电工应将填妥的配电《设备维修（保养）记录表》交工程维保领班妥善保管，工程维保领班每月将各配电系统的《设备维修（保养）记录表》统一交物业管理处工程维保主管/督导并入物业设备台账。

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公共照明维保作业指导书

1 范围

1.1本指导书明确了公司办公楼物业管理项目公共照明维保的基本要求和定期维修保养、维保作业程序、灯具更换、灯具维修、登高作业、维保注意事项、维保作业记录等作业事项的服务规范。

1.2本指导书适用于公司办公楼项目公共照明维保的公共照明维保作业活动。

2 目的

规范公共照明维保的作业活动。指导工程维保强电岗执行定期维修保养、维保作业程序、灯具更换、灯具维修、登高作业、维保注意事项、维保作业记录等服务规范，确保办公楼的公共照明维保服务符合工程维保专项物业服务合同的要求和公司工程维保服务标准，服务满足业户的需求。

3 基本要求 3.1素质要求

3.1.1工程维保强电人员应具备良好的服务形象，工作认真负责，行为规范，有良好的团队协作精神和强烈的责任心。并定期接受职业培训。

3.1.2强电技工应持有所在地人事劳动和社会保障部门核发的、有效的高压/低压电工安全操作证，持有强电技术工种相对应的任职资格证明。

3.1.3基本具备办公楼工程维保的电工专业技术和工作能力，能掌握发生事件、事故等应急预案的基本要求和处置方法。 3.2作业要求

3.2.1仪容符合规范，穿戴统一制服、佩戴胸卡；对待业户热情耐心、用语规范、有问必答。

3.2.2熟悉本项目公共照明系统，熟悉公共照明维保各方面工作环节和程序；熟悉定期维修保养、维保作业程序、维保注意事项等作业要求，能妥善处理突发事件。

3.2.3确保公共照明维保后满足质量要求：

a)室内照明完好率100%,景观照明≥98%，路灯照明亮灯率≥98%，广告照明亮灯率≥98%；

b）疏散指示灯、应急照明灯线路绝缘良好，接地可靠； c）灯具无损坏，安装位置和指示方向正确；

d)供电系统断电时，应急照明灯能够保持2小时不间断常亮，疏散指示灯能够保持20分钟不间断常亮；

e)内部蓄电池充、放电正常。

3.2.4遵守《工程维保服务行为规范》；参照公共照明维保作业流程图，执行公共照明定期维保、作业程序、注意事项、作业记录等作业事项的服务规范。 3.2.5按规定要求认真填写公共照明维保作业记录。 3.3管理要求

3.3.1工程维保领班按公共照明维保的服务要求，检查评价服务效果，协调解决公共照明维保过程中出现的问题，保障服务满足公司工程维保服务标准的要求，同时及时向管理处工程维保主管/督导报告公共照明维保的工作进展。

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3.3.2服务供方遵守办公楼《工程维保服务监管规程》的有关规定，接受管理处工程维保主管/督导对公共照明维保服务质量的检查，按时完成问题整改与缺陷弥补工作。

4 定期维修保养

4.1工程维保领班每年将项目管理处年度计划制定的《设备设施维保年度工作计划》中的公共照明系统维修保养月度计划，组织强电技工细化完善，编制成《公共照明系统设备设施维修保养月度实施计划表》，并予以贯彻落实。

4.2项目强电技工严格遵守公共照明《公共照明系统设备设施维修保养月度实施计划表》，按照维修保养时间节点和质量要求逐一实施。

5 公共照明维保作业程序

5.1公共照明维保范围覆盖管理区域的各类楼道灯、大堂灯、壁灯、景观灯、路灯、庭院灯、草坪灯、节日彩灯等室内外的公共照明的维保管理。

5.2每天2次对区域内的公共照明、消防楼梯的公共照明及其它公共照明进行巡视，确保所有照明灯具安装牢固，完整无损。

5.3每天2次对区域内的景观照明巡视包括：花坛照明、高立柱泛光照明、内光外透照明进行巡视。保证景观照明灯具安装牢固、整洁无损。

5.4每天1次对区域内霓虹灯照明、灯箱广告照明进行巡视，确保结构件安装牢固、完整无损、照明无闪烁。每天1次对区域安全出口指示灯进行巡视，确保灯具清洁、常明状态。

5.5每月1次对区域内的应急照明进行巡视，在巡查检查过程中，作断电试验，以检测应急照明的性能完整性。发现故障，及时排除。

5.6每三个月对安全出口灯具试验1次，并对失效的电瓶进行更换，确保安全出口诱导灯的正常。

5.7每三个月对应急照明灯放电1次，放电1小时，并对失效的电瓶进行更换。 5.8每三个月对景观照明的地台灯、花坛灯、高立柱泛光照明的密封圈、玻璃罩金属网罩、电接点进行1次检查，发现损坏的及时更换。

5.9每班维修电工对本班接到的报修和巡检时发现的损坏灯具应及时修理，如当班维修有困难时，要向领导汇报。

5.10当班人员在对景观照明的花坛照明、高立柱泛光照明、内光外透照明进行巡查时，发现灯具有损坏要及时更换。

5.11对霓虹灯广告照明，灯箱广告照明巡检时发现损坏或不亮的，及时告知相关方进行维修更换。

5.12照明灯具故障一般当日现场修复，无材料，无配件及其他特殊原因除外。 5.13维保作业完工后，做到“工完、料尽、场地清”将固体废弃物及有毒有害固体废弃物按规定送至垃圾房集中处理。

6 灯具更换

6.1当值电工每天不少于2次巡视本物业区域的公共照明系统，及时发现照明故障和已损坏的灯具。

6.2当值电工根据巡检记录上的照明故障点数量、准备梯子、工具、灯泡等维修物质，需高空作业的应招呼同伴，两人同行。

6.3现场作业时，首先要做好安全防护措施，做到不带电操作，登高操作有人监

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护，十分钟以上的作业应实行挂牌告示周边人员，占用较大施工场地应用专用隔离带隔离防护。

6.4灯具更换前，首先要检查线路，当线路供电正常时，灯泡或光源不亮，应检查灯泡、灯管及启辉器、镇流器等，有损坏的更换。

6.5灯具更换后，应确认照明恢复正常，然后收拾维修物资，清除作业废弃物，恢复作业场地原始状态，维护环境保洁。

7 灯具维修

7.1当值电工根据巡检记录上的灯具故障点数量，准备梯子、工具、维修配件等维修物资，需高空作业的应招呼同伴，两人同行。

7.2维修业户照明灯具要确保及时有效，急修项目20分钟内到现场，8小时内修复，因材料问题耽误不能当天修复的，需与业户沟通，按约定时间完成维修。 7.3维修户外各类照明时，应特别注意灯具是否进水，维修后应测试绝缘是否良好。

7.4维修、安装照明装置，应牢固可靠，螺丝口灯头安装时应将相线通过开关后，接入灯头中心接线桩头，零线应接至螺口部位接线桩头。

7.5维修“三相五线制”供电线路及线路中的开关、闸刀、熔断器等控制元器件时，应注意检查零线的各连接点是否松动，避免因零线断路引起零点漂移造成电气设备损坏。

7.6安装修理后的开关、插座应不松动，面板端正，螺丝齐全，开关、插座接线正确，接线桩头导线铜丝不外露，不松动，插座接线右为相线，左为零线，三线插座上端接线为接地线，不允许将零线作接地线。

8 登高作业

8.1高空作业是指在坠落高度基准面1M以上（含1M）的高处进行的作业。所有高空作业者，不论什么工种，进行作业的时间、地点，也不论专业或临时，均应执行本规定。

8.2应对日常工作中需要的登高作业列出清单，对登高作业进行现场安全监督管理，随时检查高空作业的状况，坚持安全操作，应对从事登高作业的人员进行安全教育培训。

8.3高空作业的人员应健康状况良好，严禁患有不适宜进行登高作业疾病的员工进行登高作业，如在作业过程中感觉不适，应立即停止作业。

8.4登高作业前，登高工作人员应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽，安全带、梯子、跳板、脚手架等，如有不符合要求的，应立即改进或拒绝登高作业。 8.5高空作业人员不准穿硬底鞋，一律使用安全带，安全带应高挂低用。

8.6凡经常进行高空作业的人员，应配备工具袋，高空作业使用的小型工具，均应装入工具袋内，工具不准乱放，不得上、下抛掷。特殊情况下，如需从高处往地面抛物，地面应有人看管，以确保不伤害他人和损坏设备。高空作业所用的小型机具应在适当位置放好，并用绳索或铁丝绑牢。

8.7维修大堂等较高位置灯具时，应采用符合安全要求的登高工具，一人操作，一人在现场监护。

9 注意事项

9.1检查维修、维护人员必须严格按照电气安全技术规程进行操作，并持合格有

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效的上岗证。

9.2电工作业时应实行挂牌制，严禁带电操作。 9.3检查维修，维护前必须做好安全防护措施。

9.4作业工具性能必须安全可靠，防止触电和机械伤人。

9.5维修户外各类照明时，应特别注意灯具是否进水，维修后应测试绝缘是否良好。

9.6节日、庆典、社区活动或临时需要涉及到公共区域的临时照明、电源按照管理处的书面通知，由专人（工程维保电工）负责事前布置、作业，事中监控，事后拆除的作业流程，严格按照安全用电规程进行操作。

10 作业记录

10.1当值电工每天将巡视情况、灯具更换、灯具维修等情况填写《公共照明系统巡视记录表》上。

10.2工程维保领班每天巡视检查公共照明系统运行检查与维修保养情况，审阅当值电工的作业记录，在《公共照明系统巡视记录表》上签字。

10.3因各项目配置的公共照明系统有所不同，且选用灯具类别、性能、功能均不一样，故项目管理处可结合本项目公共照明系统的实际情况，在《公共照明系统巡视记录表》中固定本项目灯具的部位、类别和灯具名称等内容，使记录表更贴近实际，更实用、更有效。

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弱电系统运行检查作业指导书

1 范围

1.1本指导书明确了公司办公楼物业管理项目工程维保弱电系统运行检查作业的基本要求和弱电系统运行检查作业程序、系统设备日常维护、异常与隐患处理、注意事项、作业记录等作业事项的服务规范。

1.2本指导书适用于公司办公楼项目工程维保的弱电系统运行检查作业活动。

2 目的

规范工程维保弱电岗的作业活动。指导工程维保弱电岗执行弱电系统运行检查作业程序、系统设备日常维护、异常与隐患处理、注意事项、作业记录等服务规范，确保办公楼的弱电系统运行检查服务符合工程维保专项物业服务合同的要求和公司工程维保服务标准，服务满足业户的需求。

3 基本要求 3.1素质要求

3.1.1工程维保强电人员应具备良好的服务形象，工作认真负责，行为规范，有良好的团队协作精神和强烈的责任心。并定期接受职业培训。

3.1.2强电技工应持有所在地人事劳动和社会保障部门核发的、有效的高压/低压电工安全操作证，持有强电技术工种相对应的任职资格证明。

3.1.3基本具备办公楼工程维保的电工专业技术和工作能力，能掌握发生事件、事故等应急预案的基本要求和处置方法。 3.2作业要求

3.2.1仪容符合规范，穿戴统一制服、佩戴胸卡；对待业户热情耐心、用语规范、有问必答。

3.2.2熟悉本项目弱电设备系统；熟悉弱电系统运行检查各方面工作环节和程序；熟悉弱电系统运行检查作业程序、系统设备日常维护、异常与隐患处理。能妥善处理突发事件。

3.2.3确保弱电系统运行检查满足质量要求：

a)按照弱电系统运行检查要点、检查标准，每天不少于2次巡检弱电各子系统设备的运行情况，即时处理运行中发现的问题；

b）维护各子系统设备的正常运行，记录各子系统的运行状态；

c）发现异常现象和隐患情况，及时报告上级并采取有效措施，确保弱电系统功能作用有效体现，服务满足业户需求，无服务不当引发的有效投诉。

3.2.4遵守《工程维保服务行为规范》按照本指导书和《弱电系统运行检查作业流程图》，执行弱电系统运行检查作业程序、系统设备日常维护、异常与隐患处理、注意事项等作业事项的服务规范。

3.2.5按规定要求认真填写本岗位作业记录。 3.3管理要求

3.3.1工程维保领班按弱电系统运行检查的服务要求，检查评价服务效果，协调解决弱电系统运行检查过程中出现的问题，保障服务满足公司工程维保服务标准的要求，同时及时向管理处工程维保主管/督导报告工程维保弱电岗的工作进展。 3.3.2服务供方遵守办公楼《工程维保服务监管规程》的有关规定，接受管理处

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工程维保主管/督导对弱电系统运行检查服务质量的检查按时完成问题整改与缺陷弥补工作。

4 弱电系统运行检查作业程序 4.1交程序

4.1.1弱电24小时连续当值的项目，当值弱电技工时应首先询问上一级弱电技工当值情况，包括机房设备、外围管线终端与各弱电系统网络运行状态、是否异常情况或隐患事件、有否上级交办任务或未尽事宜等，同时查询上一班运行记录；弱电非24小时连续当值的项目，当值弱电技工应查阅上班运行与巡检记录，查看机房设备与应急处理器具有否异常，记录后开展工作。

4.1.2当值弱电技工时应自查当值期间运行检查工作是否已经全部完成，异常情况或隐身事件是否已经处理妥当，上级交办任务是否已经完成，机房设备与应急处理器具是否完好，当值记录是否已经完成。如有未尽事宜或需移交的事项应留下记录。 4.2当班运行检查

4.2.1当值弱电技工按照系统运行检查要点、检查标准，每天不少于1次巡检消防各子系统设备基本功能的运行情况，每月对各子系统所有设备的运行检查不少于覆盖1次。即时处理运行中发现的问题检查结果记录于《弱电系统运行检查记录表》

4.2.2弱电系统运行检查要点如以下表格所示，当值弱电技工结合本项目弱电系统及设备配置情况，参照弱电系统运行检查要点作当班弱电系统运行检查。 4.2.3弱电系统运行检查要点

5 系统设备日常维护 5.1综合布线系统

5.1.1线架接线清洁干燥，清洁除尘。

5.1.2检查各个光钎盒是否完整，光钎CATV跳线是否正常接入。

5.1.3检查网络的物理连接均在正常运行，各个机柜的理线架是否完好。 5.1.4查看机柜风扇的运行状况是否正常，机柜内的灰尘与杂物清除。

5.1.5发现接线端松动或接触不良予以紧固或重新连接。发现光钎盒不完整或光钎CATV跳线未介入的请供方予以维修。 5.2楼宇对讲系统

5.2.1单元门口机除尘保养，可视镜头调焦养护。 5.2.2对讲管理主机除尘保养，联网通讯测试。

5.2.3单元门禁读卡器、出门按钮、控制器检查测试。 5.2.4控制线路维护检查。

5.2.5门禁卡读卡机、通讯、串口卡链接检查。 5.2.6门禁管理主机除尘保养，软件数据整理备份。 5.2.7联网中继器（模块）电源、通讯检测。 5.2.8磁力锁状态检测、锁体固定。 5.3入侵报警系统

5.3.1电脑管理主机与单元界面控制器维护检查。 5.3.2控制线路维护检查。

5.3.3前端设备检测、通讯测试。

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5.3.4分配器、键盘、报警模块维护、测试。 5.4摄像监控系统

5.4.1硬盘录像机维护、检查、清洁。

5.4.2监视器、矩阵(视频切换器)维护、清洁，使其图像清晰、牢固可靠。 5.4.3摄像机调整焦距、清洁镜头、测试信号，光圈调定应正确，显示清晰。 5.4.4摄像机电动云台、防护罩、立杆、支架检查维护，使之调节自如。 5.4.5多画面处理器功能检测，性能完好。 5.4.6硬盘录像机检查配置数是否齐全、各硬盘录像机是否按要求记录图像数据。 5.4.7双电源切换检测，维护，检查、清洁。 5.5巡更系统

5.5.1巡更管理主机除尘养护、软件数据整理、备份、通讯端口测试。 5.5.2数据变送器、数据采集器及读取功能测试。 5.5.3信息钮（卡）固定情况检查。 5.6 BA系统

5.6.1管理主机除尘养护，软件数据整理、备份。 5.6.2控制模块（中控）除尘、养护、通讯测试。 5.6.3前端控制模块除尘、养护，模块状态测试。 5.6.4各控制系统状态显示，功能检查测试。 5.6.5控制线路检查维护。 5.7道闸系统

5.7.1系统控制主机除尘养护，软件数据整理备份。

5.7.2管理主机对联网控制器、刷卡功能、手动开闸功能检查测试。 5.7.3机械升降、齿轮箱加油，螺丝紧固。 5.7.4道闸主机外观养护，机械固定检查维护。 5.8收视系统

5.8.1前端设备除尘、养护，功能测试。 5.8.2系统信号传输检测，测试端信号检测。

5.8.3信号检测和调试，控制柜中监视器、稳频器、衰减器、滤波器、放大器工作状态检查。

5.8.4卫星天线机座、连接件紧固，高频头检查。 5.8.5线路维护。 5.9广播系统：

a)CD机、功放、播放器除尘、养护、功能测试； b)分区器、调音台除尘、养护，功能测试； c)前端音箱除尘、养护，检查测试； d)控制线路检查维护。 5.10信息系统

5.10.1电脑管理主机除尘、软件数据整理、备份，通讯端口测试。 5.10.2干线放大器、分支分配器除尘养护，检查测试。 5.10.3显示设备除尘养护，功能检查测试。 5.10.4控制线路维护检查。

6 异常与隐患处理

6.1当值弱电技工巡检期间若发现某系统运行异常，应首先视影响程度向工程维

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保领班报告异常情况，请其报告项目管理处，通报受影响需要采取措施的相关部门，同时记录异常现象，判断故障原因，以尽短时间设法排除异常现象。 6.2若异常现象通过日常维护措施能排除的，弱电技工应采取相应措施予以解决，排除异常现象。

6.3若异常现象不能通过日常维护措施予以排除的，弱电技工则应提出解决方案，报告工程维保领班和管理处工程维保主管/督导，请示是否请系统设备供应商派技术人员到现场诊断异常现象并排除故障。

6.4当值弱电技工巡检期间若发现某系统运行存在隐患，则应作系统分析，找出隐患原因和消除隐患的方法，需要时，及时报告工程维保领班和管理处工程维保主管/督导，请求协助分析判断，研究并消除隐患。

6.5若发现的异常现象和隐患情况与人为行为有关时，当值弱电技工应立即报告项目管理处，请主管领导调查处理；若异常现象和隐患情况与业户或相关部门有关时，当值弱电技工亦应报告项目管理处，请主管领导予以支持和协调。

7 注意事项

7.1弱电技工应遵守各项安全操作规程和各项消防安全管理制度，遵守弱电系统运行安全保卫制度，机房内禁止存放易燃、易爆危险物品，室内配置的消防器材确保完好。

7.2按月制定工作人员值班表，监控中心实行24小时值班制度，负责控制室设施设备的运行管理及紧急情况的处置。工作人员应熟悉火灾事故紧急事故处理程序，并应定期进行演练，达到熟练掌握的程度。所有有关工作事项必须及时口头汇报上级管理人员。

7.3监控中心的操作人员，必须经过消防机构培训合格后，持证上岗；工作人员要坚守岗位，不得脱岗、替岗、睡岗，禁止值班前饮酒，因确有特殊情况不能到岗的，应提前向工程维保主管/督导请假，经批准后，由监控中心其他可操作人员代替值班。机房内禁止吸烟、用餐，不准将食品或有异味的物品带入。 7.4监控中心未经工程维保主管/督导批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）禁止进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等）。已经批准者，在进出消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进入事由、进出日期及时间等。

7.5所有工具、仪器、仪表、材料、条件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经主管书面批准，按规定办理借用手续，并做好记录。

7.6室内外标识设置清晰；与外界通讯畅通，应急照明完好、灭火器等消防器材有效；值班机房保管一套应急钥匙，任何人借用须办理手续，遗失钥匙须立即报告。

7.7工作人员要爱护内部设施，始终保持室内整洁、卫生，做到室内无积尘，无废弃物、无污渍、无水迹，工作台整洁有序、没有与工作无关的物品，做好当班记录，交运行记录和弱电设备巡检记录。

8 作业记录

8.1当值弱电技工每天交、每次巡检、每次作日常维护时均需填写《弱电系统运行检查记录表》，做到字迹清楚、事件要点记录完整。

8.2公司检查人员、系统设备供应商维修人员及其他得到管理处批准进入弱电机

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房的人员须由当值弱电技工全过程陪同，按要求在《外来人员出入机房登记表》上登记，严格机房的外来人员出入登记制度。

8.3因各项目配置的弱电系统有所不同，且各系统的设备性能、功能均不一样，故项目管理处可结合本项目弱电系统的实际情况，调整《弱电系统运行检查记录表》中的系统项目、检查要点，检查标准等内容，使记录表更贴近实际，更实用、更有效。

8.4妥善保管系统设备资料及所有运行管理的维护保养记录。

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弱电系统维保作业指导书

1 范围

1.1本指导书明确了公司办公楼物业管理项目工程维保弱电系统维保作业的基本要求和定期维修保养、计划外维修保养、维保作业程序、维保注意事项、维保作业记录等作业事项的服务规范。

1.2本指导书适用于公司办公楼项目工程维保的弱电系统维保作业活动。

2 目的

规范工程维保弱电系统维保的作业活动。指导工程维保弱电工执行定期维修保养、计划外维修保养、维保作业程序、维保注意事项、维保作业记录等.符合工程维保专项物业服务合同的要求和公司工程维保服务标准，服务满足业户的需求。

3 基本要求 3.1素质要求

3.1.1工程维保强电人员应具备良好的服务形象，工作认真负责，行为规范，有良好的团队协作精神和强烈的责任心。并定期接受职业培训。

3.1.2强电技工应持有所在地人事劳动和社会保障部门核发的、有效的高压/低压电工安全操作证，持有强电技术工种相对应的任职资格证明。

3.1.3基本具备办公楼工程维保的电工专业技术和工作能力，能掌握发生事件、事故等应急预案的基本要求和处置方法。 3.2作业要求

3.2.1仪容符合规范，穿戴统一制服、佩戴胸卡；对待业户热情耐心、用语规范、有问必答。

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