2015年山东省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的
写作考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。 A：上升 B：下降 C：不变
D：升降难定
E：工业用地的监测点评估价格 2、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。 A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37 3、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。 A．0.4月 B．2.5月 C．0.4年 D．2.5年
4、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是__。
A．2125(元/m2) B．2225(元/m2) C．2325(元/m2) D．2425(元/m2) 5、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。 A：贴现债券 B：附息债券 C：抵押债券
D：浮动利率债券 E：执行层的组织协调
6、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。
A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过度放贷
7、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。 A．售价 B．租金
C．潜在毛收入 D．净收益
8、设立地役权通常会使（）。 A．供役地的价值下降 B．需役地的价值下降
C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升
9、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。 A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 10、对于不符合条件的，建筑施工许可证发证机关应当自收到申请之日起日内书面通知建设单位，并说明理由。 A：15 B：30 C：45 D：60
E：执行层的组织协调
11、假设开发法精确的地价评估，通常需要考虑__。 A．最佳利用方式 B．货币时间价值 C．投资的风险 D．投资利息
12、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的__是第一步。 A．需求影响因素分析 B．吸纳率分析 C．需求预测分析
D．市场购买者的产品功能需求
13、国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由代表国家行使。 A：全国人民代表大会 B：
C：国土资源部
D：住房和城乡建设部
E：房地产估价机构必须加盖公章 14、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。
A：收益法 B：市场法 C：成本法
D：假设开发法
E：工业用地的监测点评估价格 15、某一在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。 A．37 B．40 C．60 D．63
16、基准地价系数修正法的基本原理是__。 A．收益原理 B．替代原理 C．地租理论 D．区位理论 17、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。 A．305 B．463 C．636 D．961
18、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为__。 A．2000元/m2 B．2200元/m2 C．2400元/m2 D．2500元/m2 19、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。 A：谨慎价值 B：市场价值 C：残余价值
D：快速变现价值
E：工业用地的监测点评估价格
20、有偿使用土地，是土地使用制度改革的__。 A．基本内容 B．首要内容 C．本质内容 D．核心内容
21、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。 A：《住宅使用说明书》
B：《住宅验收说明书》 C：《住宅保修说明书》 D：《住宅保修保证书》 E：执行层的组织协调
22、下列不属于城市规划体系的是__。 A．规划法律体系 B．规划运作体系 C．规划执行体系 D．规划行政体系
23、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。 A．0.8 B．0.8y C．1000
D．1000+0.8y
24、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。 A．20 B．21 C．35 D．50
25、城建税实行的是地区差别税率，纳税人所在地在城市市区的，税率为__，在县城、建制镇的，税率为__，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为__。 A．8%，6%，2% B．7%，5%，2% C．7%，5%，1% D．8%，5%，1%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。 A．损益表
B．资金来源与运用表 C．资本金现金流量表 D．全部投入现金流量表
2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是__。
A．最高最佳使用原则 B．合法原则 C．替代原则 D．谨慎原则
3、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有。 A：未来预期收益变化
B：获得金融机构融资的难易程度
C：税收的影响 D：土地供给的变化
E：原用于其他方面资金的介入
4、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经__讨论通过后实施。
A．当地房地产行政主管部门 B．房地产开发商 C．业主大会 D．物业公司
5、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。 A．经营收入抵偿全部投资
B．全部现金流入抵偿全部现金流出 C．净收益抵偿全部投资
D．净收益现值抵偿全部投资
6、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。 A：购买自住住房 B：建造自住住房 C：翻建自住住房 D：大修自住住房 E：购买商业门市
7、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为（）m2。 A．33 B．40 C．43 D．47
8、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。 A．发行公司债券
B．权益型房地产投资信托基金 C．发行股票
D．商业银行贷款
9、某建筑物，主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为__。 A．N=t+n B．N＜t+n C．N＞t+n
D．A、B、C都可能 10、房地产业。
A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业
B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动 C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门
D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业
E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务
11、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。 A．交易过程 B．交易情况 C．交易日期 D．交易价格 E．房地产状况
12、下列需要到资质许可机关办理房地产估价机构资质证书变更手续的有。 A：房地产估价机构的名称事项发生变更
B：房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙人事项发生变更 C：房地产估价机构的注册资本或者出资额事项发生变更 D：房地产估价机构的组织形式、住所事项发生变更 E：房地产估价机构的经营额事项发生变更
13、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括。 A：在流动资产中，存货的变现能力最强
B：由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理 C：部分存货可能已经抵押给债权人
D：存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题 E：执行层的组织协调
14、下列关于有无保留价拍卖，表述正确的是。
A：有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为
B：有保留价拍卖中，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交
C：有保留价拍卖通常用于价值较低的标的物拍卖
D：房屋、土地、文物艺术品应采取有保留价拍卖方式 E：无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖
15、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。
A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％ B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％ D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％
16、当项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。 A：盈亏平衡分析 B：市场风险分析 C：安全风险分析 D：项目风险分析 E：借款合同
17、下列符合商品房现售条件的有。 A：取得土地使用权证书
B：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业
资质证书
C：已通过竣工验收
D：物业管理方案未落实 E：拆迁安置正在落实
18、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
A．投资量大 B．周期长 C．风险性大
D．开发费用投入时间变化大
19、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的__分析、论证的科学方法。
A．社会因素 B．技术经济 C．风险
D．收益成本
20、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括__。 A．物业服务成本 B．法定税费
C．物业管理企业的利润 D．物业管理企业的酬金 E．物业服务支出
21、在房地产市场的分类中，二级市场是指。 A：土地使用权转让市场 B：存量房地产交易市场 C：土地使用权出让市场 D：新建商品房预售市场 E：新建商品房租售市场
22、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。
A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等 B：土地的编号
C：土地的利用类别、等级
D：土地的权属界线，界址点及其编号 E：各级行政区划界线及房产情况
23、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。 A：委托人、拍卖人无过错 B：委托人、拍卖人有过错 C：买受人过错 D：声明不保证 E：声明保证
24、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。 A：建设地区的土地使用性质的控制指标 B：建设地区的土地使用强度的控制指标
C：道路和工程管线控制性位置 D：空间环境控制的规划要求
E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
25、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。 A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2
