海南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析
模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于民法的内容，说法不正确的是。
A：在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B：智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体 C：物权、知识产权、人身权属于形成权
D：胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体 E：执行层的组织协调
2、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为__。 A．40.9% B．54.7% C．56.7% D．61%
3、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指__。
A．出租单元内建筑面积与可出租而积的比值 B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值 C．出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值 D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
4、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2。 A．450 B．475 C．490 D．500
5、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。 A：发现地下文物
B：银行贷款未按期到账 C：相关建材供应缺货 D：更改建筑设计 E：执行层的组织协调
6、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为（）。 A．13.0%
B．43.3% C．30% D．23.3%
7、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。 A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7% 8、在估价假设和条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。
A：假定建筑结构是安全的 B：肯定建筑物是安全的
C：强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D：说明建筑结构安全难以确定 E：工业用地的监测点评估价格
9、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（）万元。 A．520.83 B．250 C．770.83 D．270.83
10、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。 A．建设成本 B．经营成本
C．开发过程中的成本支出 D．含建设成本和经营成本
11、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。 A．选择拆迁安置的地点 B．拆迁安置
C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录 D．确定房屋重置价的标准 12、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。 A．购买者意图调查法 B．销售人员意见综合法 C．专家意见法
D．时间序列分析法
13、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A．用途 B．建筑规模
C．容积率 D．绿地率
14、下列属于间接融资方式的是__。 A．发行债券 B．股票融资 C．银行借款
D．签署商业票据 15、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75ft，临街宽度为50ft，那么该宗三角形土地的价格为__万元。 三角形土地平均深度价格修正率表 A．临街深度/ft B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200
J．平均深度价格修正率(%) K．80 L．75 M．70 N．65 O．60 P．50 Q．30 R．20 16、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级申请行政复议。 A：15 B：30 C：45 D：60
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、征收集体土地，有偿使用土地的，应__。 A．预付足额的预付金
B．报乡(镇)级核签 C．出具征收单位财务状况报告 D．签订土地使用合同
18、估价报告有效期应从__起计。 A．估价时点 B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
19、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。 A：159．56 B：168．75 C：169．39 D：277．70
E：工业用地的监测点评估价格
20、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。 A：《中华人民共和国土地管理法》 B：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 D：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 E：房地产估价机构必须加盖公章
21、建设工程概(预)算最基本的内容是__。 A．单位工程概(预)算书 B．工程项目综合概(预)算书 C．已建设项目总概算书 D．其他工程费用概(预)算书
22、某套住宅的使用面积为100㎡，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50％，余款一年后支付；假设年折现率为6％，使用面积与建筑面积的比率为75％，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为元／㎡。 A：5680 B：5830 C：5850 D：7574
E：工业用地的监测点评估价格
23、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。 A：扎实的理论知识 B：广泛的人际关系 C：丰富的实践经验 D：良好的职业道德
E：工业用地的监测点评估价格 24、新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定，体现了。 A：、客观、公正原则 B：合法原则
C：最高最佳使用原则 D：估价时点原则
E：工业用地的监测点评估价格
25、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。
A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度 B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量 C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值 D：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。 A．一面临街 B．两面临街
C．土地形状为矩形 D．土地形状为正方形
E．容积率为所在区段具有代表性的容积率 2、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。 A．投机需求的膨胀 B．金融机构的过度放贷 C．土地的有限性和稀缺性 D．开发商之间的博弈
3、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。
A：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费
B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取
C：房地产估价采用差额定率累进计费 D：房地产估价采用差额定率累退计费
E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0．5％
4、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。 A．5% B．10% C．15% D．20%
5、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。 A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C．有租约的房地产 D．未来状况下的房地产 E．共有的房地产
6、纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。 A：10 B：20 C：30
D：50
E：执行层的组织协调
7、投资决策分析主要由__组成。 A．市场分析 B．项目财务评价 C．项目风险估算 D．市场经济前景 E．决策分析
8、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，住房和城乡建设部颁发了。 A：《建设工程勘察和设计管理条例》 B：《建设工程勘察和设计管理规范》 C：《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》 D：《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》 E：执行层的组织协调
9、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A．利润为零时 B．利润最大时
C．允许的最低经济效益指标 D．允许的最高经济效益指标
10、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。
A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格
C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据 11、《成市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是__。 A．自行拆迁和统一拆迁 B．自行拆迁和委托拆迁 C．统一拆迁和委托拆迁 D．委托拆迁
12、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。 A．居委会 B．房管局
C．房地产开发商 D．土地管理部门
13、下列关于宏观经济中的财政，表述正确的是。 A：财政是国家干预经济的主要之一
B：财政的主要内容包括支出(购买、举办公共工程与转移支付)和税收
C：支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少支出可以缩小总需求，
减少国民收入
D：支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加支出可以扩大总需求，减少国民收入
E：财政是指国家为实现宏观经济目标而对支出、税收和借债水平进行的选择，或是对收入和支出水平作出的决策
14、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。 A．2.4% B．1.5% C．2% D．3%
15、从房地产投资的角度说，风险是指__。 A．房地产投资结果的好坏程度 B．获取预期投资收益的可能性大小 C．房地产投资项目激烈竞争程度 D．房地产开发程度
16、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为年。 A：0.63 B：1.63 C：2.25 D：12.50 E：借款合同
17、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。 A：物业服务成本 B：法定税费
C：物业服务企业的利润 D：物业服务企业的酬金 E：物业服务支出
18、零售商业物业的分类不是按__分类的。 A．建筑规模
B．经营商品的特点 C．商业辐射区域的范围 D．建筑范围
19、下列关于强制拆迁，说法正确的是。 A：《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁 B：实施强制拆迁必须以裁决为前提
C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁
D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县责成有关部门执行 E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民执行 20、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是__。 A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有自己的名称、组织机构和场所 D．能承担法律责任
21、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。 A．业主希望的投资回报率 B．承租人愿意承担的费用 C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系 22、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。 A：业主大会制度 B：业主公约制度
C：物业服务企业资质管理制度 D：住宅小区综合验收制度 E：住宅专项维修资金制度
23、某房地产开发项目，当=14％时，净现值为450万元；当=15％时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2％，基准收益率为10％。该项目的财务内部收益率为。 A：20％ B：14.31％ C：14.69％ D：14.80％ E：借款合同
24、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。 A．成交价≥最高价≥最低价 B．成交价≥最低价≤最高价 C．最高价≥成交价≥最低价 D．最高价≥最低价≥成交价
25、下列关于股票与股单的表述正确的是。 A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念 B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别
C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证 D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股
E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分
