经济师中级房地产经济专业知识与实务-16_真题-无答案

经济师中级房地产经济专业知识与实务-16

(总分140,考试时间90分钟)

一、单项选择题

1. 杜能农业区位论所要解决的主要问题是( )。

A．通过提高农产品的销售价格来提高利差，从而增加利润 B．通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而增加利润 C．通过减少农业生产成本，从而增加利润

D．根据市场供求关系调整经营品种，从而增加利润

2. 以下不属于城市与乡村的区别的是( )。

A．人口职业构成不同 B．建设用地类型不同 C．地形地貌差异 D．产业结构不同

3. 通常按照( )把城市分为南方城市和北方城市。 A．地形地貌 B．地理位置 C．行政级别 D．城市职能

4. 我国实行土地公有制，土地只能为( )所有。 A．国家 B．

C．集体 D．国家和集体

5. 下列不属于补偿安置协议的主要内容的是( )。 A．被拆房屋的坐落地点、面积和用途 B．被拆房屋的结构 C．补偿金额

D．安置用房和安置地点

6. 对于需要安置的农业人口，根据不同性别和年龄实行分类安置，或者将被征地农民的基本生活纳入居民的社会保障体系中是属于( )。

A．保障安置 B．货币安置

C．入股分红安置 D．农业生产安置

7. 征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的( )所有。 A．农民个人 B．剩余劳动力安置单位 C．企业单位 D．农村集体经济组织

8. 对被征收入进行合理的补偿，是将其( )转化为( )的表现。 A．使用权 实物权 B．使用权 财产权 C．所有权 实物权 D．所有权 财产权

9. 合理组织建设用地利用是指对建设用地依次进行( )。

A．组织、规化、控制、利用 B．组织、利用、控制、监督 C．控制、监督、利用、规化 D．控制、组织、监督、调整

10. 划拨建设用地使用权时，如不办理出让手续，则转让方应当把所获得的土地收益( )。 A．归于个人 B．上缴集体 C．上缴 D．上缴国家

11. 使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，应该实行( )。 A．出让 B．租赁 C．转让 D．改制

12. 以下不属于建设用地使用权转让形式的是( )。 A．租赁 B．出售 C．交换 D．赠与

13. 当承租人的正常使用受到妨害时，若是第三方原因所致，出租人( )除去或防止的义务。 A．不负有 B．负有

C．不确定 D．按现实情况

14. 房地产市场分析的目的在于( )。

A．掌握房地产市场动态 B．把握房地产市场机会 C．调整其市场行为 D．获取利益

15. 下列不是房地产报告摘要需要指出的问题的是( )。 A．调研的目标

B．时间、地点、对象、范围 C．的条件 D．执行的结果

16. 房屋征收的主体是( )。

A．市、县级 B．国土资源部

C．国家财政部门 D．住房城乡建设部

17. 房屋征收实施过程中需要办理暂停的，其暂停期限最长不得超过( )。 A．3个月 B．6个月 C．1年 D．2年

18. 市场调研报告最基本的要求是( )。 A．实事求是 B．易于理解 C．有针对性 D．客观中立

19. 房地产市场细分的主要作用不包括( )。 A．有利于发现市场机会，促进销售 B．有利于规范管理，扩大规模

C．有利于组织生产服务，提高企业效益 D．有利于提高企业声誉，建立品牌

20. 经营性投资项目，其主要效益是( )。 A．经济效益 B．社会效益 C．环境效益 D．个人效益

21. 在房地产投资项目经济评价中，复利的计算通常以( )为计算周期。 A．半年 B．年

C．月 D．一个季度

22. 营业税金及附加属于出售型房地产开发项目的现金流出中的( )。 A．开发费用 B．开发成本

C．销售税费 D．土地取得成本

23. 项目投资现金流量表也称( )。 A．项目投资现金流量总表 B．全部投资现金流量表 C．项目资本金现金流量表 D．项目各方现金流量表

24. 按照投资基础的不同，下列选项中不属于现金流量表的是( )。 A．投资各方现金流量表 B．项目投资现金流量表 C．项目资本金现金流量表 D．资产负债表

25. 下列选项中，( )不是资产负债表的组成部分。 A．流动比率 B．资产 C．负债 D．所有者权益

26. 下列选项中不属于不确定性分析的是( )。 A．盈亏平衡分析 B．敏感性分析 C．风险分析 D．盈利能力分析

27. 下列有关盈亏平衡分析错误的是( )。

A．盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛 B．盈亏平衡分析又称量本分析

C．盈亏平衡分析不可以对多个方案进行比较

D．对于房地产投资项目一般只进行盈亏平衡分析

28. 下列有关敏感性分析作用．表述有误的是( )。 A．提高决策的准确性和科学性 B．提高预测的可靠性

C．了解投资项目的风险根源和风险大小

D．对所有敏感因素进行研究，减少其不确定性，从而减少投资项目风险

29. 下列选项中不属于风险识别特点的是( )。 A．系统性 B．不确定性 C．连续性 D．制度性

30. 风险自留包括承担风险和( )。 A．转移风险 B．自保风险 C．回避风险 D．预防风险

31. 在对互斥方案进行比选时，下列( )不是必须具备的可比性条件。 A．被比较方案的费用及效益计算口径一致 B．被比较方案具有相同的计算期

C．被比较方案现金流量具有相同的时间 D．被比较方案可以在不同的计算期

32. 在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收所需要的时间称为( )。

A．差额净现值回收期 B．投资回收期 C．差额回收期 D．差额投资回收期

33. 从( )开始，我国对企业投资的管理推行企业投资项目核准制。 A．2003年上半年 B．2004年上半年 C．2004年下半年 D．2005年下半年

34. 可行性研究报告的( )部分是用简洁的语言，介绍投资项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点等。 A．封面 B．扉页 C．摘要 D．正文

35. 全面质管管理的基本观点不包括( )。 A．以预防为主 B．以盈利为主 C．质量第一 D．为用户服务

36. 下列不属于招标文件内容的是( )。 A．招标公告 B．合同的专用条款

C．购买招标文件的时间 D．技术规格和图纸

37. 小型、简单而历时短的项目适用于( )。 A．目标型组织 B．职能型组织 C．项目型组织 D．矩阵型组织

38. 下列阶段不属于三阶段设计的是( )。 A．初步设计 B．交底设计 C．技术设计 D．施工图设计

39. 下列不属于房地产开发项目的工程系统的是( )。 A．单项工程 B．目标工程 C．单位工程 D．分部工程

40. 在一定的质量、时间和费用的要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，按照特定的程序完成的一次性任务被称为( )。 A．工程建设项目 B．工程开发项目

C．工程资产建设项目 D．工程资产开发项目

41. 与被估价房地产处在统一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与被估价房地产相同或相似的房地产是指( )。 A．可比实例 B．可比房地产 C．类似房地产 D．类似实例

42. 搜集交易实例的内容不包括( )。 A．交易双方 B．交易目的 C．交易方式 D．交易地点

43. 下列不属于建立价格可比基础的为( )。 A．统一付款方式 B．统一付款期限 C．统一面积单位 D．统一面积内涵

44. 某宗房地产交易合同，约定买方付给卖方5394元/m2，交易中涉及的税费均由买方负责。该地房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗交易的正常成交价格为( )元/m2。 A．5400 B．5600 C．5800 D．6000

45. 下列不属于房地产特性的是( )。 A．不可移动 B．独一无二 C．价值量大 D．偏好性

46. 经业主大会会议通过，业主委员会委员的资格应终止的是( )。 A．有犯罪行为的

B．以口头形式向业主大会提出辞呈的 C．无故缺席业主委员会会议连续2次的

D．无故迟到业主委员会会议连续3次的

47. 下列不是物业服务企业的主要特征的是( )。 A．物业企业是的企业法人 B．物业服务企业属于服务性企业

C．物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能

D．物业服务企业是依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体

48. 物业服务企业的工商注册登记不包括( )。 A．公司规模 B．公司地址 C．注册资本 D．公司人员

49. 省、自治区建设主管部门负责( )物业服务企业资质的颁发和管理，并接受建设主管部门的指导和监督。

A．一级 B．二级 C．三级 D．四级

50. 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的( )日前。提交与物业管理有关的物业项目开发建设的批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方房地产主管部门备案。 A．5 B．10 C．15 D．20

51. 下列不属于房地产金融特点的是( )。 A．短期性 B．多样性 C．性 D．安全性

52. 房地产金融的主要业务种类不包括( )。 A．房地产贷款 B．房地产证券 C．房地产基金 D．房地产保险

53. 以房地产作为抵押物进行贷款时，当事人应当( )订立抵押合同。 A．采取书面合同 B．采用口头约定 C．依照惯例 D．依据当地风俗

54. ( )是一个不断深化、持续反馈、反复调整、趋于优化的过程。 A．市场细分 B．目标市场选择 C．房地产开发 D．房地产投资

55. 房地产客户需求特征分析的方面不包括( )。 A．消费偏好 B．消费能力 C．消费目的 D．消费方式

56. 房地产开发项目市场定位的步骤是( )。

①重新定位；②分析目标市场现状，确认本企业潜在的竞争优势；③选择合适的竞争优势以建立市场定位战略；④显示独特的竞争优势。 A．②③④① B．③④①② C．②④③① D．④①②③

57. 从策划报告包含的范围划分．分为( )和单项策划报告。 A．全程策划报告 B．多项策划报告 C．全面策划报告 D．多样策划报告

58. 房地产( )是围绕地块进行环境分析和规划设计分析。 A．项目开发条件分析 B．项目市场调查与分析

C．项目土地价值判断及项目地块优劣分析 D．区域市场总体调查与分析

59. ( )对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员，实行执业资格注册管理制度。 A．企业 B．地方级人力资源和社会保障局 C．住房和建设委员会 D．

60. 现代房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型不包括( )。 A．成本加预期收益合同 B．总价合同 C．成本加酬金合同 D．单价合同

二、多项选择题

每题的备选项中．有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。

61. 杜能认为，现实存在的国家与“孤立国”的区别有( )。

A. 现实存在的国家中，找不到与“孤立国”中所设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状完全相同的土地

B. 在现实国家中，不可能有那么唯一的大城市，它既不靠近河流边，也不在通航的运河边 C. 在现实国家中，找不到区域以城市为中心，围绕城市分布的布局

D. 在具有一定国土面积的国家中，除了它的首都外，还有许多小城市分散在全国各地 E. 现实中农业生产方式的配置与距离城市的远近没有关系 62. 房地产征收可分为( )。

A. 国家所有的土地征收 B. 所有的土地征收 C. 集体所有的土地征收

D. 单位、个人的房屋及其他不动产征收 E. 专属于国家所有的不动产征收

63. 下列符合供地方案条件的是( )。

A. 以无偿方式供地的，供地必须符合各项标准和规定 B. 符合国家供地

C. 申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求 D. 划拨方式供地的，符合法定划拨用地条件

E. 占用集体未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确的要求 . 我国实行土地用途管制制度，将土地分为( )。

A. 农用地 B. 已利用用地 C. 建设用地 D. 未利用地 E. 非法用地

65. 协议出让和招标拍卖挂牌的不同点在于( )。

A. 适用范围不同 B. 出让形成方式不同 C. 最低价确定的原则不同 D. 出让合同是否需要签订 E. 受让人是否需要缴纳出让金

66. 建设用地抵押权因债务清偿以外的原因而灭失的，包括( )。

A. 抛弃 B. 土地灭失 C. 协议灭失

D. 混同 E. 转让

67. 社会文化环境主要包括( )。

A. 基础设施情况 B. 居民生活习惯 C. **信仰和风俗习惯 D. 家庭人口规模及构成 E. 居民职业构成和教育程度

68. 现代房地产市场营销的战略规划包括( )。

A. 确定企业使命和发展方向 B. 设计与分析产品组合 C. 市场细分

D. 选择企业增长策略 E. 市场定位

69. 下列选项中对投资的理解正确的是( )。

A. 投资是投资者进行的有意识的活动 B. 收益是投资活动的出发点和归结点

C. 投资的主体可以是企业、事业单位或个人，也可以是部门、机构 D. 投资必然获得一定的收益

E. 投资活动是一种“现在的投入”与“未来的收益”的交换 70. 下列( )属于经营型房地产开发中的现金流入。

A. 租金收入 B. 自营收入 C. 固定资产投资 D. 房地产增值 E. 经营成本

71. 不确定性分析的意义在于( )。

A. 有助于获得更多的盈利 B. 有助于投资决策的科学化

C. 有助于加强项目的风险管理和控制 D. 可以减少风险损失

E. 可以判定不确定因素的业界条件或边界数值 72. 盈亏平衡点的计算主要有( )。

A. 几何分析法 B. 图解法 C. 高低点法 D. 数学计算法 E. 回归分析法

73. 房地产投资项目的比选层面是( )。

A. 项目实施过程的比选 B. 项目间的比选

C. 同一项目的投资方案的比选 D. 项目地点的比选

E. 同一项目的投资收益的比选

74. 房地产类工程建设项目的特征是( )。

A. 涉及诸多法律法规 B. 费用目标较强 C. 具有较强的系统性 D. 质量要求较高

E. 时间目标的限定性不强

75. 以下可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素是( )。

A. 利害关系人之间的交易 B. 特殊交易方式

C. 交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易 D. 交易税费正常负担的交易 E. 急于出售或急于购买的交易

76. 关于房地产估价报告的叙述正确的是( )。

A. 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见 B. 房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复

C. 房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告 D. 房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品” E. 其书面形式一般有叙述式报告和论证式报告两种 77. 关于业主的概念，正确的是( )。

A. 业主是指房屋所有人

B. 业主可以是个人、集体、国家

C. 业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象

D. 业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利

E. 业主基于房屋使用权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利 78. 下列关于业主的权利说法正确的是( )。

A. 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 B. 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 C. 按照国家有关规定缴纳专项维修资金 D. 监督业主委员会的工作

E. 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权 79. 住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别为( )。

A. 性质和资金来源不同 B. 贷款人和贷款风险不同 C. 贷款对象不同 D. 贷款条件不同 E. 贷款目的不同

80. 公积金个人住房贷款的基本程序包括( )。

A. 签订借款合同 B. 受托银行初审合格 C. 本单位人事部审批结款

D. 借款人向本单位人事部提出申请 E. 办理结款手续

三、案例分析题 由单选和多选组成。

某地地处平原，气候宜人，有河湖相伴，雨水丰厚，适合种植。经过当地和农民的不断创新和投资开发，种植出了具有本地特色的大米，备受消费者的欢迎。由于当地独特的土壤和气候条件，此种大米只能在本地生产。随着该大米的供不应求，种植业的繁荣带动了本地及周围地价的上涨。

81. 该地的区位优势在于( )好。 A. 天文区位 B. 自然地理区位 C. 经济区位 D. 政治区位

82. 本案例中所形成的极差地租的形式是( )。

A. 绝对地租 B. 级差地租Ⅰ C. 级差地租Ⅱ D. 绝对地租Ⅱ

83. 本案例中( )垄断地租，垄断地租是指( )。

A. 存在 产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租 B. 不存在 产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租 C. 存在 产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租 D. 不存在 产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租 84. 本案例中( )绝对地租，绝对地租是指( )。

A. 存在 由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租 B. 不存在 由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租 C. 存在 只要租种特定土地都必须缴纳的地租 D. 不存在 只要租种特定土地都必须缴纳的地租

85. 归根结底，杜能农业区位理论所要解决的是( )。 A. 成本 B. 运费 C. 价格 D. 产品

某房屋价值100万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为84万元，同日向乙保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为36万元。该房屋失火，财产全部损失。

86. 在房屋保险关系中，房屋投保人的义务不包括( )。 A. 减少房屋功能性折旧 B. 缴纳保险费 C. 救护保险房屋

D. 发生意外事故时，向保险人报告

87. 属于财产保险基本险标的范围之内的为( )。 A. 土地 B. 矿藏 C. 房屋

D. 未经收割的农作物

88. 甲保险公司损失赔偿额为( )万元。 A. 60 B. 70 C. 80 D. 90

. 乙保险公司赔偿额为( )万元 A. 30 B. 40 C. 15 D. 20

90. 不符合制定房地产保险费率原则的是( )。

A. 费率相对稳定原则 B. 促进防灾防损原则 C. 保证偿付能力原则 D. 主观能动原则

某投资者花800万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为150万元，权益资本为300万元，经营期内年平均利润为200万元，年平均税后净利润为158万元。

91. 该项目的投资利润率为( )。 A. 19.83% B. 21.05% C. 23.75% D. 26.33%

92. 该项目的资本金利润率为( )。 A. 47.83% B. 52.34% C. 66.67% D. 70.02%

93. 该项目的资本金净利润率为( )。 A. 52.67% B. 56.22% C. 59.75% D. 63.14%

94. 下列选项中属于静态盈利性指标的是( )。 A. 投资利润率 B. 成本利润率 C. 财务内部收益率 D. 资本金净利润率

95. 对房地产投资项目来说，静态投资回收期自( )算起。 A. 盈利起始点 B. 运营第2年 C. 投资起始点 D. 银行计息日

某住宅小区共有2000个业主，其中1500个业主的住宅为小户型，总建筑面积为20万平方米且每户建筑面积相等；500个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。

96. 该小区第二次业主大会会议的召集人应为( )。 A. 小区业主委员会 B. 业主大会筹备组 C. 小区所属居民委员会 D. 原物业管理公司

97. 根据《物权法》选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为( )。

A. 全部大户型业主和751个小户型业主参加并表决通过 B. 一半小户型业主和250个大户型业主参加并表决通过 C. 全部小户型业主和251个大户型业主参加并表决通过 D. 全部大户型业主参加并表决通过

98. 新选聘物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有( )人。 A. 50 B. 20 C. 30 D. 10

99. 物业管理投标程序包括：①准备投标文件；②项目评估与风险防范；③评标；④接受招标方的资格审查；⑤获取招标信息；⑥签约并执行合同；⑦收到中标通知书。这几个步骤的正确顺序是( )。

A. ⑤→①→②→④→③→⑦→⑥ B. ⑤→②→①→④→③→⑦→⑥ C. ⑤→①→②→③→④→⑦→⑥ D. ⑤→②→①→③→④→⑦→⑥

100. 房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有( )。 A. 有利于投资者把握最佳的投资机会 B. 有利于投资者选择最优的投资方案

C. 使投资者有限的资金得到相对安全和有效利用

D. 有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误