第９卷第１期 北京工业职业技术学院学报 Ｎｏ．１ Ｖ０１．９ ２０１０年１月 ＪＯＵＲＮＡＬ ＯＦ ＢＥＩＪＩＮＧ ＰＯＬＹＴＥＣＨＮＩＣ ＣＯＬＬＥＧＥ Ｊａｎ．２０１０ 公允价值在投资性房地产后续计量中的应用 陈 杰 （北京工业职业技术学院，北京１０００４２） 摘要：２００６年财政部发布的新会计准则中提出了投资性房地产的概念，符合条件的投资性房地产允许采 用公允价值进行后续计量。正确理解、把握公允价值计量模式在会计实务中应用的前提条件和具体操作方 法是会计准则对会计人员提出的新要求。以现行市场价格为基础确定的公允价值是新准则框架下公允价值 计量的主要模式，如何根据各具特性的个体资产在复杂的市场环境中的价格体现来确定特定资产在资产负 债表中的公允价值，市场比较法应用于投资性房地产在公允价值模式下的后续计量是切实可行的。企业选 择公允价值模式应慎重，应审慎处理公允价值计量的难点，探索建立内部公允价值估价机制。 关键词：投资性房地产；后续计量；公允价值；市场比较法 中图分类号：Ｆ２７５．２ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７１—６５５８（２０１０）Ｏ１—１０２—０７ Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ ｏｆ Ｆａｉｒ Ｖａｌｕｅ ｉｎ Ｆｏｌｌｏｗ—ｕｐ Ｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔ ｏｆ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｃｈｅｎ Ｊｉｅ （Ｂｅｉｊｉｎｇ Ｐｏｌｙｔｅｃｈｎｉｃ Ｃｏｌｌｅｇｅ，Ｂｅｉｊｉｎｇ １０００４２，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｔｈｅ ｃｏｎｃｅｐｔ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎ ｔｈｅ ｎｅｗ Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ Ｓｔａｎｄａｒｄｓ ｐｒｏｍｕｌｇａｔｅｄ ｂｙ ｔｈｅ Ｍｉｎｉｓｔｒｙ ｏｆ Ｆｉｎａｎｃｅ ｉｎ ２００６，ｔｈｅ ｅｌｉｇｉｂｌｅ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｃａｎ ｕｓｅ ｔｈｅ ｆａｉｒ ｖａｌｕｅ ｉｎ ｆｏｌｌｏｗ—ｕｐ ｍｅａｓｕｒｅ． ｍｅｎｔ．Ｔｈｅ Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ Ｓｔａｎｄａｒｄｓ ｒｅｑｕｉｒｅ ｔｈｅ ａｃｃｏｕｎｔａｎｔｓ ｕｎｄｅｒｓｔａｎｄ ｔｈｅ ｐｒｅｃｏｎｄｉｔｉｏｎ ａｎｄ ｍａｓｔｅｒ ｔｈｅ ｓｐｅｃｉｆｉｃ ｏｐｅｒａ・ ｔｉｏｎ ｍｅｔｈｏｄｓ ｏｆ ａｐｐｌｙｉｎｇ ｔｈｅ ｆａｉｒ ｖａｌｕｅ ｍｅｄｓｕｒｅｍｅｎｔ ｍｏｄｅｌ ｔｏ ｔｈｅ ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ ｐｒａｃｔｉｃｅ．Ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｔｈｅ ｎｅｗ Ａｃ・ ｃｏｕｎｔｉｎｇ Ｓｔａｎｄａｒｄｓ．ｔｈｅ ｆａｉｒ ｖａｌｕｅ ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｍａｒｋｅｔ ｖａｌｕｅ ｉＳ ｔｈｅ ｍａｉｎ ｍｏｄｅｌ ｏｆ ｔｈｅ ｆａｉｒ ｖａｌｕｅ ｍｅａｓｕｒｅ． ｍｅｎｔ．Ｉｔ ｉＳ ｆｅａｓｉｂｌｅ ｔｏ ｃｏｍｐａｒｅ ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔｓ’ｆａｉｒ ｖａｌｕｅ ｉｎ ｆｏｌｌｏｗ—ｕｐ ｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｔｏ ｄｅｆｉｎｅ ｔｈｅ ｆａｉｒ ｖａｌｕｅ ｏｆ ｓｐｅｃｉｆｉｃ ａｓｓｅｔｓ ｏｎ ｔｈｅ ｄａｔｅ ｏｆ ｔｈｅ ｂａｌａｎｃｅ ｓｈｅｅｔ ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｔｈｅ ｖａｌｕｅ ｏｆ ｕｎｉｑｕｅ ｉｎｄｉｖｉｄｕａｌ ａｓｓｅｔｓ ｉｎ ｔｈｅ ｃｏｍｐｌｉｃａｔｅｄ ｍａｒｋｅｔ ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ．Ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ｃａｕｔｉｏｕｓ ｔｏ ｃｈｏｏｓｅ ｔｈｅ ｆａｉｒｅ ｖａｌｕｅ ｍｏｄｅ１．ｔｏ ｄｅａｌ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｄｉｆｆｉｃｕｌｔｉｅｓ ｏｆ ｔｈｅ ｆａｉｒ ｖａｌｕｅ ｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔ．ｔｏ ｅｘｐｌｏｒｅ ａｎｄ ｅｓｔａｂｌｉｓｈ ｔｈｅ ｉｎｔｅｒｎａｌ ｆａｉｒ ｖａｌｕｅ ｍｅｃｈａｎｉｓｍ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｔｈｅ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ；ｆｏｌｌｏｗ—ｕｐ ｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔ；ｆａｉｒ ｖａｌｕｅ；ｃｏｍｐａｒｉｎｇ ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔｓ ２００６年新颁布的企业会计准则提出了投资性 房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为 收稿日期：２００９—１２—０４ 作者简介：陈杰（１９６５一），女，北京市人，注册会计师，会计师，主要从事财务管理、审计、资产评估、会计理论与实践教学工作。 第１期 陈杰：公允价值在投资性房地产后续计量中的应用 １０３ 赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产， 包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让 的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑。新准 则规定，在投资性房地产后续计量中，满足准则规定 条件的可以采用公允价值模式。实务中，公允价值 的确定因较多依赖会计判断，计量结果的可靠性难 以保证而成为会计计量中的一个难点。本文立足于 现实，对新准则框架下公允价值在投资性房地产后 续计量中的应用进行探讨。 １投资性房地产后续计量中的公允价值及计量方法 １．１投资性房地产的公允价值及其应用前提 １．１．１投资性房地产公允价值的含义 投资性房地产的公允价值通常指其市场价值， 即资产负债表日符合公允价值定义、在市场上可以 合理取得的最可能的价格。它是销售者能够合理取 得的最好价格，购买者能够合理取得的最有利的价 格（不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计 价格，例如不规范的融资、售后租回，与销售有关的 任何人所给予的特殊对价或让步，急于出售或购买 情形下的价格等）。此外，由于投资性房地产的性 质，其公允价值还应反映“市场对于熟悉情况并自 愿的当事人根据目前的市场状况，可能对投资性房 地产未来租赁所产生的租金收益所持的看法”，既 反映投资性房地产可能产生的未来收益。 近年来，由于房地产价格的飚升，使得投资性房 地产的成本明显低于其市场价值，采用公允价值模 式，可使股东权益的账面价值得到真实体现，企业净 资产账面值将因此得到较大提升，使物业增值“显 性化”，有利于企业未来融资、并购和规模的扩张， 企业的盈利能力也得到了充分体现。 １．１．２投资性房地产的公允价值计量模式的应用前 提 新会计准则对投资性房地产公允价值的确定借 鉴了国际会计准则的相关内容，并根据我国的现实 情况做出了一些性的规定。 （１）规定了公允价值计量的前提条件 新准则规定采用公允价值模式计量的投资性房 地产，应同时满足２个条件：①投资性房地产所在地 有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房 地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格 及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值 作出合理的估计。只有存在确凿证据表明投资性房 地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用 公允价值模式计量。 目前我国房地产市场尚不成熟，交易信息的公 开程度不高，新准则上述前提条件的设置谨慎限定 了公允价值模式的应用范围，实际上将可使用公允 价值计量的企业在地域上在房地产市场较发达 的大中城市。 （２）限定了确定公允价值的基础 相比国际会计准则，新准则还限定了确定投资 性房地产公允价值的基础，要求以活跃市场上相同 或类似房地产的现行市价或是其最近成交价格为基 础，确定投资性房地产公允价值。即以市场价格为 公允价值的确定基础。 １．２投资性房地产公允价值的计量方法 １．２．１投资性房地产公允价值的计量方法 投资性房地产公允价值的计量方法，一般可按 投资性房地产的现实市场价格确定、或将房地产各 年租金及预计到期市场价格折现计算。因采用估值 技术将投资性房地产预期未来收益折现计算公允价 值通常含有较多的假设条件，与参照活跃的交易市 场价格来确定公允价值相比，有较大的主观性，计量 结果的可靠性难以保证，从“投资性房地产准则”对 公允价值计量模式应用的条件及具体规范来 看，准则排除了采用估值技术确定公允价值的方法， 要求以活跃市场上相同或类似房地产的现行市价或 是其最近成交价格（考虑交易情况、交易日期、所在 区域等因素）来确定，即以投资性房地产的现实市 场价格来确定其公允价值。 １．２．２投资性房地产一般市场价格的确定方法 市场价格是确定投资性房地产公允价值的基 础，但即使我们将公允价值固定为现行市价、并且假 定被计量对象存在活跃市场，且资产负债表日可以 获得相同计量对象的市场报价，而在一般市场（非 完全竞争市场）上，根据交易目的、交易对象的用途 不同、卖方的预期不同，这样的报价也不是唯一的， 何况状况完全相同的交易对象并不常见，因此，需要 将所获得的活跃市场价进行综合评价，大多数情况 下还需要对影响市价的因素进行调整，才能确定被 计量对象的公允价值。 市场价格的形成受多种因素影响。企业在确定 投资性房地产的公允价值时，作为参照物的待售 （或已售）相同或类似房地产与企业投资性房地产 在交易情况（用途及存在状况）、交易时间（确定公 允价值的时点）、所在区域因素及个体条件等方面 总会存在这样那样的差异，即使能够获得活跃市场 上同一地理位置环境、同类或类似房地产的现行市 １０４ 北京工业职业技术学院学报 第９卷 价，也会存在影响价格的差异因素（如同一楼层中 资产负债表日，则修正系数为１；若交易日期距资产 不同朝向、装修情况、设备配置等）。这些差异的存 负债表较远，则根据交易日后房地产市场的价格变 在，直接和不同程度地影响着房地产的市场价格。 实际工作中，如何“考虑交易情况、交易日期、所在 区域等因素予以确定”公允价值，如何比较分析房 地产间的差异，将这些差异对市场价格造成的影响 量化，并据以对所获得的市场价格进行符合企业投 资性房地产实际情况的调整，从而合理确定公允价 值，是一个难点，也是会计人员无法回避的问题。笔 者认为在公允价值模式下，以现实市场价格为基础 对投资性房地产计量公允价值，市场比较法是一个 切实可行的方法。 ２市场比较法在投资性房地产后续计量中的应用 ２．１市场比较法应用步骤 市场比较法是以至少三个以上市场上同类或类 似房地产的交易实例为参照物，就交易情况、交易日 期、区域因素及个别因素加以对照比较，以交易实例 中的房地产价格为基础，根据投资性房地产的具体 情况做必要修正来估算投资性房地产公允价值。具 体应用步骤如下： （１）收集交易实例及其有关资料，选取可比实 例。从包括房地产管理部门资料系统在内的各种渠 道获取交易实例的包括交易目的、交易实例房地产 状况、用途、成交价格、成交日期等资料。对照待估 投资性房地产状况，从中选取三个以上可比实例。 （２）根据企业投资性房地产实际情况，修正可 比实例的交易价格。包括对交易情况、交易日期、区 域因素和个别因素的修正，一般每项修正对可比实 例交易价格的调整不易过大，否则可推断所选取的 交易实例可比性较差，应更换可比实例。操作时对 上述因素的修正以计算修正系数的方式进行。具体 为： ①交易情况修正。排除交易行为中的特殊因素 造成的可比实例成交价格偏差，将其调整为正常价 格。 ②交易日期修正。将可比实例交易日价格调整 为资产负债表日的价格。若可比实例交易日期接近 动趋势确定调整系数大于或小于ｌ。 ③区域因素修正。将可比实例在其外部环境状 况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价 格。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用 途确定。 ④个别因素修正。将可比实例的价格调整为估 价对象个体状况下的价格。建筑物个别因素修正的 具体内容应根据估价对象的用途确定。 ⑤计算修正后的价格。根据上述因素的调整系 数计算综合调整系数，据以计算修正后的价格。 交易实例修正后单价＝交易实例单价×综合 调整系数 综合调整系数＝交易情况调整系数Ｚ交易时 间调整系数Ｘ区域因素调整系数Ｘ个别因素调整系 数 ・ （３）计算投资性房地产的公允价值，调整其账 面价值。 投资性房地产公允价值＝投资性房地产修正 后单价Ｘ投资性房地产面积 投资性房地产修正后单价＝∑交易实例修正 后单价÷交易实例个数 ２．２市场比较法应用实例 下面以投资性房地产中出租房屋建筑物公允价 值的计算为例，说明市场比较法的应用。 基本资料：×Ｘ公司２００４年购人位于Ｘ Ｘ市Ｘ Ｚ区×Ｘ门外大街××号的×Ｘ大厦第６、７、８层， 建筑面积１３０５０ｍ 。２００６年该公司将其分别出租， 租期为５年。２００７年该公司对出租的房产采用公 允价值计量，２００７年６月２９日，该项投资性房地产 的帐面价值为２３５，０００，０００．Ｏ０元，６月３０日，对其 估算公允价值。 ２．２．１搜集交易资料，选取可比实例 通过市场调查并查询有关Ｚ Ｘ市房地产租售信 息，经比较选择Ａ、Ｂ、Ｃ ３个比较实例。详见表１。 第１期 陈 杰：公允价值在投资性房地产后续计量中的应用 １０５ 位置Ｘ×市×Ｘ大街 ×Ｘ市Ｘ Ｘ大街 Ｘ Ｘ市×Ｘ大街 Ｘ×市Ｘ Ｘ大街 交易价格（ ｍ ） １９８Ｏ０ １８９Ｏ０ ２０８００ 交易时间 ２００７年６月 ２００７年６月 ２００７年６月 ２００７年６月 交易情况 正常 正常 正常 正常 用途 商业办公 商业办公 商业办公 商业办公 １０６ 北京工业职业技术学院学报 第９卷 ２．２．２根据比较因素条件确定比较因素条件指数 与之比较，一般分为５个等级，好、较好、一般、较差、 以待估算房地产条件为１００，将可比实例条件 差。每差一个等级，指数增加或减少１％，详见表２。 表２ 比较因素条件指数表 ２．２．３根据比较因素指数计算比较因素修正系数 比较系数＝待估投资性房地产条件指数÷可比实例条件指数，如表３所示。 表３ 比较因素修正系数表 注：综合调整系数＝交易情况调整系数×交易时间调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数 修正后单价＝交易实例单价Ｘ综合调整系数 第１期 陈 杰：公允价值在投资性房地产后续计量中的应用 １０７ 投资性房地产修正后单价＝（Ａ修正后单价 公允价值计量的资料来源及收集、传递，会计信息成 ＋Ｂ修正后单价＋ｃ修正后单价）÷３ ＝（１８２４６＋１８８９８＋１８９７０）÷３ ＝１８７０４（ ｍ ） ２．２．４计算投资性房地产的公允价值。调整其账面 值 公允价值＝修正后单价ｘ出租楼层面积＝ １８７０４×１３０５０＝２４４，０８７，２００．Ｏ０元 ＸＸ大厦第６、７、８层在２００７年６月３０日的公 允价值为２４４，０８７，２００．Ｏ０元。 新准则规定采用公允价值模式计量的，不对投 资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债表日 投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值， 公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。 对该项投资性房地产，ＸＸ公司估算出其在２００７年 ６月３０日的公允价值后，所作账务处理为：借“投 资性房地产——公允价值变动”９，０８７，２００．Ｏ０ （２４４，０８７，２００—２３５，０００，０００）贷记“公允价值变动 损益”９，０８７，２００．Ｏ０元。 （若估算出ＸＸ公司该项投资性房地产在２００７ 年６月３０日的公允价值低于其帐面值，则作相反的 会计处理，借记“公允价值变动损益”贷记“投资性 房地产——公允价值变动”） 须注意的是，投资性房地产在税法中是作为固 定资产或无形资产处理的，其公允价值的变动，无论 增减均不确认所得或损失，可按税法规定扣除折旧 或摊销。因此，公允价值模式下投资性房地产的后 续计量方法与税法规定不同，应当确认递延所得税 并作纳税调整，将“公允价值变动损益”科目的金 额，从利润总额中剔除，同时对税法折旧或摊销额作 纳税调减处理。 ３投资性房地产公允价值计量需注意的事项 ３．１企业应慎重选择公允价值计量模式 公允价值模式有助于真实体现企业投资性房地 产的价值和盈利能力，但因新准则规定企业对投资 性房地产的后续计量已采用公允价值模式计量的， 不得从公允价值模式转为成本模式。因而企业在选 择公允价值模式前，应首先根据本企业拥有的投资 性房地产所在地房地产交易市场情况及交易信息的 可获得性，确定其投资性房地产的公允价值是否能 够持续可靠取得；其次，确定投资性房地产公允价值 的具体计量方法（如市场比较法），并对该方法实施 的可能性进行测评；再次，企业财务部门应对实施公 允价值计量对会计核算所可能产生的各种影响（如 本，因会计准则与税法规定不同应作的纳税调整和 递延所得税的确认计量，财务报告中应披露的内容 等）做好充分的估计和准备。 ３．２企业应重视公允价值计量的难点。确保计量结 果的可靠性 投资性房地产公允价值计量的难点主要集中于 ２点： （１）寻找同类或类似房地产市场价格或交易实 例。寻找确定公允价值基础的房地产市场价格或交 易实例，是公允价值计量的难点之一。要求企业相 关人员进行细致的市场调查，通过调查访问已交易 的资产买卖双方、查阅有关部门资产交易的资料 （如房地产交易所、交易市场的登记文件，产权交易 所、交易中心的交易记录）、各种报刊杂志上有关资 产出售出租和产权转让的广告等途径，收集交易价 格及实体特征、经济特征、地理位置、功能用途、交易 动机和时间、交易条件等信息资料，甚至对可能作为 参照物的交易实例进行实地查询、访问、观察、测量 和计算。 （２）差异调整。对所获得的同类或类似房地产 现行市场价格或近期成交价格因其与本企业投资性 房地产存在影响价格的差异，而针对市场交易情况、 交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目的比 较修正，是公允价值确定的另一个难点。要求估值 人员具备一定的土地、房屋建筑物方面的技术知识 和经验，才能使影响价格的各项因素的比较修正尽 可能避免主观性，以确保计量结果的客观准确。实 务中，若采用公允价值计量的投资性房地产情况复 杂，企业会计人员可就房地产专业及市场方面的技 术问题征询本单位专业技术人员的意见，寻求专业 上的协助，以避免因技术问题造成的因素调整错误 影响公允价值确定的合理性。 ３．３企业应建立公允价值估价机制，以降低会计信 息成本 新准则规定资产负债表日需重新计算公允价 值，公允价值的确认难度大，工作量大，会计信息成 本高。为保证公允价值确定的合理性并降低信息成 本，企业应建立财务部门与资产管理部门分工合作 的公允价值估价机制，对投资性房地产市场信息收 集、资料整理、档案建立等根据专业所长明确分工并 纳入岗位职责。在公允价值计量方法运用成熟后， 财务部门应为每项采用公允价值计量的投资性房地 产建立起公允价值计算模型，以提高公允价值计量 １０８ 北京工业职业技术学院学报 第９卷 结果的可靠性，减少核算的工作量。 ３．４会计人员应不断提高自身素质。以适应新的核 算要求 投资性房地产公允价值的确定，依靠会计人员 完善、新会计准则在企业的推广使用，市场比较法的 应用将会在企业会计实务中发挥重要作用。 参考文献 ［１］财政部．企业会计准则［ｓ］．北京：中国经济出版社， ２００６． 的专业判断，资料收集、可比实例的选择、对可比实 例交易价格的因素调整、市场比较法的应用等，要求 会计人员了解房地产市场的基本情况、掌握一定的 房地产（土地、房屋建筑物）及估价方面的技术知 识，这是新会计准则对会计能力提出的新要求，会计 人员必须不断学习，完善知识结构，以适应新的社会 ［２］财政部．企业会计准则一应用指南［Ｍ］．北京：中国法制 出版社，２００６． ［３］财政部会计司编写组．企业会计准则讲解［Ｍ］．北京：人 民出版社，２００６． ［４］建设部．房地产估价规范［Ｍ］．北京：中国建筑工业出版 社，１９９９． 经济环境、新的核算要求。 总之，投资性房地产作为一个的资产类别， 探讨其公允价值的含义及计量方法，对会计实践具 有现实意义。随着我国房地产交易市场的逐步发展 ［５］杨江盛．公允价值计量模式对企业损益的影响［Ｊ］．时代 经贸，２００８，６（２３）：１９２—１９３． （责任编辑：吕契莲） （上接第１０１页） 发展过程中，各地区经济、社会与文化的不同而造就 了不同的文化创意产业的发展模式。我国各地区在 文化创意产业发展过程中，单一发展模式难以满足 人们日益增长的文化、休闲需求，多种发展模式共存 更有利于文化创意产业的发展。那么，根据各地区 ［２］华正伟．文化创意产业的形成条件与发展研究［Ｊ］．现代 服务业，２００８（１２）：４６—４７． ［３］盛垒．北京发展创意产业的战略意义及其应对策略［Ｊ］． 北京社会科学，２００５（３）：７２—８０． ［４］金元浦．创意产业的全球勃兴［Ｊ］．社会观察，２００５（２）： ２２—２４． 实际情况，借鉴国内外文化创意产业发展的不同模 式具有深远意义。 参考文献 ［５］厉无畏，王如忠，缪勇．培育与发展上海的创意产业［Ｊ］． 上海经济，２ｏｏ４（１）：６７—７２． （责任编辑：张艳霞） ［Ｉ］郑玲莉．文化创意产业集群形成机制及对策研究［Ｊ］．产 业经济，２００９（２）：２４３．
