某房地产整体市场分析报告
Betterland 贝特兰房地产投资顾问
2005-9-7
第一部分 宏观市场
一、威海市概况
威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是中国闻名的港口及旅行都市。
威海市是中国沿海开放都市之一,拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。在企业方面，那个地点有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标汇聚于此，其中有三星、华泰三角、成山等大型企业。
威海市是中国第一个〝国家级卫生都市〞,也是中国首批〝国家环境爱护榜样都市〞。1996年被联合国确定为〝改善人类居住环境全球最正确范例都市〞之一。
威海市总面积5436平方公里,总人口247万，其中市区面积
731平方公里,人口52万人。威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。
二、威海市宏观经济分析
1．威海市经济高速增长 2004年威海市国民经济连续03年高增长的势头，首次突破千亿大关，全年实现地区生产总值1,008.81亿元，比上年增长17.1%，远高于全国9.5%的增长速度。
【图】2000年～2004年威海市地区生产总值及增长率 威海市地区生产总值及同比增长率1200100080060040020002000年2001年2002年2003年同比增长2004年20%15%10%5%0%地区生产总值(亿元)数据来源：国家统计局，威海市统计局
2．固定资产投资规模迅速扩大 2004年，全年威海固定资产投资为530.49亿元，比上年增长43.2%，其中：城镇规模以上投资为387.47亿元。 【图】 威海市固定资产投资与威海市地区生产总值 威海地区生产总值和固定资产投资1200100080060040020002000年2001年2002年2003年2004年地区生产总值(亿元)固定资产投资(亿元)数据来源：威海市统计局
3．房地产投资占威海市生产总值保持与固定资产投资的比重均略有下降。 2004年，全市完 【图】 威海市2000年～2004年房地产开发投资占固定资产投资的比重 成房地产投资45.68亿元，同比增长4.5%， 04年尽管连续出台了一系列宏观进行，但威海市房地产开发投资依旧出现上扬的趋势。 2004年房地产投资占威海市地区生产总值的比重为4.53%，而这一比率在全国仅为6.75%，说明威海房地产业有专门大提升空间。 2004年房地产投资〔45.68〕占全社会固定资产投资〔530.49〕的比重为8.61%，与03年相比出现下降趋势，要紧是04年威海市差不多建设投资〔294.75〕大副度上升的缘故，导致房地产投资比重下降。 房地产开发投资占地区生产总值与固定资产投资的比重20%15%10%5%0%2000年2001年2002年2003年2004年房地产开发投资占地区生产总值的比重房地产开发投资占固定资产投资的比重 数据来源：威海市统计局 备注： 从上面的图表能够看出，威海市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，但由于该区域市场基础建设的不断投入，已达到以后都市进展的宏观战略需求标准，因此，房地产开发投资在固定资产投资中的比重有所下降。 然而，我们能够从另一个角度动身来看待那个问题，也确实是说以后威海市的都市规划面积要扩张，目前的都市边缘地带以及城乡结合部将成为以后房地产业土地的供给来源，而随着都市化进度的加深，威海市以后的外来人口数量将成倍增长，以满足产业进展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量自然专门庞大。
4．城镇居民收入稳步增加 2004年威海市城镇居民人均可支配收入11,112元，同比增长9%，增幅提高0.4个百分点，比威海市地区生产总值增长率17.1%，低了8.1个百分点，处于合理的区间。 20%15%10%5%0%2001年2002年2003年2004年【图】 2000年～2004年威海市城镇居民人均可支配收入 城镇居民可支配收入及其同比增长率1200010000800060004000200002000年2001年2002年2003年2004年城镇居民可支配收入（左轴，元）城镇居民可支配收入增长率（右轴，％）25%20%15%10%5%0% 【图】城镇居民人均可支配收入增长率与威海市地区生产总值增长率对比 城镇居民可支配收入增长率与地区生产总值增长率对比地区生产总值同比增长率城镇居民可支配收入增长率 数据来源：威海市统计局
5．价格指数〔CPI〕略有上扬 2004年食品、医疗保健等生活必需品价格上涨，分别增长5.1%、9.2%；但威海市居民消费的食品开支比重越来越小，对整个指数阻碍不大，因而使得全市居民消费价格指数累计为101.8%，增幅不大，且低于全国平均水平——103.9%。 6、外资 2004年威海FDI投资额连续大幅度上升，达到11.24亿美元〔新口径〕，同比增长38.8%，外商开始加快在威海的直截了当投资步伐 【图】 2000年～2004年威海市居民消费价格指数 城市居民消费价格指数102%102%101%101%100%100%99%99%2000年2001年2002年2003年2004年城市居民消费价格指数 数据来源：威海市统计局 【图】 威海FDI走势 威海FDI12108202000年2001年2002年2003年2004年100%80%60%40%20%0%实际使用外资金额(左轴,亿美元)同比增长(右轴,%)数据来源：威海市统计局 备注：04年FDI是以新口径运算的
三、2005年上半年经济走势
GDP保持良好的增长势头。上半年，实现生产总值559.79亿元，按可比价格运算，比上年同期增长17.1%，增速比一季度的16.3%提高了0.8个百分点。其中：三大产业的奉献率分别为4.4%、69.3%、26.3%。
固定资产投资增速趋缓。上半年，完成规模以上固定资产投资422.4亿元，比上年同期增长24.6%。其中：城镇以上固定
资产投资292.3亿元，比上年同期增长31.4%，增速比上年同期回落49.9个百分点。
外经外贸保持快速增长。上半年，实际利用外资额6.86亿
美元，比上年同期增长28.8%。完成外贸进出口总值33.11亿美元，比上年同期增长32.3%。新签外商直截了当投资合同45，新签利用外资合同金额17.72亿美元，比上年同期分别增长12.5%和26.1%。
居民消费价格总水平略有上涨。上半年，价格水平比上年同期上涨0.8%，涨幅比去年同期回落1.3个百分点。
第二部分 威海房地产市场分析
一、威海市房地产市场指标分析
〔一〕、市场总量分析 1．投资 【图】2004年房地产开发投资与同比增长 2004年威海市房地产开发投资率 额为45.68亿元，同比增长4.5%，50受宏观和土40地的阻碍，3020房地产开发投资10依旧保持了上升0势头。 房地产开发投资及同比增长率100%80%60%40%20%0%2000年2001年2002年2003年2004年房地产开发投资(左轴,亿元)房地产开发投资增长率 数据来源：威海市统计局
2．商品房施工面积 【图】2000年～2004年商品房施工面积 2004年商品房施工面积为与同比增长率 538.7万平方米，商品房施工面积及同比增长同比增长1.4%；600增长速度减缓，400宏观逐步显200现力度。 02000年2001年2002年2003年100%80%60%40%20%0%2004年商品房施工面积(万平方米，左轴)商品房施工面积增长率(%，右轴) 数据来源：威海市统计局
3．竣工面积 【图】2000年～2004年商品房竣工面积 2004年商品房竣工面积为与同比增长率 155.3万平方米，商品房竣工面积及同比增长同比减少2008.49%。 1501005002000年2001年2002年2003年40%30%20%10%0%-10%-20%2004年商品房竣工面积(万平方米，左轴)商品房竣工面积增长率(%，右轴) 数据来源：威海市统计局
4．商品房销售面积 2004商品房销售面积为196万平方米，同比增长30.3%，市场需求仍旧保持旺盛的增长势头。 【图】2000年～2004年商品房销售面积及增长率 商品房销售面积及同比增长2502001501005002000年2001年2002年2003年2004年35%30%25%20%15%10%5%0%商品房销售面积(万平方米，左轴)商品房销售面积增长率(%，右轴) 数据来源：威海市房地产信息网
5．商品房屋销售－竣工面积对比情形 2004年商品房销售面积与竣工面积比率为126%，比上年提高了37个百分点，全年的竣工量已远远不能满足市场的需求量，威海房地产市场出现供不应求的局面，
【图】2000年～2004年商品房销售面积、竣工面积及对比 商品房销售面积、竣工面积及对比2502001501005002000年2001年2002年2003年2004年140%120%100%80%60%40%20%0%商品房竣工面积(万平方米，左轴)商品房销售面积/竣工面积比率(右轴）商品房销售面积(万平方米，左轴)数据来源：威海市统计局 6．商品房屋销售额 2004年全市商品房销售金额35.3亿，同比增长42.3%，商品房出现良好的进展态势。 【图】 2000年～2004年商品房屋销售额及增长率 商品房销售额及同比增长4030201002000年2001年2002年2003年2004年50%40%30%20%10%0%商品房屋销售额(亿元,左轴)商品房销售额同比增长率(%,右轴) 数据来源：威海市统计局
二、2005年上半年房地产市场分析
房地产开发投资增速大幅回落，商品房销售面积和销售额略有下降
今年国家对房地产市场进行宏观，土地供应量和货币供应量双重减少，阻碍了今年的房地产开发投资。上半年，威海市房地产开发投资仅增长10.6%，比上年回落20.9个百分点。商品房销售面积和销售额分别下降5%和0.7%。
商品房销售均价连续上扬
尽管05年上半年以来，为了进一步加强和改善房地产市
场宏观，切实稳固住房价格，促进房地产业连续健康进展，连续出台了一系列的宏观进行，但在威海商品房市场，除多层住宅外，其余类型的住宅及非住宅的平均单价均超过3000元/平方米，价格指数达到111.8%。市区内房屋销售单价更是连续上扬，平均单价达到3526元/平方米。
引起威海市区房地产价格居高不下的缘故要紧有：一是需求的增大拉动房价的上涨；二是开发成本的增加推动房价的上涨；三是消费者对威海房地产长期看好，投资热情增加，也是房价坚挺的缘故之一。
第三部分、2005年上半年房地产相关回忆
调息
3月17日，央行开始调整商业银行自营性个人住房贷款，一是将现行的住房贷款优待利率回来到同期贷款利率水平，实行下限治理；二是对房地产价格上涨过快都市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
阻碍：调剂银行利率，提高首付比例，抬高银行门槛，有效抑止部分能力不足的买房者，降低信贷风险，也给购房热降温。
操纵土地、征收营业税、加大一般住房建设
4月27日，总理主持召开常务会议，会议提出解决房地产投资规模和价格上升幅度过 大的要紧措施如下：强化规划，改善商品房结构；操纵土地供应，严格土地治理；是加强对一般商品住房和经济适用住房价格的，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度；运用税收等手段房地产市场，专门要加大对房地产交易行为的调剂力度等。
阻碍：此系列一出，必将降低目前房地产项目建设过多、过快的速度，同时对一般、贫困群众的买房、住房提供了保证。
细化常务会议所提措施--«关于做好稳固住房价格工作的意见»
4月30日，建设部、、财政部等七部委联合下发«关于做好稳固住房价格工作的意见»，27日常务会议提出的措施进一步具体细化：改善住房供应结构，以建设中低价位一般商品住房和经济适用住房为主；自2005年6月1日起，开始征收房地产营业税；加强房地产信贷治理，防范金融风险。
平稳房价，杜绝乱收费--«关于充分发挥职能作用促进〝和谐山东〞建设的意见»
5月25日，山东省物价局出台«关于充分发挥职能作用促进〝和谐山东〞建设的意见»，针对房价也提出建设性意见：严禁将经济适用住房作为一般商品房销售；严禁超越权限擅自立项，以及擅自扩大收费范畴、提高收费标准；坚决杜绝房地产开发企业在住房面积运算分摊中的弄虚作假行为。
阻碍：房地产行业中存在的收费乱、运算乱等弄虚作假的现象将得到治理。
征收营业税--«关于加强房地产税收治理的通知»
5月27日，税务总局、财政部、建设部联合下发«关于加强房地产税收治理的通知»，要求税务、财政和房产治理部门通力合作，信息共享，专门是落实个人住房营业税的税收。
阻碍：关于转让房产过程中营业税的收取，必将有效抑止投机炒房行为，使房价更趋向于平稳合理。
经济适用房，廉租房--«关于加强房地产市场促进房地产业连续健康进展的意见»
6月1日，山东省转发了省建设厅等部门«关于加强房地产市场促进房地产业连续健康进展的意见»，结合山东省的实际情形，指出要加强操纵土地分配、在坚持房产市
场化的同时采纳科学保证稳固进展、合理加大中低价位一般商品住房和经济适用住房项目的建设、解决都市最低收入家庭住房的困难完善廉租房制度等等，并提出房价超标暂停公用事业提价。
阻碍：向经济适用房、廉租房倾斜，是解决一般群众住房困难的有力措施。
经济适用房、廉租房规划，商品房不得违规预售
6月7日，山东省出台十项措施房价，要紧为加大规划力度、发挥税收作用、增加一般商品住房和经济适用房土地供应、培养和进展住房二级市场。专门值得关注的是：要求确保年内完成开发建设600万平方米经济适用房的任务，鼓舞开发企业建设部分用于出租的经济适用房；健全银行风险预备金制度，鼓舞其为中低收入的家庭担保；在建商品房未取得预售许可证之前，不得以任何形式进行销售或收取预订款性质的费用，禁止期房转让等等。
阻碍：规划经济适用房，支持银行向中低收入家庭提供房贷，将有力保证中低收入家庭房产消费；商品房不得违规预售，有利于清理房产市场，幸免群众的风险投资。
适当增加高层住宅比例，加大闲置土地清理--«关于加强房地产市场促进房地产业连续健康进展的意见»
6月8日，山东省建设厅、等九部门联合出台«关于加强房地产市场促进房地产业连续健康进展的意见»，要调整优化居住用地布局，适当提高住宅小区建筑容积率，增加高层住宅建设比例；经济适用住房建设要切实落实国家和省有关优待，降低开发建设成本；严格土地转让治理，依法禁止〝炒买炒卖〞土地行为，加大对闲置土地的清理力度。
阻碍：合理住宅布局，加大土地清理，有利于抑止炒房、炒地等投机行为的发生。
享受优待一般住房标准
6月14日，山东省公布享受优待的一般住房标准：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。承诺单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%。凡是达到标准的住房建设项目在项目审批、土地供应以及信贷、税收等方面都将享受优待的支持。
阻碍：标准的公布，有力地向一般住宅方向倾斜，有利于适合大众购买的一般商品房项目的开发、建设。
第四部分、威海房地产市场推测
随着国家一系列的调息、加税、以及对土地的审批力度严格操纵之后，房地产方面的价格走势是人们关怀的一个问题。然而个人认为，房价还要增，同时每年要有10%以上的增幅近五年内。因为从各方面来说，威海现时期的房价依旧偏低，而且开发的力度还有专门大的空间〔房地产开发投资占地区生产总值的4.5%〕，作为全国50强的都市来说，威海房地产市场的春天才刚刚开始，房地产开发的真正转型还没有完全实现，也确实是威海的房地产开发的竞争还没有真正到来，只有在房地产开发的竞争完全市场化后，威海的房价才能高到一个合理的程度，而现在还远未达到那个高度。就05年下半年威海房地产市场来说，要紧有以下几个特点： 威海房价将连续上涨
自从03年以来,山东半岛都市群进展战略通过论证，威海、烟台、青岛将建设〝胶东半岛制造业基地〞, 成为下一个〝金三角地区〞，承接日韩产业转移的序幕差不多拉开。这种大环境的利好，关于威海楼市，专门是房价，将产生极大的推动作用。 相对威海周边都市青岛、大连、烟台等都市的房价而言，威海的商品房价格较低。阻碍房价的涨幅关键在于供需关系上，现在威海楼市供不应求〔这从04年销售面积能够看出〕；加上威
海市的土地资源更加稀缺以及建材价格普遍上涨等因素。2005年威海房价势必连续走高。估量房价的涨幅在10%左右。 外地人购房比例连续上扬
联合国〝人居奖〞的获得、人居会议的召开和〝住在威海〞主题活动的成功运作，给房地产商带来了新的商机，形成一个强有力的磁场，吸引国内外的投资者前来创业、居住，其中：国外的光韩国人，目前在威海置业的就20,000多人；国内的温州人和上海人甚至包机来威购房。
威海市优越的气候、优美的环境、纯朴的民风、良好的卫生条件与社会治安，以及优异的教育质量将吸引越来越多的外地人选择在威海购房定居或投资创业。目前，在房产成交中，外地人已超过34%，并有连续上升的趋势。
二次购房需求见旺
目前，威海市人均GDP超过了4000美元，是全国平均水平的3.5倍、全省平均水平的2.4倍，随着经济的繁荣和市民收入的增加，人们从过去简单的〝居者有其屋〞过度为〝居者优其屋〞，要求住宅要有优美的环境，再到追求精神享受，期望小区住宅有品位和文化的个性。威海市民第一次置业多为房改住宅，或住房面积较小，或居住环境较差，或没有物业治理。因此，改
善居住条件成为必需。据了解，威海市民30%以上的人有二次购房的意向。另有相当一部分人为了规避货币贬值的风险，纷纷投资房产以求保值、增值。
