房地产开发各环节税收详解之预售阶段
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企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市所在地城市城区和郊区的，不得低于15%.
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 （3）预售阶段广告费、业务宣传费、业务招待费的税务处理
原国税发[2006]31号文件规定：“广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。“
新国税发[2009]31号文部不再预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；取消了相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，向后结转期限最长不得超过3个纳税年度的。
（4）预售收入相关的税金及附加税前扣除问题 1、月度或季度申报时，不得扣除。
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
因此，在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除。
2、年度所得税汇算清缴时，可以扣除。
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
我们知道从毛利额与所得额是两个不同的概念，只有将毛利额扣除相应的税金及其费用才变成所得额。因此，在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。
此外，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即：纳税义务时间发生，则属于发生期费用；纳税义务时间尚未发生，则不属于缴纳当期费用（如预缴税款）。营业税中已经讲到，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。目前不少地方将预缴的土地也可以税前扣除。 例：某市某房地产企业2009年取得预售房屋款项1000万元，该市规定房地产企业预售业务所得税的预计计税毛利率为15%，土地的预征比例为2%。
分析：该房地产企业在预售业务所得税时应作如下处理：预收款项的毛利是150万元（1000×15%），应交的营业税是50万元（1000×5%），应交的城建税及教育附加是5万元（50×7%+50×3%），预交的土地是20万元（1000×2%），预售业务应调整的应纳税额是75万元（150-50-5-20），房地产企业预售业务应预交的所得税是18.75万元（75×25%）。 （4）产生时间性差异的处理
企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用”，同时要调整该年度的应纳税额。 （四）印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。 （五）城镇土地使用税
房地产开发企业预售阶段城镇土地使用税税务处理同拿地阶段。 （六）房产税
房地产开发企业预售阶段房产税税务处理涉及、施工阶段阶段。
